Teilvalutierung

Bei der Teilvalutierung wird ein Immobiliendarlehen nicht in einer Summe ausgezahlt, sondern in mehreren Teilbeträgen – jeweils dann, wenn ein definierter Bauabschnitt abgeschlossen ist. Das Prinzip ist bei Neubaufinanzierungen der Regelfall und orientiert sich entweder am Baufortschritt eines Eigenbauprojekts oder am Zahlungsplan eines Bauträgervertrags. Da Zinsen nur auf den bereits ausgezahlten Betrag anfallen, bleibt die Zinsbelastung während der Bauphase überschaubar.

Zahlungsplan nach MaBV

Kauft man eine Neubauimmobilie von einem Bauträger, regelt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) den Rahmen für den Zahlungsplan. Die einzelnen Raten sind an konkrete Bauabschnitte geknüpft: Ein Teil wird nach Beginn der Erdarbeiten fällig, ein weiterer nach Fertigstellung des Rohbaus einschließlich der Zimmererarbeiten. Mit dem Fortschreiten des Innenausbaus – Sanitär, Heizung, Elektroinstallation, Fenster, Putz und Estrich – folgen weitere Tranchen. Kurz vor Bezugsfertigkeit wird eine kleinere Rate abgerufen, die Schlussrate erst nach vollständiger Fertigstellung. Die Bank gibt jede Tranche erst frei, wenn der Baufortschritt belegt ist.

So läuft der Abruf in der Praxis

Für jede Teilauszahlung muss der Baufortschritt gegenüber der Bank nachgewiesen werden – in der Regel durch einen Bautenstandsbericht, Lichtbilder und eine Bestätigung des Architekten oder Bauleiters. Die Bank überweist den Betrag dann direkt an den Bauträger oder Handwerker, nicht an den Bauherren selbst. Ergänzend werden Rechnungen, Protokolle und gegebenenfalls Abnahmenachweise verlangt. Eine sorgfältige Dokumentation des Baufortschritts liegt daher im eigenen Interesse.

Bereitstellungszinsen im Blick behalten

Für den Teil des Darlehens, der noch nicht abgerufen wurde, berechnen Banken Bereitstellungszinsen – üblicherweise rund 0,25 Prozent pro Monat. Um diese Kosten zu begrenzen, lässt sich in den Darlehensverhandlungen eine bereitstellungszinsfreie Zeit vereinbaren, die je nach Bank und Marktlage zwischen drei und zwölf Monaten liegen kann. Wie lang diese Frist sein sollte, hängt wesentlich von einer realistischen Einschätzung der Bauzeit ab.

Gerade im Raum Grasberg und im Teufelsmoor sollte die Bauzeit nicht zu knapp kalkuliert werden. Moor- und Marschböden mit hohen Grundwasserständen machen aufwendigere Gründungen und spezielle Abdichtungsmaßnahmen erforderlich. Verzögerungen in diesen Gewerken sind keine Seltenheit und verlängern die Phase, in der Bereitstellungszinsen auf den noch nicht abgerufenen Darlehensbetrag auflaufen. Ein ausreichender Zeitpuffer im Finanzierungsplan ist hier keine Vorsichtsmaßnahme, sondern Erfahrungswert.

Risiken kennen und einplanen

Die Teilvalutierung schützt Käufer im Falle einer Bauträgerinsolvenz zumindest teilweise: Weil das Darlehen ratenweise fließt, ist im Ernstfall weniger Kapital bereits überwiesen. Trotzdem bleiben bereits gezahlte Beträge gefährdet, weshalb eine Absicherung über Bürgschaften oder andere Instrumente sinnvoll sein kann. Problematisch wird es auch, wenn Mängel zum Zeitpunkt einer fälligen Rate aufgetreten sind – einen Einbehalt gegenüber dem Bauträger durchzusetzen ist in der Praxis oft schwieriger als gedacht. Schließlich sollte stets ein finanzieller Puffer eingeplant werden, da Kostensteigerungen im Bauverlauf eine Nachfinanzierung notwendig machen können.