Zeitmietvertrag

Ein Zeitmietvertrag ist ein Wohnraummietvertrag, der von Anfang an auf eine bestimmte Laufzeit begrenzt ist und ohne gesonderte Kündigung zum vereinbarten Datum ausläuft. Damit unterscheidet er sich grundlegend vom unbefristeten Mietvertrag, bei dem das Mietverhältnis solange fortbesteht, bis eine Partei ordentlich kündigt. Der Gesetzgeber hat an diesen Vertragstyp strenge Anforderungen geknüpft: Wer einen Zeitmietvertrag fehlerhaft formuliert, schließt im Ergebnis ungewollt einen unbefristeten Vertrag ab.

Gesetzliche Voraussetzungen

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt den Zeitmietvertrag in § 575 BGB abschließend. Drei Voraussetzungen müssen gleichzeitig erfüllt sein, damit eine Befristung wirksam ist.

Schriftform: Der Vertrag muss schriftlich geschlossen werden. Mündliche Abreden oder eine rein digitale Vereinbarung ohne qualifizierte elektronische Signatur genügen nicht. Fehlt die Schriftform, gilt das Mietverhältnis nach § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Konkreter Befristungsgrund: Im Vertrag selbst muss ein zulässiger Grund für die Befristung genannt sein – und zwar so präzise, dass er nachprüfbar ist. Ein allgemeiner Hinweis wie „Eigenbedarf möglich" reicht nicht aus.

Bestimmtes oder bestimmbares Ende: Der letzte Tag des Mietverhältnisses muss entweder als konkretes Datum feststehen oder sich aus dem Vertrag eindeutig ableiten lassen. Formulierungen wie „bis auf Weiteres" oder „voraussichtlich zwei Jahre" machen den Vertrag angreifbar.

Während der Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung durch keine der beiden Seiten möglich. Das außerordentliche Kündigungsrecht aus wichtigem Grund bleibt davon unberührt.

Zulässige Befristungsgründe

Das Gesetz kennt im Wesentlichen zwei Befristungsgründe.

Eigenbedarf: Der Vermieter beabsichtigt, die Wohnung nach Ablauf der Frist selbst zu nutzen oder einem Familienangehörigen zur Verfügung zu stellen. Erforderlich ist eine konkrete Benennung der Person und des Nutzungszwecks – etwa dass die Tochter zum Ende der Laufzeit ihr Studium aufnimmt und in die Wohnung einzieht. Eine gewisse zeitliche Nähe zwischen geplantem Einzug und Fristende muss erkennbar sein. Entfällt der Befristungsgrund später, kann der Mieter verlangen, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird; verzögert er sich, kann er eine entsprechende Verlängerung verlangen (§ 575 BGB).

Bauliche Maßnahmen: Die Wohnung soll nach Einzug des Mieters grundlegend umgebaut, umfassend saniert oder abgerissen werden. Auch hier gilt: Die geplanten Maßnahmen müssen real und nachweisbar sein – idealerweise durch eine vorliegende Baugenehmigung untermauert. Der vereinbarte Zeitraum muss realistisch zur vorgesehenen Baumaßnahme passen.

Im Raum Grasberg und Worpswede, wo ältere Resthöfe und denkmalgeschützte Bestandsgebäude nicht selten umfangreiche Sanierungen erfordern, kann dieser zweite Befristungsgrund praxisrelevant sein – sofern die Planung zum Vertragsschluss bereits hinreichend konkret ist.

Chancen und Risiken

Für Vermieter bietet der Zeitmietvertrag echte Planungssicherheit: Die Wohnung steht zum vereinbarten Termin wieder zur Verfügung, ohne dass langwierige Kündigungsverfahren oder Sozialklausel-Einwände den Prozess verzögern. Vor dem Hintergrund, dass Vermieter im Raum Bremen und im Umland häufig kleinere Einheiten in selbst genutzten Gebäuden vermieten, kann das ein nachvollziehbarer Grund für diese Vertragsform sein.

Für Mieter kehrt sich dieser Vorteil um: Sie müssen zum Fristablauf ausziehen, unabhängig davon, ob sie eine geeignete Anschlusswohnung gefunden haben. Der Umzug wird damit zum Pflichttermin. Investitionen in Einbauten oder individuelle Ausgestaltung rechnen sich bei kurzer Mietdauer selten. Wer einen Zeitmietvertrag angeboten bekommt, sollte sich dieser Einschränkung bewusst sein, bevor er unterschreibt.

Fehlerhafte Befristung und ihre Folgen

Ist der Befristungsgrund im Vertrag gar nicht genannt, inhaltlich zu vage oder erkennbar vorgeschoben, ist die Befristungsklausel unwirksam. Das Mietverhältnis gilt dann als unbefristet geschlossen. Das bedeutet: Der Mieter genießt von Anfang an vollen Kündigungsschutz und kann seinerseits mit der gesetzlichen Frist kündigen, während der Vermieter nur bei Vorliegen eines gesetzlichen Kündigungsgrundes – etwa Eigenbedarf über den regulären Weg – kündigen kann. Eine Räumung ist dann nur nach vorheriger Kündigung und einem möglichen Räumungsverfahren durchsetzbar.

Verlängerung und stillschweigende Fortsetzung

Zieht der Mieter nach Ablauf der vereinbarten Frist nicht aus und toleriert der Vermieter das stillschweigend, setzt sich das Mietverhältnis nach § 545 BGB als unbefristetes Mietverhältnis fort – zu den bislang vereinbarten Konditionen, aber ohne Befristung. Der ursprüngliche Befristungsgrund spielt dann keine Rolle mehr; künftig ist eine ordentliche Kündigung nach den allgemeinen Regeln möglich.

Möchten beide Seiten eine erneute Befristung vereinbaren, muss ein neuer Vertrag schriftlich aufgesetzt werden – mit einem neuen, eigenständigen Befristungsgrund. Eine schlichte Verlängerungsvereinbarung zum alten Grund genügt in der Regel nicht.

Häufige Frage: Kann ich als Vermieter den Zeitmietvertrag einfach nochmals um ein Jahr verlängern, wenn der Mieter weiterhin einverstanden ist?

Das ist möglich, aber nicht ohne Weiteres. Eine formlose Verlängerung des bestehenden Zeitvertrags reicht nicht aus. Sie müssen einen neuen Zeitmietvertrag aufsetzen – schriftlich, mit einem erneut konkret benannten Befristungsgrund. Entfällt der ursprüngliche Grund zwischenzeitlich oder ist er nicht mehr glaubhaft, kann der Mieter die neue Befristung anfechten, und der Vertrag gilt erneut als unbefristet. Wenn Sie sich unsicher sind, ob Ihr Befristungsgrund einer erneuten Prüfung standhält, lohnt es sich, das vor Unterzeichnung rechtlich einordnen zu lassen.