Warmmiete

Die Warmmiete ist der Betrag, den ein Mieter jeden Monat tatsächlich überweist: Sie setzt sich aus der Kaltmiete – also dem reinen Nutzungsentgelt für die Wohnung – und der Betriebskostenvorauszahlung zusammen, die sowohl kalte als auch warme Nebenkosten umfasst. Für die persönliche Haushaltsplanung ist die Warmmiete die maßgebliche Größe. Für Mieterhöhungen, Vergleichsmieten und die Mietpreisbremse hingegen zählt ausschließlich die Kaltmiete.

Aus welchen Bestandteilen sich die Warmmiete zusammensetzt

Der erste Bestandteil ist die Kaltmiete, auch Nettomiete genannt. Sie vergütet allein das Wohnrecht und wird im Mietvertrag gesondert ausgewiesen. Alle gesetzlichen Regelungen zu Mieterhöhungen – sei es die ortsübliche Vergleichsmiete, die Kappungsgrenze oder die Mietpreisbremse – beziehen sich auf diesen Betrag, nicht auf die Warmmiete.

Der zweite Bestandteil ist die monatliche Betriebskostenvorauszahlung. Sie deckt zum einen die sogenannten kalten Nebenkosten ab: Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung, Gartenpflege, Hausmeister, Gebäudeversicherungen und Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen. Zum anderen enthält sie die warmen Nebenkosten für Heizung und Warmwasserbereitung. Da es sich um Vorauszahlungen handelt, folgt nach Ablauf des Abrechnungszeitraums eine jährliche Abrechnung – mit Nachzahlung oder Erstattung, je nach tatsächlichem Verbrauch.

Was umlagefähig ist – und was nicht

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) legt abschließend fest, welche Kosten ein Vermieter auf die Mieter umlegen darf. Neben den bereits genannten Positionen gehören dazu etwa Aufzugsstrom und -wartung, Schornsteinreinigung sowie Gemeinschaftsantenne – Kabel-TV-Entgelte sind seit Juli 2024 nicht mehr umlagefähig.

Nicht umlagefähig sind dagegen Verwaltungskosten, Kosten für Instandhaltung und Reparaturen, Rücklagen sowie Kontoführungsgebühren. Diese Ausgaben trägt der Vermieter aus der Kaltmiete. Ein häufiges Missverständnis: Hausmeisterkosten sind nur umlagefähig, soweit sie Betriebsaufgaben betreffen – Anteile für Reparaturen und Verwaltung muss der Vermieter herausrechnen.

Heiz- und Warmwasserkosten: Verbrauch zählt

Für die warmen Nebenkosten gelten besondere Regeln. Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass mindestens 50 und höchstens 70 Prozent der Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden müssen – erfasst durch Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler. Der Rest wird nach Wohnfläche verteilt. Bei Geräten mit Fernablesung besteht seit 2022 zusätzlich die Pflicht zur monatlichen Verbrauchsinformation.

Die tatsächliche Höhe der Heizkosten hängt stark vom Energieträger, dem Dämmzustand des Gebäudes und dem individuellen Nutzerverhalten ab. Im Raum Bremen und im Landkreis Osterholz spielt bei Bestandsgebäuden auch die Gebäudesubstanz eine Rolle: Ältere Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Resthöfe, die in der Region häufig anzutreffen sind, weisen oft einen höheren spezifischen Heizbedarf auf als neuere oder sanierte Objekte – was sich unmittelbar in der Warmmiete niederschlägt.

Nebenkostenabrechnung: Fristen und Rechte

Der Vermieter muss die Jahresabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen – in den meisten Fällen also bis zum 31. Dezember des Folgejahres. Liegt die Abrechnung später vor, verliert der Vermieter seinen Anspruch auf eventuelle Nachzahlungen; der Mieter kann diese dann zurückweisen.

Nach Erhalt der Abrechnung haben Mieter zwölf Monate Zeit, Widerspruch einzulegen. Darüber hinaus besteht ein Belegprüfungsrecht: Auf Verlangen muss der Vermieter Einsicht in die Originalrechnungen gewähren. Dieses Recht wird in der Praxis häufig unterschätzt, kann aber bei unklaren Positionen schnell Klarheit schaffen.