Vorfälligkeitsentschädigung berechnen: was beim Hausverkauf in Bremen zählt

Kurz gesagt

• Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, obwohl die Zinsbindung noch läuft, darf Ihre Bank einen Ausgleich verlangen. Das steht so in § 490 Abs. 2 BGB.
• Die genaue Summe können Sie als Eigentümer nicht seriös selbst ausrechnen. Rechner im Netz liefern Schätzungen, keine belastbaren Zahlen.
• Zwei Dinge können Sie sehr wohl prüfen: ob der Anspruch überhaupt besteht (§ 502 Abs. 2 BGB) und ob die Berechnung Ihrer Bank stimmt.
• Die oft zitierte Grenze von einem Prozent gilt laut Gesetzestext für Allgemein-Verbraucherdarlehen. Immobiliar-Verbraucherdarlehen werden dort nicht genannt.
• Die Verbraucherzentrale Bremen prüft solche Abrechnungen schriftlich gegen ein Entgelt.

Der Anruf kommt meistens in dieser Reihenfolge: erst die Frage, was das Haus in Bremen oder im Umland wert ist, und dann, oft etwas leiser, die Frage nach dem Darlehen. Es läuft noch. Die Zinsbindung endet erst in sechs Jahren. Und irgendwo hat jemand aufgeschnappt, dass die Bank dann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt.

Wer eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen will, ob in Bremen, in Grasberg oder im Landkreis Osterholz-Scharmbeck, stößt schnell auf Online-Rechner. Die geben eine Zahl aus, und diese Zahl fühlt sich verbindlich an. Sie ist es nicht. Was Sie stattdessen tun können, steht in diesem Text.

Ich sage Ihnen gleich vorweg, was mich an dem Thema stört: Die Summe ist selten das eigentliche Problem. Das Problem ist, dass viele Eigentümer den Verkauf aus Angst vor einer Zahl aufschieben, die sie nie nachgerechnet haben.

Warum Ihre Bank überhaupt Geld verlangt, wenn Sie verkaufen

Ein Immobiliendarlehen mit fester Zinsbindung ist für beide Seiten eine Festlegung. Sie zahlen einen bestimmten Zins über eine bestimmte Zeit, Ihre Bank kalkuliert mit diesen Einnahmen. Lösen Sie das Darlehen vorzeitig ab, fällt diese Kalkulation weg.

Das Gesetz löst diesen Konflikt in § 490 Abs. 2 BGB. Sie dürfen kündigen, aber nicht voraussetzungslos. Der Wortlaut: Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag, bei dem der Sollzinssatz gebunden und das Darlehen durch ein Grund- oder Schiffspfandrecht gesichert ist, unter Einhaltung der Fristen des § 488 Abs. 3 Satz 2 vorzeitig kündigen, "wenn seine berechtigten Interessen dies gebieten und seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate abgelaufen sind".

Zwei Voraussetzungen also: ein berechtigtes Interesse, und das Darlehen muss seit mindestens sechs Monaten vollständig ausgezahlt sein.

Der Verkauf Ihres Hauses ist dabei kein Sonderfall, den Sie mühsam begründen müssten. § 490 Abs. 2 BGB nennt ausdrücklich als Beispiel für ein berechtigtes Interesse den Fall, dass "der Darlehensnehmer ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache hat". Sie wollen das Haus verkaufen, an dem die Grundschuld hängt. Genau das ist gemeint. Das Gesetz sagt "insbesondere", es gibt also weitere denkbare Gründe. Aber Ihrer steht im Text.

Und dann folgt der Satz, um den es hier geht: "Der Darlehensnehmer hat dem Darlehensgeber denjenigen Schaden zu ersetzen, der diesem aus der vorzeitigen Kündigung entsteht (Vorfälligkeitsentschädigung)."

Schaden ersetzen. Nicht Strafe zahlen. Das ist kein sprachlicher Feinsinn, sondern der Hebel für alles Weitere: Was Ihre Bank verlangen darf, ist ein Ausgleich für einen konkreten Nachteil. Wo kein Nachteil ist, ist auch kein Anspruch. Wie dieser Nachteil beziffert wird, sehen wir uns gleich an.

Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Ihre Bank berechnet den finanziellen Nachteil, der ihr durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht. Vereinfacht: die Differenz zwischen den Zinsen, die Sie noch gezahlt hätten, und dem, was sie mit dem zurückgezahlten Geld sonst noch erwirtschaften kann. Diese Rechnung können Sie als Eigentümer nicht zuverlässig nachvollziehen. Verlangen Sie deshalb, dass Ihre Bank sie Ihnen offenlegt.

Zwei Rechenwege, ein Ergebnis, das auseinandergehen kann

Für die Frage, womit die Bank vergleicht, gibt es zwei anerkannte Wege. Beim Aktiv-Aktiv-Vergleich stellt die Bank Ihrem gekündigten Darlehen ein neues Kreditgeschäft gegenüber: Was hätte sie verdient, wenn sie das Geld wieder als Darlehen ausgereicht hätte? Beim Aktiv-Passiv-Vergleich rechnet sie stattdessen mit einer Anlage in festverzinsliche Wertpapiere passender Laufzeit.

Das ist keine akademische Unterscheidung. Beide Wege führen zu unterschiedlichen Summen, und Sie erfahren aus dem Ablöseangebot oft nicht einmal, welcher gewählt wurde. Fragen Sie danach. Es ist die erste Frage, die eine Prüfstelle Ihnen ohnehin stellen wird.

Was in einer solchen Berechnung außerdem berücksichtigt werden muss, sind Ihre vertraglich vereinbarten Sondertilgungsrechte. Die stehen meist unscheinbar in den Darlehensbedingungen, oft als jährlicher Prozentsatz der ursprünglichen Darlehenssumme. Wenn Sie das Recht hatten, jedes Jahr einen Teil zurückzuzahlen, hätte die Bank mit diesem Geld ohnehin nicht bis zum Ende der Zinsbindung planen dürfen. Genau das ist einer der Punkte, an denen Prüfungen regelmäßig ansetzen.

Als Nächstes zur Zahl, die Ihnen bei der Recherche als Erstes begegnen wird — und die Ihnen weniger hilft als gedacht.

Die Ein-Prozent-Grenze, auf die Sie sich nicht verlassen können

Wenn Sie zum Thema recherchieren, werden Sie über eine Zahl stolpern: ein Prozent des zurückgezahlten Betrags, oder ein halbes Prozent bei kurzer Restlaufzeit. Diese Grenze steht tatsächlich im Gesetz, in § 502 Abs. 3 BGB.

Nur beginnt der Absatz so: "Bei Allgemein-Verbraucherdarlehensverträgen darf die Vorfälligkeitsentschädigung folgende Beträge jeweils nicht überschreiten:". Unter Nummer 1 folgt dann "1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags oder, wenn der Zeitraum zwischen der vorzeitigen und der vereinbarten Rückzahlung ein Jahr nicht überschreitet, 0,5 Prozent".

Allgemein-Verbraucherdarlehensverträge. Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträge werden in diesem Absatz an keiner Stelle genannt.

Das ist der Punkt, an dem ich Eigentümern regelmäßig widersprechen muss, weil sie mit einer Obergrenze im Kopf ins Gespräch kommen, die für ihren Vertrag im Gesetzestext nicht steht. Welche Vertragsart Ihr Darlehen genau ist und was daraus folgt, ist eine Frage für Ihre Bank oder einen Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht. Nicht für mich, und erst recht nicht für einen Online-Rechner. Ich kann Ihnen nur sagen, was im Gesetz steht, und dass es dort anders steht, als es überall zitiert wird.

Zwischenfazit: Verlassen Sie sich bei der Höhe auf keine gerundete Faustzahl. Die Ein-Prozent-Deckelung nennt Immobiliar-Verbraucherdarlehen nicht. Was Ihre Bank verlangen darf, ergibt sich aus Ihrem konkreten Vertrag.

