Erwerber

Im Immobilienrecht bezeichnet der Begriff „Erwerber" die Person oder Gesellschaft, die eine Immobilie kaufen möchte oder den Kaufvertrag bereits unterzeichnet hat – ohne jedoch schon als Eigentümer im Grundbuch zu stehen. Erst mit der vollzogenen Grundbucheintragung schließt der Eigentumsübergang rechtlich ab. Bis dahin befinden sich Erwerber und Veräußerer in einem Übergangsstadium, das eigene Rechte und Pflichten begründet.

Rechtsstellung zwischen Vertragsschluss und Eintragung

Mit dem notariellen Kaufvertrag entsteht zunächst ein schuldrechtlicher Anspruch: Der Erwerber kann die Übereignung der Immobilie verlangen, ist aber noch nicht deren Eigentümer. Um diesen Anspruch abzusichern, wird in aller Regel eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Sie schützt den Erwerber davor, dass das Objekt in der Zwischenzeit anderweitig veräußert oder mit weiteren Belastungen versehen wird.

Bis zur tatsächlichen Übergabe stehen dem Erwerber keine Nutzungsrechte an der Immobilie zu. Er darf das Grundstück nicht betreten, Umbaumaßnahmen anordnen oder Mieter ansprechen – all das bleibt Sache des noch eingetragenen Eigentümers. Erst die Kombination aus Auflassung und Grundbucheintragung vollendet den Eigentumsübergang.

Im Raum Osterholz-Scharmbeck ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Osterholz-Scharmbeck zuständig. Für Objekte im Bremer Stadtgebiet gilt entsprechend das dortige Grundbuchamt. Die Bearbeitungszeiten können variieren, weshalb eine frühzeitig beantragte Vormerkung praktisch wichtig ist.

Pflichten, die mit dem Vertragsschluss entstehen

Mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags treffen den Erwerber bereits konkrete Verpflichtungen. Die Grunderwerbsteuer entsteht mit dem Vertragsschluss und ist einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids zu zahlen – nicht erst bei der Schlüsselübergabe. In Niedersachsen beträgt der Steuersatz 5,0 %; wer eine Immobilie im Land Bremen erwirbt, zahlt seit dem 1. Juli 2025 einen erhöhten Satz von 5,5 %. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro macht dieser Unterschied bereits 1.750 Euro aus – ein Punkt, der bei grenznahen Lagen zwischen Bremen und dem Landkreis Osterholz nicht unbeachtet bleiben sollte.

Darüber hinaus trägt der Erwerber üblicherweise die Notarkosten sowie die Kosten für die Grundbucheintragung. Die Maklerprovision wird seit Dezember 2020 bei der Vermittlung von Wohnimmobilien zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, sofern der Makler für beide Seiten tätig war.

Besondere Situationen beim Immobilienerwerb

In einigen Konstellationen gelten für den Erwerber ergänzende Regelungen. Beim Kauf vom Bauträger – also wenn die Immobilie noch im Bau oder in der Planung ist – wird der Erwerber erst nach Fertigstellung und Übergabe ins Grundbuch eingetragen. Für diesen Fall schreibt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) besondere Schutzvorschriften vor, etwa gestaffelte Ratenzahlungen nur gegen gesicherte Gegenleistung.

Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, tritt automatisch in die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft ein – einschließlich bestehender Beschlüsse und laufender Hausgeldzahlungen. Und wer ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung kauft, wird kraft Gesetzes zum neuen Vermieter: Bestehende Mietverhältnisse gehen unverändert auf den Erwerber über, der Kauf bricht die Miete nicht.