Nettokaltmiete

Die Nettokaltmiete ist der Betrag, den Mieterinnen und Mieter allein für die Überlassung der Wohnräume entrichten – ohne Betriebskosten, ohne Heizung, ohne Warmwasser. Sie bildet die rechnerische Grundlage für nahezu alle mietrechtlich relevanten Vorgänge: von der Mietpreisbremse über den Mietspiegel bis hin zur Mieterhöhung nach BGB. Wer Mietverträge liest oder Investitionsentscheidungen trifft, sollte diesen Begriff sauber von verwandten Begriffen abgrenzen können.

Welche Mietbegriffe es gibt – und wo der Unterschied liegt

Im Alltag werden Mietbegriffe häufig unscharf verwendet, was zu Missverständnissen führen kann. Die Nettokaltmiete umfasst ausschließlich die Gegenleistung für die Wohnraumüberlassung. Kommen die sogenannten kalten Betriebskosten hinzu – etwa Grundsteuer, Müllabfuhr oder Gebäudeversicherung –, spricht man von der Bruttokaltmiete. Werden zusätzlich Heizung und Warmwasser eingerechnet, ergibt sich die Warmmiete oder Bruttowarmmiete. Inklusivmieten, bei denen alle Nebenkosten pauschal abgegolten sind, kommen heute kaum noch vor und beschränken sich weitgehend auf möblierte Wohnungen oder Untermietverhältnisse.

Für Mietvergleiche und rechtliche Bewertungen zählt stets die Nettokaltmiete – nur auf dieser Basis lassen sich Wohnungen unterschiedlicher Versorgungsstrukturen miteinander vergleichen.

Rechtlicher Rahmen

Das Mietrecht knüpft an verschiedenen Stellen an die Nettokaltmiete an. Die Mietpreisbremse, die in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt, begrenzt die zulässige Nettokaltmiete auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Mieterhöhungen nach § 558 BGB orientieren sich ebenfalls daran: Die Nettokaltmiete darf innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent steigen, in als angespannt eingestuften Märkten nur um 15 Prozent – und nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Mietspiegel weisen die Vergleichsmieten stets als Nettokaltmiete je Quadratmeter aus, was eine einheitliche Vergleichsbasis sicherstellt.

Bedeutung für Kapitalanleger

Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, kommt an der Nettokaltmiete nicht vorbei. Die Bruttomietrendite errechnet sich aus der Jahresnettokaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis. Der Vervielfältiger – also der Kehrwert dieser Rendite – zeigt, wie viele Jahresnettokaltmieten im Kaufpreis stecken und lässt sich für den Marktvergleich heranziehen. Bewirtschaftungskosten wie Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand werden in einer seriösen Wirtschaftlichkeitsberechnung separat erfasst und von der Nettokaltmiete abgezogen, um zur Nettomietrendite zu gelangen.

Im Landkreis Osterholz und dem Bremer Umland, wo das Angebot an Mietwohnungen überschaubar ist und Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Resthöfe das Bild prägen, spielen Mietobjekte häufig in kleineren Portfolios eine Rolle. Gerade bei älteren Bestandsobjekten – oder Reetdachhäusern mit höheren Instandhaltungszyklen – lohnt es sich, die Bewirtschaftungskosten nicht zu unterschätzen und die Renditerechnung konservativ aufzusetzen.

Nettokaltmiete im Mietvertrag und bei der Wohnungssuche

In einem klar strukturierten Mietvertrag werden Nettokaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung und gegebenenfalls Heizkostenvorauszahlung getrennt ausgewiesen. Nur wenn diese Posten sauber getrennt sind, lässt sich die tatsächliche monatliche Belastung verlässlich einschätzen. Wer Wohnungen vergleicht, sollte immer die Nettokaltmiete je Quadratmeter als Vergleichsgröße heranziehen – und die zu erwartenden Nebenkosten separat hochrechnen, bevor er die Gesamtbelastung bewertet.

Bei bestehenden Mietverträgen, in denen keine separate Nettokaltmiete ausgewiesen ist, lässt sie sich näherungsweise ermitteln, indem man von der Warmmiete die Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlungen abzieht.