Kündigung

Eine Kündigung im Mietrecht ist eine einseitige Erklärung, mit der eine Vertragspartei das Mietverhältnis zum Ende bringen will. Sie muss der anderen Seite zugehen, um wirksam zu werden – daher spricht man von einer empfangsbedürftigen Willenserklärung. Das Gesetz unterscheidet zwischen der ordentlichen Kündigung mit gesetzlich geregelter Frist und der außerordentlichen Kündigung, die bei einem schwerwiegenden Grund auch fristlos möglich ist. In beiden Fällen gilt: Schriftform auf Papier mit eigenhändiger Unterschrift ist Pflicht.

Kündigung durch den Mieter

Wer als Mieter ausziehen möchte, hat es vergleichsweise unkompliziert: Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt nach § 573c BGB stets drei Monate, unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis bereits besteht. Einen Grund muss der Mieter nicht nennen. Wichtig ist der fristgerechte Zugang beim Vermieter – das Kündigungsschreiben muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingegangen sein, damit das Mietverhältnis zum Ende des übernächsten Monats endet. Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterzeichnet, müssen alle gemeinsam kündigen.

Für den Zugangsnachweis empfiehlt sich ein Einwurf-Einschreiben. Eine Kündigung per E-Mail, Fax oder Textnachricht genügt der gesetzlichen Schriftform nicht und ist damit unwirksam.

Kündigung durch den Vermieter

Auf der Vermieterseite gelten längere Fristen und strengere Voraussetzungen. Die Kündigungsfrist richtet sich nach der bisherigen Mietdauer: Bis zu fünf Jahren beträgt sie drei Monate, zwischen fünf und acht Jahren sechs Monate, und bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren neun Monate.

Hinzu kommt die Pflicht, ein berechtigtes Interesse darzulegen. Anerkannte Gründe sind Eigenbedarf für sich selbst oder nahe Angehörige, eine geplante wirtschaftliche Verwertung des Gebäudes oder eine erhebliche Vertragsverletzung durch den Mieter. Die Begründung muss konkret und nachvollziehbar ausfallen – eine pauschale Formulierung reicht nicht aus und macht die Kündigung unwirksam.

Im Landkreis Osterholz und im Umland von Bremen, wo viele Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Resthöfe von Eigentümern selbst verwaltet werden, ist die Eigenbedarfskündigung in der Praxis der häufigste Anwendungsfall. Vermieter sollten die Begründung sorgfältig formulieren und belegen können.

Außerordentliche Kündigung

Liegt ein wichtiger Grund vor, kann das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Frist beendet werden. Auf Vermieterseite kommt das vor allem bei einem Mietrückstand von mindestens zwei Monatsmieten in Betracht, aber auch bei wiederholten schweren Vertragsverletzungen oder einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens. In den meisten Fällen ist zuvor eine Abmahnung erforderlich; bei erheblichem Zahlungsverzug entfällt diese Voraussetzung.

Verlässt der Mieter die Wohnung nach einer fristlosen Kündigung nicht freiwillig, bleibt dem Vermieter nur der Weg über eine Räumungsklage. Auch auf Mieterseite kann eine außerordentliche Kündigung berechtigt sein, etwa wenn der Vermieter trotz Aufforderung einen die Gesundheit gefährdenden Mangel nicht beseitigt.

Sonderkündigungsrechte und Härteschutz

Das Mietrecht kennt verschiedene Situationen, in denen besondere Kündigungsrechte entstehen. Erhält der Mieter eine Mieterhöhung, kann er innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Erhöhungsmitteilung mit verkürzter Frist kündigen. Bei angekündigten Modernisierungsarbeiten besteht ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht (§ 555e BGB). Verstirbt ein Mieter, haben die Erben einen Monat Zeit, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Und beim Eigentümerwechsel gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" – ein neuer Eigentümer kann grundsätzlich sofort Eigenbedarf geltend machen – eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren gilt nur nach Umwandlung in Eigentumswohnungen (§ 577a BGB).

Auf der anderen Seite schützt die Sozialklausel nach § 574 BGB Mieter in besonderen Lebenslagen. Wer aufgrund von Alter, schwerer Erkrankung oder fehlenden Ersatzwohnungen einen Umzug nicht zumutbar bewältigen kann, darf der Kündigung widersprechen. Das Gericht wägt dann die Interessen beider Seiten gegeneinander ab und kann das Mietverhältnis befristet oder unbefristet fortsetzen lassen.