Fälligkeit

Im Immobilienrecht bezeichnet die Fälligkeit den konkreten Zeitpunkt, ab dem eine vertraglich vereinbarte Zahlung oder Leistung eingefordert werden darf. Für Käufer ist das besonders wichtig: Der Kaufpreis wird nicht einfach mit der Unterschrift beim Notar fällig, sondern erst dann, wenn bestimmte rechtliche Voraussetzungen erfüllt sind. Wer das missversteht, riskiert entweder verfrühte Überweisungen oder – im schlimmsten Fall – Verzug mit spürbaren Folgekosten.

Kaufpreisfälligkeit: Der Ablauf nach der Beurkundung

Nach dem Notartermin beginnt ein geregelter Prozess, bevor auch nur ein Euro den Besitzer wechseln sollte. Zunächst beantragt der Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch – das dauert in der Regel ein bis zwei Wochen. Das zuständige Grundbuchamt für Käufe im Landkreis Osterholz ist das Amtsgericht Osterholz-Scharmbeck. Parallel dazu trägt die finanzierende Bank die Grundschuld ein, was nochmals zwei bis drei Wochen in Anspruch nehmen kann.

Erst wenn alle Voraussetzungen vorliegen – Vormerkung eingetragen, erforderliche Genehmigungen erteilt, Lastenfreistellung gesichert und die Finanzierung bestätigt –, verschickt der Notar die sogenannte Fälligkeitsmitteilung. Sie nennt den genauen Zahlungsbetrag und setzt eine Frist von meist zwei Wochen. Die Zahlung erfolgt entweder direkt an den Verkäufer oder über ein Notaranderkonto. Erst nach Zahlungseingang veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Zahlen Sie niemals vor Erhalt dieser Mitteilung – auch nicht, wenn der Einzugstermin schon feststeht oder der Verkäufer drängt.

Fälligkeit bei Darlehen und Sondertilgungen

Monatliche Raten aus einem Immobiliendarlehen sind üblicherweise zum ersten oder fünfzehnten eines Monats fällig. Ein Lastschriftmandat ist hier die unkomplizierteste Lösung, weil es keine Überweisungsverzögerungen gibt und die Bonität nicht durch Zahlungsunregelmäßigkeiten leidet. Jede Rate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen.

Bei endfälligen Darlehen sieht das anders aus: Während der gesamten Laufzeit werden nur Zinsen gezahlt, die eigentliche Tilgung erfolgt in einer Summe am Ende – oft in Kombination mit einem Bausparvertrag. Sondertilgungen wiederum sind häufig an einen festen Stichtag im Jahr gebunden. Wie viel Sie zusätzlich einzahlen dürfen, regelt der Kreditvertrag; üblich sind fünf bis zehn Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr.

Mietrecht: Wann Miete und Nebenkosten fällig werden

Das Bürgerliche Gesetzbuch legt fest, dass die Miete spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingegangen sein muss. Überweisungslaufzeiten gehen dabei zulasten des Mieters – ein rechtzeitig eingerichteter Dauerauftrag ist deshalb keine Bequemlichkeit, sondern eine vernünftige Absicherung.

Betriebskostenabrechnungen müssen dem Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, sonst erlischt der Nachzahlungsanspruch des Vermieters. Eine ausgewiesene Nachzahlung ist dann innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt fällig. Die Mietkaution kann in bis zu drei Monatsraten erbracht werden; nach dem Auszug hat der Vermieter eine angemessene Frist zur Rückzahlung, in der Praxis häufig drei bis sechs Monate.

Verzug: Was bei verspäteter Zahlung droht

Verzug tritt ein, wenn eine fällige Zahlung trotz Mahnung ausbleibt. Ist der Fälligkeitstermin vertraglich kalendarisch festgelegt, entfällt sogar die Mahnung. Ab diesem Moment fallen Verzugszinsen an – bei Verbrauchern fünf Prozentpunkte über dem aktuellen Basiszinssatz.

Beim Immobilienkauf kann ein Verzug weitreichende Folgen haben: Der Verkäufer ist nach einer gesetzten Nachfrist berechtigt, vom Vertrag zurückzutreten und Schadensersatz zu verlangen. Auch die Auflassungsvormerkung kann in der Folge erlöschen. Bei Darlehen führt anhaltender Zahlungsverzug zunächst zu Mahnungen, im weiteren Verlauf zur Kündigung des Gesamtdarlehens und im Extremfall zur Zwangsvollstreckung – verbunden mit einem SCHUFA-Eintrag, der die Kreditwürdigkeit dauerhaft beeinträchtigt.

Wer absieht, dass ein Zahlungstermin nicht zu halten ist, sollte frühzeitig das Gespräch mit Bank und Vertragspartner suchen. Eine Stundungsvereinbarung oder das Angebot zusätzlicher Sicherheiten kann in vielen Fällen das Schlimmste verhindern.

Worauf Sie als Käufer achten sollten

• Finanzierung frühzeitig absichern: Klären Sie die Auszahlungsbereitschaft Ihrer Bank vier bis sechs Wochen vor dem geplanten Notartermin – das gibt Puffer für Rückfragen und Bearbeitungszeiten.
• Eigenkapital rechtzeitig bereitstellen: Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer (in Niedersachsen 5,0 %, in Bremen seit dem 1. Juli 2025 5,5 %) und Notarkosten sind oft kurz nach der Beurkundung fällig und müssen liquide zur Verfügung stehen.
• Fälligkeitsmitteilung abwarten: Überweisen Sie den Kaufpreis erst nach Eingang der schriftlichen Mitteilung des Notars – nie vorher.
• Kontodeckung und Überweisungsdauer bedenken: Planen Sie ausreichend Puffer ein, damit die Zahlung innerhalb der gesetzten Frist tatsächlich beim Empfänger eingeht.
• Bei Problemen sofort handeln: Zeichnet sich eine Verzögerung ab, informieren Sie umgehend alle Beteiligten – Notar, Bank und Verkäufer. Schweigen verschlimmert die Lage und erhöht die Kosten.