Befristung

Eine Befristung im Mietrecht bezeichnet die vertragliche Festlegung, dass ein Mietverhältnis zu einem bestimmten Datum automatisch endet – ohne dass eine der Parteien kündigen muss. Im Bereich des Wohnraummietrechts ist das jedoch kein freies Gestaltungsmittel: Der Gesetzgeber lässt eine solche zeitliche Begrenzung nur zu, wenn dafür ein anerkannter Grund vorliegt.

Wann eine Befristung zulässig ist

Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt drei Situationen, in denen Vermieterinnen und Vermieter ein Wohnraummietverhältnis wirksam befristen dürfen. Erstens der Eigenbedarf: Wer die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit selbst nutzen oder einem nahen Angehörigen zur Verfügung stellen möchte, kann diesen Grund für eine Befristung heranziehen. Zweitens geplante Baumaßnahmen: Ist vorgesehen, das Gebäude grundlegend umzubauen oder abzureißen, und würde die Fortführung des Mietverhältnisses diese Maßnahmen erheblich erschweren, ist ebenfalls eine Befristung möglich. Drittens Werkswohnungen: Soll die Wohnung einem Mitarbeitenden ausschließlich im Zusammenhang mit dem Beschäftigungsverhältnis überlassen werden, endet das Mietverhältnis grundsätzlich mit diesem.

Entscheidend ist dabei: Der Befristungsgrund muss bereits bei Vertragsschluss feststehen und im Vertrag schriftlich genannt werden. Ein nachträgliches Nachschieben von Gründen ist nicht möglich.

Was passiert, wenn die Befristung unwirksam ist

Fehlt ein anerkannter Grund, ist die Befristungsabrede unwirksam – der Vertrag gilt dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Das bedeutet für Mieterinnen und Mieter in der Praxis: Sie genießen den vollen Kündigungsschutz des unbefristeten Mietverhältnisses, obwohl der Vertrag ursprünglich ein Enddatum enthielt. Vermieter, die sich auf ein automatisches Vertragsende verlassen haben, stehen dann rechtlich mit leeren Händen da.

Im Landkreis Osterholz und im Umland von Bremen, wo der Markt für Mietwohnungen – besonders in gut angebundenen Lagen wie Grasberg oder Ritterhude – durch eine solide Nachfrage geprägt ist, sollte dieser Punkt nicht unterschätzt werden. Ein unwirksam befristeter Vertrag kann erhebliche Folgen für die weitere Planung haben, etwa wenn ein Vermieter die Immobilie verkaufen oder selbst einziehen möchte.

Zeitmietvertrag und ordentliche Kündigung

Der Zeitmietvertrag ist die praktische Ausprägung der Befristung. Während der vereinbarten Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung durch keine der Parteien möglich – das Mietverhältnis läuft bis zum festgelegten Datum. Das gibt beiden Seiten Planungssicherheit, schränkt aber zugleich die Flexibilität ein. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung – etwa bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen – bleibt davon unberührt.

Verlängerungsoptionen lassen sich im Vertrag ausdrücklich vereinbaren. Auch eine Mindestmietzeit, nach der eine ordentliche Kündigung erst wieder möglich ist, ist rechtlich zulässig und in der Praxis durchaus üblich, wenn Vermieter sich etwa gegen einen schnellen Mieterwechsel absichern möchten.