Als Disagio – auch Damnum genannt – bezeichnet man den Unterschied zwischen dem Nennbetrag eines Darlehens und dem tatsächlich ausgezahlten Betrag. Wer beispielsweise ein Darlehen über 100.000 Euro mit einem Disagio von fünf Prozent aufnimmt, erhält lediglich 95.000 Euro auf sein Konto, schuldet der Bank aber weiterhin die vollen 100.000 Euro. Es handelt sich damit im Kern um eine vorweggenommene Zinszahlung, die es dem Kreditgeber erlaubt, einen niedrigeren laufenden Nominalzins anzubieten.
Wie das Disagio die Finanzierungskosten verteilt
Ein höheres Disagio geht in der Regel mit einem niedrigeren Nominalzins einher – die wirtschaftliche Gesamtbelastung bleibt aber annähernd gleich, denn die Kosten werden lediglich zeitlich anders verteilt: statt über die monatlichen Raten werden sie vorab gebündelt. Für den Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote ist deshalb allein der Effektivzins aussagekräftig, weil er sämtliche Kosten – einschließlich des Disagios – in einer einzigen Kennzahl abbildet. Ein auf den ersten Blick attraktiver Nominalzins kann durch ein hohes Disagio deutlich teurer werden, als er wirkt. Wer Angebote nur nach dem Nominalzins bewertet, riskiert eine ungünstige Entscheidung.
Hinzu kommt, dass das Disagio die anfängliche Liquiditätsbelastung erhöht. Gerade beim Immobilienerwerb fallen ohnehin erhebliche Nebenkosten an, die aus Eigenmitteln bestritten werden müssen: In Niedersachsen beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent des Kaufpreises, im Land Bremen seit dem 1. Juli 2025 sogar 5,5 Prozent. Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision, die seit Dezember 2020 gesetzlich zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Wer in dieser Situation zusätzlich ein nennenswertes Disagio einplant, sollte sicherstellen, dass das Eigenkapital dafür ausreicht, ohne die Finanzierung zu gefährden.
Steuerliche Relevanz bei vermieteten Immobilien
Für Kapitalanleger, die eine Immobilie vermieten, kann das Disagio ein sinnvolles Gestaltungsmittel sein. Als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung lässt es sich steuerlich geltend machen – sofern es marktüblich ist, was die Finanzverwaltung in der Regel bei bis zu fünf Prozent akzeptiert. Dabei besteht die Wahl, das Disagio sofort im Jahr der Zahlung vollständig abzuziehen oder es gleichmäßig über die Darlehenslaufzeit zu verteilen. Die sofortige Absetzung kann besonders dann vorteilhaft sein, wenn im Finanzierungsjahr hohe zu versteuernde Einkünfte vorliegen.
Bei selbstgenutzten Immobilien sieht die Lage anders aus: Hier ist das Disagio steuerlich nicht absetzbar. Wer sein Eigenheim finanziert, zahlt also höhere Anfangskosten, ohne dass der Staat sich daran beteiligt. In den meisten Fällen ist für Selbstnutzer eine Finanzierung ohne oder mit sehr geringem Disagio die günstigere Wahl.
Disagio bei Anschlussfinanzierung und bei Verkaufsabsichten
Auch bei einer Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung lässt sich ein Disagio vereinbaren. Die Abwägungskriterien sind dabei dieselben wie bei der Erstfinanzierung: Steht eine steuerliche Optimierung im Vordergrund oder kommt es vorrangig auf eine geringe laufende Belastung an? Für den Vergleich der Konditionen empfiehlt es sich, rechtzeitig – etwa zwei Jahre vor Ende der Zinsbindung – verschiedene Angebote einzuholen und ausschließlich auf Basis des Effektivzinses zu entscheiden.
Wer plant, die Immobilie mittelfristig wieder zu verkaufen, sollte ein Disagio besonders kritisch prüfen. Die vorausgezahlten Kosten amortisieren sich erst über die volle Laufzeit; bei einem vorzeitigen Ausstieg sind sie weitgehend verloren. Für Eigentümer mit unsicheren Haltezeiten sind Finanzierungen ohne oder mit nur geringem Disagio in der Regel die flexiblere Lösung.
Worauf es bei der Entscheidung ankommt
Ob ein Disagio sinnvoll ist, hängt von der individuellen Gesamtsituation ab: der Steuerbelastung, der verfügbaren Liquidität, den mittelfristigen Einkommenserwartungen und dem geplanten Zeithorizont für die Immobilie. Eine pauschale Empfehlung lässt sich hier nicht geben. Die Zusammenarbeit mit einem Steuerberater und einem unabhängigen Finanzierungsberater hilft dabei, die Struktur zu finden, die wirklich passt – und nicht nur auf dem Papier günstig aussieht.