Interessanter als die Höhe ist ohnehin die Frage, ob überhaupt gezahlt werden muss. Dazu kommen wir jetzt.

Wann der Anspruch ganz entfällt

Das ist der Abschnitt, den die großen Vergleichsportale und Finanzierungsrechner überspringen. Dabei ist er praktisch der wertvollste. Denn bevor Sie über die Höhe streiten, lohnt die Frage, ob überhaupt gezahlt werden muss.

Ausgeschlossen ist der Anspruch bei: Rückzahlung aus einer im Vertrag vereinbarten Sicherungsversicherung · unzureichenden Vertragsangaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung.

§ 502 Abs. 2 BGB nennt diese zwei Fälle. Wörtlich: "Der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ist ausgeschlossen, wenn

1. die Rückzahlung aus den Mitteln einer Versicherung bewirkt wird, die auf Grund einer entsprechenden Verpflichtung im Darlehensvertrag abgeschlossen wurde, um die Rückzahlung zu sichern, oder
2. im Vertrag die Angaben über die Laufzeit des Vertrags, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind."

Lesen Sie Nummer 2 noch einmal in Ruhe. Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, die im Vertrag unzureichend sind, nennt der Gesetzeswortlaut als Ausschlussgrund. Nicht als Minderungsgrund, als Ausschlussgrund. Ob er auf Ihren Vertrag zutrifft, ist eine juristische Bewertung, und die steht mir nicht zu.

Ich kann Ihnen sagen, wo Sie nachsehen: in Ihrem ursprünglichen Darlehensvertrag, in allen Änderungs- und Verlängerungsvereinbarungen, und in den vorvertraglichen Informationen. Die Verträge, die mir Eigentümer über den Küchentisch schieben, stammen übrigens oft aus den Neunzigern und lesen sich entsprechend sperrig. Das ist kein Grund, sie ungelesen zu lassen.

Die sinnvolle Reihenfolge ist deshalb umgekehrt zu der, die die meisten wählen. Nicht zuerst fragen, wie hoch die Entschädigung ausfällt, sondern ob sie überhaupt anfällt. Dafür brauchen Sie Darlehensvertrag, alle Verlängerungsvereinbarungen und die Berechnung der Bank als Paket. Erst wenn geklärt ist, ob dem Grunde nach ein Anspruch besteht, lohnt der Streit über die Höhe. Bis dahin wird nichts überwiesen. Das ist keine Trickserei, sondern die Reihenfolge, die das Gesetz nahelegt.

Der Zehn-Jahres-Fall, den viele übersehen

Es gibt einen zweiten Weg, auf dem die Entschädigung wegfällt, und er hat nichts mit Vertragsfehlern zu tun, sondern schlicht mit Zeit.

Nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen. Eine Prolongation setzt diese Uhr neu.

§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gibt Ihnen ein Kündigungsrecht "in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten".

Der entscheidende Halbsatz steht direkt dahinter: "wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs".

Ihre Zehn-Jahres-Uhr läuft also nicht zwingend ab dem Tag, an dem Sie 1998 gebaut haben. Haben Sie zwischendurch prolongiert oder den Zinssatz neu vereinbart, beginnt sie ab diesem Zeitpunkt neu. Genau deshalb lohnt der Blick in die Verlängerungsvereinbarungen, die viele gar nicht mehr im Ordner haben. Wenn die zehn Jahre durch sind und Sie fristgerecht kündigen, stellt sich die Frage nach der Vorfälligkeitsentschädigung nicht mehr.

Ob das in Ihrem Fall greift, rechnen Sie bitte nicht allein aus. Es ist aber die zweite Frage, die Sie Ihrer Bank stellen sollten.

Zwischenfazit: Zwei Wege führen aus der Entschädigung heraus: unzureichende Vertragsangaben nach § 502 Abs. 2 BGB und der Ablauf der Zehn-Jahres-Frist nach § 489 BGB. Beide prüfen Sie am Vertrag, nicht am Rechner.

