Das Mietrecht umfasst alle gesetzlichen Regelungen, die das Verhältnis zwischen Vermieterinnen und Vermietern auf der einen sowie Mieterinnen und Mietern auf der anderen Seite bestimmen. Den Kern bildet das Bürgerliche Gesetzbuch, das in den §§ 535 bis 580a allgemeine Vorschriften enthält und im Abschnitt der §§ 549 bis 577a dem Wohnraummietrecht einen besonders starken Mieterschutz zubilligt. Ergänzt wird das BGB durch verschiedene Nebengesetze, unter anderem die Betriebskostenverordnung, die Heizkostenverordnung und die Wohnflächenverordnung. Die Vertragsfreiheit ist dabei bewusst zugunsten der Mieterinnen und Mieter eingeschränkt.
Rechtsgrundlagen und Schutzprinzip
Das Wohnraummietrecht folgt einem klaren Grundgedanken: Die Wohnung als Lebensmittelpunkt verdient besonderen gesetzlichen Schutz. Vertraglich vereinbarte Klauseln, die Mieterinnen oder Mieter schlechter stellen, als das Gesetz es zulässt, sind in der Regel unwirksam. Neben dem BGB greifen je nach Sachverhalt weitere Regelwerke: Die Betriebskostenverordnung legt fest, welche Nebenkosten überhaupt auf die Mieterschaft umgelegt werden dürfen. Die Heizkostenverordnung schreibt vor, wie Heizung und Warmwasser zu erfassen und abzurechnen sind. Mietpreisbremsen werden durch Landesverordnungen eingeführt – für Niedersachsen und das Land Bremen gelten dabei unterschiedliche Regelungen.
Mietvertrag, Miethöhe und Erhöhungen
Ein Mietvertrag kann formell auch mündlich geschlossen werden, schriftlich ist er jedoch in jedem Fall die verlässlichere Grundlage. Er sollte die Vertragsparteien, das Mietobjekt, die vereinbarte Miete sowie die Regelungen zu den Nebenkosten klar benennen. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, dürfen innerhalb von drei Jahren jedoch nicht mehr als 20 Prozent betragen – in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist die Grenze auf 15 Prozent abgesenkt. Modernisierungsmaßnahmen können eine Mieterhöhung von bis zu 8 Prozent der aufgewendeten Kosten rechtfertigen.
Pflichten beider Seiten
Die Vermieterin oder der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu übergeben und diesen während der gesamten Mietdauer zu erhalten. Auftretende Mängel müssen beseitigt werden; daneben besteht eine allgemeine Verkehrssicherungspflicht. Auf der anderen Seite sind Mieterinnen und Mieter zur pünktlichen Zahlung der Miete verpflichtet – als Verzug gilt rechtlich der vierte Werktag nach Fälligkeit. Zwei aufeinanderfolgende ausstehende Monatsmieten können die Vermieterin oder den Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigen. Hinzu kommen die Obhutspflicht für die Wohnung, die Pflicht zur Mängelanzeige und das Verbot der unerlaubten Untervermietung.
Mängel, Minderung und Kündigung
Treten erhebliche Mängel an der Mietsache auf, tritt das Recht auf Mietminderung kraft Gesetz ein – eine vorherige Anzeige des Mangels gegenüber der Vermieterin oder dem Vermieter ist jedoch Voraussetzung. Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem Umfang der Beeinträchtigung. Mieterinnen und Mieter können das Mietverhältnis jederzeit ohne Angabe von Gründen mit einer Frist von drei Monaten ordentlich kündigen. Für Vermieterinnen und Vermieter gilt das Gegenteil: Eine ordentliche Kündigung setzt ein berechtigtes Interesse voraus – etwa Eigenbedarf –, und die Frist staffelt sich je nach Mietdauer auf drei, sechs oder neun Monate.
Betriebskosten, Kaution und Gewerbe
Die Jahresabrechnung über die Betriebskosten muss der Mieterschaft spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen; bei Überschreitung dieser Frist entfällt das Recht auf Nachforderung. Mieterinnen und Mieter können jederzeit Einsicht in die zugrundeliegenden Belege verlangen. Die Mietkaution darf drei Nettokaltmieten nicht übersteigen, ist getrennt vom Privatvermögen verzinslich anzulegen und nach Mietende mit einer angemessenen Prüfungsfrist zurückzuzahlen. Für gewerbliche Mietverhältnisse gelten deutlich lockerere Regeln: Kündigungsschutz und Mietpreisbremse entfallen, Mietzeiten von fünf bis zehn Jahren mit Verlängerungsoptionen sind üblich, und die Kaution kann vertraglich deutlich höher vereinbart werden. Im Raum Bremen und im Umland – mit seinen vielen kleinen Gewerbeeinheiten auf ehemaligen Resthöfen oder in gewachsenen Ortslagen im Landkreis Osterholz – sollten gewerbliche Mietverträge deshalb stets anwaltlich geprüft werden, bevor beide Seiten unterschreiben.