Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung, die bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miethöhe nach oben begrenzt. Sie greift dort, wo der Wohnungsmarkt als angespannt eingestuft wird: Die Nettokaltmiete darf in diesen Gebieten bei einem Mieterwechsel höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Vermieter, die dagegen verstoßen, riskieren Rückforderungsansprüche ihrer Mieter.

Rechtliche Grundlagen und Geltungsbereich

Die Regelung ist in den §§ 556d bis 556g BGB verankert und wurde 2015 mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz eingeführt. Welche Kommunen konkret als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten, legen die einzelnen Bundesländer per Verordnung fest. Typische Merkmale solcher Gebiete sind eine Leerstandsquote unter drei Prozent, anhaltend steigende Bevölkerungszahlen und ein Neubauvolumen, das den Bedarf nicht deckt – Merkmale, die vor allem auf größere Städte zutreffen.

Im Raum Grasberg und im Landkreis Osterholz ist die Lage eine andere: Der Markt hier ist ländlich geprägt, mit vergleichsweise entspannteren Mietverhältnissen. Ob die Mietpreisbremse hier greift, entscheidet allein die jeweils aktuelle Niedersächsische Mieterschutzverordnung, in der die betroffenen Gemeinden namentlich aufgeführt sind. Für die Stadt Bremen gilt eine eigene Landesverordnung, die bremische Vermieter kennen sollten.

So funktioniert die Mietobergrenze

Maßstab für die zulässige Miete ist die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich aus einem qualifizierten Mietspiegel oder – wo kein solcher existiert – aus einem Sachverständigengutachten ergibt. Der Mietspiegel stuft Wohnungen nach Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung ein; auf dieser Grundlage errechnet sich dann die konkrete Obergrenze.

Seit 2019 besteht für Vermieter zudem eine Informationspflicht: Vor Vertragsabschluss müssen sie unaufgefordert Auskunft darüber geben, entweder welche Miete der Vormieter gezahlt hat oder aus welchem Grund eine Ausnahme geltend gemacht wird. Versäumt der Vermieter diese Auskunft, kann er sich auf die Ausnahme erst berufen, wenn er sie in Textform nachholt (§ 556g Abs. 1a BGB).

Ausnahmen, die Vermieter kennen sollten

Die Mietpreisbremse gilt nicht für jede Wohnung. Drei Konstellationen sind in der Praxis besonders relevant:

Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals bezogen wurden, sind dauerhaft ausgenommen – das gilt für die Erstvermietung und alle späteren Vermietungen.

Umfassende Modernisierung: Hat der Vermieter vor der Neuvermietung in die Wohnung investiert und erreicht der Aufwand mindestens ein Drittel der vergleichbaren Neubaukosten, entfällt die Bindung ebenfalls.

Vormiete: Wenn der Vormieter bereits eine Miete gezahlt hat, die über der zulässigen Obergrenze liegt, darf der neue Mietvertrag diese Miete fortschreiben. Die Vormiete bildet in diesem Fall die Untergrenze.

Rüge und Rückforderung

Wer als Mieter den Verdacht hat, eine überhöhte Miete zu zahlen, sollte zunächst prüfen, ob die Wohnung überhaupt in einem Geltungsgebiet liegt und ob eine Ausnahme eingreift. Ist das nicht der Fall, kann die überhöhte Miete schriftlich gerügt werden – mit Angabe des nach eigener Einschätzung zulässigen Betrags. Seit April 2020 kann der zu viel gezahlte Betrag auch rückwirkend zurückgefordert werden, sofern die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn erfolgt; danach gilt die Rückforderung erst ab Zugang der Rüge (§ 556g Abs. 2 BGB). Bei Streitigkeiten ist das zuständige Amtsgericht der richtige Anlaufpunkt; Mietervereine unterstützen bei der Berechnung und beim Schriftverkehr.

Häufige Frage: Gilt die Mietpreisbremse auch für meine Wohnung im Landkreis Osterholz?

Das hängt von Ihrer Gemeinde ab. Niedersachsen beschränkt die Mietpreisbremse auf Städte und Gemeinden, die in der Niedersächsischen Mieterschutzverordnung namentlich genannt sind; die Liste wird regelmäßig überarbeitet. Maßgeblich ist daher, ob Grasberg, Ritterhude oder Ihre Gemeinde in der aktuell gültigen Fassung aufgeführt ist. Für Wohnungen in Bremen gilt die bremische Verordnung. Im Zweifel gibt die zuständige Gemeindeverwaltung oder ein ortskundiger Rechtsanwalt verlässlich Auskunft.