Auflassung

Wer ein Grundstück oder eine Immobilie kauft, erwirbt das Eigentum nicht schon durch die Unterschrift unter den Kaufvertrag. Dafür braucht es zwei weitere Schritte: die Auflassung und die anschließende Eintragung ins Grundbuch. Die Auflassung ist dabei die förmliche, dingliche Einigung zwischen Verkäufer und Käufer darüber, dass das Eigentum auf den Käufer übergehen soll – geregelt in § 925 BGB. Sie muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien vor einem Notar erklärt werden.

Zwei Rechtsgeschäfte, ein Ziel

Beim Immobilienkauf gilt in Deutschland das sogenannte Trennungsprinzip: Der Kaufvertrag und die Auflassung sind rechtlich voneinander getrennte Vorgänge. Der Kaufvertrag begründet lediglich die schuldrechtliche Pflicht, das Eigentum zu übertragen. Die Auflassung ist dann der dingliche Akt, mit dem diese Übertragung tatsächlich vollzogen wird – gemeinsam mit der Grundbucheintragung nach § 873 BGB.

Eng damit verbunden ist das Abstraktionsprinzip: Die Auflassung bleibt auch dann wirksam, wenn sich nachträglich herausstellt, dass der Kaufvertrag selbst anfechtbar oder unwirksam war. Das klingt abstrakt, hat aber praktische Folgen – etwa wenn ein Kaufvertrag wegen eines Formmangels scheitert, die dingliche Einigung aber bereits erklärt wurde.

Wie die Auflassung abläuft

In der Praxis wird die Auflassung fast immer gemeinsam mit dem Kaufvertrag beim Notar beurkundet. Beide Parteien müssen bei der Erklärung gleichzeitig anwesend sein – entweder persönlich oder durch einen Bevollmächtigten. Eine Vertretung ist allerdings nur mit notariell beglaubigter Vollmacht zulässig.

Der Notar protokolliert die Auflassungserklärung und beantragt anschließend beim zuständigen Grundbuchamt die Umschreibung des Eigentums. Im Bereich Grasberg und dem übrigen Landkreis Osterholz ist dafür das Grundbuchamt beim Amtsgericht Osterholz-Scharmbeck zuständig; für Immobilien im Stadtgebiet Bremen liegt die Zuständigkeit beim dortigen Grundbuchamt.

Auflassungsvormerkung als Schutzinstrument

Zwischen der Erklärung der Auflassung und der tatsächlichen Eintragung im Grundbuch vergeht üblicherweise einige Zeit – je nach Auslastung des Grundbuchamts können das mehrere Wochen sein. In dieser Phase ist der Käufer noch nicht offiziell Eigentümer. Um ihn dennoch abzusichern, lässt der Notar unmittelbar nach Beurkundung eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen. Diese sperrt das Grundstück gewissermaßen für anderweitige Verfügungen und schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer die Immobilie in der Zwischenzeit nochmals verkauft oder belastet.

Was die Auflassung nicht kann

Die Auflassung unterliegt einem strikten Bedingungsverbot: Sie kann nicht unter eine aufschiebende oder auflösende Bedingung gestellt werden. Es ist also nicht möglich, die Eigentumseinigung etwa davon abhängig zu machen, dass der Kaufpreis bis zu einem bestimmten Datum eingeht. Ebenso ist sie nach ihrer Erklärung nicht mehr einseitig rücknehmbar. Verkäufer, die erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung die Auflassung erklären möchten, wählen deshalb gelegentlich eine getrennte Beurkundung – was den Ablauf etwas verlängert, dem Verkäufer aber mehr Sicherheit gibt.