Reservierungsvereinbarung

Eine Reservierungsvereinbarung ist eine schriftliche Absprache zwischen Kaufinteressent und Verkäufer – oft unter Einbindung des Maklers –, durch die eine Immobilie für einen festgelegten Zeitraum exklusiv für den Interessenten freigehalten wird. In dieser Phase wird das Objekt nicht weiter aktiv vermarktet. Häufig wird dafür eine Reservierungsgebühr fällig. So verständlich der Wunsch nach Planungssicherheit ist: Die Vereinbarung enthält einige rechtliche Fallstricke, die man kennen sollte.

Was die Reservierung leistet – und was nicht

Eine Reservierungsvereinbarung begründet keine Kaufverpflichtung. Weder Interessent noch Verkäufer sind nach einer solchen Absprache zum Abschluss des Kaufvertrags gezwungen. Es handelt sich rechtlich gesehen um keine Art Vorvertrag und entfaltet keine bindende Wirkung im Sinne des Grundstücksrechts. Eine notarielle Beurkundung ist deshalb nicht erforderlich – und auch nicht vorgesehen. Die Vereinbarung erfüllt ihren eigentlichen Zweck: Sie schafft einen geschützten Zeitrahmen, in dem der Interessent seine Finanzierung klären und einen Notartermin vorbereiten kann, ohne befürchten zu müssen, dass das Objekt zwischenzeitlich an jemand anderen verkauft wird.

Die Reservierungsgebühr: Höhe, Zufluss und Anrechenbarkeit

Üblicherweise bewegt sich eine Reservierungsgebühr im Bereich von einigen hundert bis zu etwa tausend Euro, manchmal orientiert sie sich an einem Prozent des Kaufpreises. Der Betrag fließt entweder an den Verkäufer oder an den Makler. Wird sie an den Makler gezahlt, ist es üblich – und sollte im Vertrag ausdrücklich geregelt sein –, dass dieser Betrag später auf die Maklerprovision angerechnet wird. Im Raum Bremen und im Landkreis Osterholz gilt seit Dezember 2020 die gesetzliche Provisionsteilung zwischen Käufer und Verkäufer; auch das sollte bei der vertraglichen Gestaltung der Reservierung berücksichtigt werden.

Rechtliche Grenzen: Wann eine Vereinbarung unwirksam wird

Wer eine Reservierungsvereinbarung als vorformulierten Standardvertrag erhält, sollte wissen, dass solche Formulare der AGB-Kontrolle unterliegen. Klauseln, die den Interessenten unangemessen benachteiligen, sind unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass Reservierungsgebühren zugunsten des Maklers besonders kritisch zu bewerten sind – vor allem dann, wenn die Gebühr hoch ausfällt, keine echte Gegenleistung erkennbar ist oder die Rückzahlungsregelung fehlt. In solchen Fällen kann der gezahlte Betrag zurückgefordert werden. Eine sorgfältig formulierte, individuelle Vereinbarung mit klaren Regelungen zu Gegenleistung, Laufzeit und Rückzahlung steht auf deutlich sichererem Boden.

Laufzeit und was nach Fristablauf passiert

Typische Reservierungszeiträume liegen zwischen zwei und sechs Wochen – lang genug, um eine Finanzierungszusage einzuholen und einen Notartermin zu koordinieren. Läuft die Frist ab, ohne dass ein Kaufvertrag geschlossen wurde, endet die Reservierung automatisch. Die Immobilie kehrt in die Vermarktung zurück. Die gezahlte Gebühr verfällt in der Regel, sofern der Vertrag keine andere Regelung vorsieht. Eine Verlängerung ist grundsätzlich verhandelbar, bedarf aber einer erneuten schriftlichen Absprache.

Alternativen mit mehr Rechtssicherheit

Wer eine echte, beidseitig bindende Absicherung sucht, kann einen notariellen Vorvertrag schließen. Dieser verpflichtet beide Seiten verbindlich zum späteren Kaufabschluss und bietet deutlich mehr Rechtssicherheit – allerdings fallen Notarkosten an. Eine weitere Möglichkeit ist ein Finanzierungsvorbehalt im Kaufvertrag selbst: Der Vertrag wird beurkundet, enthält jedoch ein Rücktrittsrecht für den Fall, dass die Finanzierung scheitert. Das ist rechtlich sauber und vermeidet die Unsicherheiten einer vorvertraglichen Reservierung.

Häufige Frage: „Ich habe eine Reservierungsgebühr bezahlt, jetzt möchte ich doch nicht kaufen – bekomme ich das Geld zurück?"

Das hängt von der konkreten Vertragsgestaltung ab. Enthält die Vereinbarung eine klare Regelung, dass die Gebühr bei einem Rücktritt des Interessenten verfällt, ist das in der Regel wirksam – sofern die Klausel insgesamt einer AGB-Prüfung standhält. Wurde die Gebühr jedoch an den Makler gezahlt, ohne dass eine echte Gegenleistung erkennbar ist, oder ist die Vereinbarung als Formularvertrag unangemessen gestaltet, kann ein Rückforderungsanspruch bestehen. Im Zweifel empfiehlt sich eine kurze Prüfung durch einen Rechtsanwalt, bevor Sie auf den Betrag verzichten.