Globalgrundschuld

Eine Globalgrundschuld ist eine Grundschuld, die nicht auf einem einzelnen Grundstück ruht, sondern gleichzeitig mehrere Grundstücke belastet. Die kreditgebende Bank kann dabei nach eigenem Ermessen auf jedes der betroffenen Grundstücke zugreifen, um ihre Forderung zu sichern. Bauträger setzen dieses Instrument regelmäßig ein, wenn sie ein größeres Bauprojekt gesamthaft finanzieren möchten.

Wie die Haftung verteilt ist

Der entscheidende Unterschied zur gewöhnlichen Grundschuld liegt in der sogenannten Gesamthaftung: Jedes einzelne Grundstück innerhalb des belasteten Verbunds haftet für den vollständigen Darlehensbetrag – nicht nur für einen anteiligen Bruchteil. Die Bank ist nicht verpflichtet, die Last gleichmäßig zu verteilen. Sie kann dasjenige Grundstück zur Verwertung heranziehen, das ihr am günstigsten erscheint. Eine automatische Aufteilung auf die einzelnen Einheiten findet nicht statt, solange die Grundschuld im Grundbuch eingetragen bleibt.

Bedeutung beim Kauf von Neubauwohnungen

Wer eine Wohnung oder ein Haus von einem Bauträger erwirbt, kauft in der Regel eine Einheit aus einem Projekt, das vollständig über eine solche Globalgrundschuld finanziert ist. Das bedeutet: Das Grundstück, auf dem die erworbene Einheit steht, ist zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses bereits mit der Bankforderung belastet. Ohne ergänzende Schutzmaßnahmen würde der Käufer Eigentum erwerben, das mit einer fremden Schuld behaftet ist.

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) begegnet diesem Risiko, indem sie vorschreibt, unter welchen Voraussetzungen Kaufpreisraten fällig gestellt werden dürfen. Raten dürfen erst fällig werden, wenn eine Auflassungsvormerkung eingetragen und zugleich die Freistellung von der Globalgrundschuld gesichert ist – alternativ muss der Bauträger eine Bürgschaft nach § 7 MaBV stellen.

Die Freistellungserklärung als Schutzinstrument

Mit der Freistellungserklärung verpflichtet sich die Bank des Bauträgers, die betreffende Einheit nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises aus der Globalgrundschuld zu entlassen. Die Zahlung muss dabei in der Regel auf ein von der Bank vorgegebenes Konto erfolgen, damit sie unmittelbar zur Tilgung der anteiligen Finanzierungslast verwendet wird. Erst nach diesem Vorgang kann die Grundschuld für die betreffende Einheit im Grundbuch gelöscht werden.

Der beurkundende Notar prüft vor der Fälligstellung des Kaufpreises, ob eine solche Erklärung vorliegt und ob sie die notwendigen Voraussetzungen erfüllt. Im Raum Osterholz-Scharmbeck ist das Grundbuchamt Osterholz-Scharmbeck zuständig; es veranlasst die entsprechenden Eintragungen und Löschungen auf Antrag des Notars. Käufer sollten darauf achten, dass die Freistellungserklärung inhaltlich klar formuliert ist und keine Bedingungen enthält, die von außen nicht erfüllbar wären.

Was beim Grundstückskauf im Einzelfall zu beachten ist

Kaufen Sie kein Grundstück oder keine Einheit, bevor die Freistellungserklärung der Bank vorliegt oder der Notar deren Inhalt geprüft hat. Bei Bauträgerprojekten im Landkreis Osterholz und im angrenzenden Stadtgebiet Bremen gilt das in gleichem Maße – unabhängig davon, ob der Kauf dem niedersächsischen oder dem bremischen Grunderwerbsteuerrecht unterliegt. Der Grundsatz ist derselbe: Die Belastung muss vor oder mit der Kaufpreiszahlung gesichert beseitigt werden können, damit Sie lastenfreies Eigentum erhalten.