Anschaffungskosten

Wer eine Immobilie erwirbt, zahlt in der Regel deutlich mehr als den reinen Kaufpreis. Anschaffungskosten bezeichnen die Summe aller Aufwendungen, die bis zur vollständigen Nutzungsbereitschaft einer Immobilie anfallen. Für Kapitalanleger sind sie besonders bedeutsam, denn sie bilden die Grundlage für die steuerliche Abschreibung des Gebäudes und sollten daher von Anfang an sorgfältig erfasst werden.

Was zu den Anschaffungskosten zählt

Den größten Posten bildet der Kaufpreis für Grundstück und Gebäude. Steuerlich relevant ist dabei die Aufteilung zwischen beiden: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar, weil Grundstücke als nicht abnutzbar gelten. Je nach Lage und Bebauungsdichte entfallen typischerweise zwischen 70 und 85 Prozent des Kaufpreises auf das Gebäude, der Rest auf den Grund. Diese Verteilung lässt sich im Kaufvertrag festhalten oder durch ein Gutachten belegen.

Hinzu kommen die Erwerbsnebenkosten, die die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung erhöhen:

• Grunderwerbsteuer: In Niedersachsen – also etwa beim Kauf in Grasberg oder im Landkreis Osterholz – beträgt der Steuersatz 5,0 %. Im Land Bremen gilt seit dem 1. Juli 2025 ein erhöhter Satz von 5,5 %.
• Notarkosten für Kaufvertrag und Auflassungsvormerkung: rund 1,0 bis 1,5 % des Kaufpreises
• Grundbuchgebühren für die Eigentumseintragung: etwa 0,3 bis 0,5 %
• Maklerprovision: Seit Dezember 2020 ist sie gesetzlich zwischen Käufer und Verkäufer zu teilen; der vom Käufer getragene Anteil gehört zu den Anschaffungskosten
• Gutachter- und Beratungskosten, sofern sie unmittelbar mit dem Erwerb zusammenhängen

Nachträgliche Anschaffungskosten – wann Investitionen nach dem Kauf dazugehören

Nicht alle Ausgaben nach dem Kauf sind sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand. Maßnahmen, die den Standard einer Immobilie wesentlich anheben oder ihre Nutzfläche erweitern, gelten als nachträgliche Anschaffungskosten und erhöhen die Abschreibungsbasis. Typische Beispiele sind ein Dachgeschossausbau mit echter Wohnflächengewinnung, ein Anbau oder die erstmalige Installation einer zentralen Heizungsanlage.

Davon abzugrenzen sind laufende Instandhaltungsmaßnahmen, also Arbeiten, die den vorhandenen Zustand erhalten, ohne den Gebrauchswert spürbar zu steigern. Diese lassen sich als Werbungskosten im Jahr der Zahlung vollständig absetzen. Bei größeren Sanierungsvorhaben – etwa dem Kauf eines sanierungsbedürftigen Resthofs im Landkreis Osterholz – ist die genaue Abgrenzung oft komplex und sollte mit steuerlicher Beratung begleitet werden.

Steuerliche Wirkung und Abschreibung

Der Gebäudeanteil der Anschaffungskosten wird bei vermieteten Wohnimmobilien in der Regel mit 2 % jährlich über die AfA abgeschrieben, was einer rechnerischen Nutzungsdauer von 50 Jahren entspricht. Für Gebäude, die vor 1925 errichtet wurden, gilt ein höherer Abschreibungssatz. Denkmalgeschützte Objekte – in der Region etwa in Worpswede – können unter Umständen von Sonderabschreibungen profitieren, was die Wahl des Erwerbszeitpunkts und die Kostendokumentation noch wichtiger macht.

Zu beachten: Finanzierungskosten wie Darlehenszinsen gehören nicht zu den Anschaffungskosten. Sie sind laufende Werbungskosten und im Jahr der Zahlung absetzbar.

Dokumentation und praktische Hinweise

Eine vollständige und geordnete Belegsammlung ist Pflicht – nicht nur für die Steuererklärung, sondern auch im Fall einer späteren Betriebsprüfung oder eines Verkaufs. Innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist beeinflussen die Anschaffungskosten direkt die Berechnung eines steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns.

Folgende Unterlagen sollten Sie dauerhaft aufbewahren:

• Notarieller Kaufvertrag mit Kaufpreisaufteilung
• Notarrechnung und Grundbuchbescheid
• Nachweis über gezahlte Grunderwerbsteuer
• Honorarnote des Maklers (Käuferanteil)
• Rechnungen für alle weiteren Nebenkosten und nachträgliche Maßnahmen

Bei gemischt genutzten Immobilien oder einem Erwerb mit erheblichem Sanierungsanteil empfiehlt sich frühzeitig der Gang zum Steuerberater, um Gestaltungsspielräume zu erkennen und die Zuordnung von Beginn an sauber zu dokumentieren.