Wo Sie das im Raum Bremen prüfen lassen können, steht im nächsten Abschnitt. Für die Bewertung selbst brauchen Sie eine unabhängige Stelle.

Wo Sie die Berechnung im Raum Bremen prüfen lassen können

Für Eigentümer, die einen Verkauf einer Immobilie in Bremen oder im Umland planen, gibt es dafür eine naheliegende Adresse. Die Verbraucherzentrale Bremen bietet ausdrücklich die Überprüfung von Vorfälligkeitsentschädigungen bei Immobiliendarlehen an. Die Beratung läuft schriftlich, Sie schicken Ihre Unterlagen ein.

Geprüft wird laut Anbieter, ob die Entschädigung dem Grunde nach gerechtfertigt war, ob vertragliche Möglichkeiten wie vereinbarte Sondertilgungen berücksichtigt wurden, ob der Stichtag der Schadensberechnung korrekt gewählt ist und ob Rückforderungsansprüche bestehen. Das Entgelt beträgt 80,- Euro (Stand: 19.07.2026).

Diese Unterlagen brauchen Sie dafür:

• das ausgefüllte Auftragsformular der Verbraucherzentrale
• Ihren Darlehensvertrag
• alle Änderungs- und Verlängerungsverträge
• die Berechnung Ihres Kreditinstituts
• den aktuellen Kontoauszug zum Darlehen

Der Aufwand ist überschaubar, und er lohnt sich in einer Situation, in der Sie sonst einen Betrag ungeprüft überweisen. Sammeln Sie die Papiere am besten, sobald der Verkauf konkret wird, spätestens einige Wochen vor dem Notartermin.

Der zweite Punkt für Bremen betrifft nicht das Darlehen, sondern die andere Seite Ihrer Rechnung: den Erlös. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bremen hat die Bodenrichtwerte zum Stichtag 1. Januar 2026 veröffentlicht und am 4. Mai 2026 amtlich verkündet. Rechtsgrundlage ist § 196 des Baugesetzbuches in Verbindung mit § 13 der Bremischen Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Die Werte sind kostenfrei online abrufbar. Für den Landkreis Osterholz-Scharmbeck und die Gemeinden um Grasberg gilt derselbe Mechanismus über das niedersächsische Portal immobilienmarkt.niedersachsen.de, auf das die Bremer Bekanntmachung ausdrücklich mit verweist. Das ist für unsere Region der wichtigere Einstieg: Bremen ist die Randlage, Grasberg, Lilienthal und Worpswede sind der Kernmarkt.

Ein Bodenrichtwert sagt nichts über Ihre Vorfälligkeitsentschädigung. Er ist ein Bodenwert, kein Finanzierungswert. Aber er ist der amtliche Ausgangspunkt für die Frage, die am Ende zählt: Was bleibt unterm Strich übrig? Wenn Sie den erwarteten Erlös nicht kennen, können Sie die Entschädigung auch nicht einordnen.

Zwischenfazit: Prüfen Sie zwei Dinge getrennt. Die Abrechnung Ihrer Bank kann die Verbraucherzentrale Bremen bewerten. Was Ihre Immobilie tatsächlich einbringt, klärt eine Einschätzung vor Ort. Erst beides zusammen ergibt ein Bild.

Checkliste: Verkauf mit laufendem Darlehen, Schritt für Schritt

In der Praxis geht selten etwas schief, weil die Entschädigung zu hoch war. Es geht schief, weil die Reihenfolge nicht stimmt und der Notartermin steht, bevor die Bank geliefert hat. Diese Abfolge hat sich bewährt:

Schritt 4 ist der, der am häufigsten zu spät kommt. Solange Sie nicht wissen, was Ihre Immobilie im aktuellen Markt einbringt, ist die Entschädigung eine Zahl ohne Bezugsgröße. Ein Betrag ist viel oder wenig, je nachdem, was danebensteht.

Planen Sie für Schritt 3 Zeit ein. Die schriftliche Prüfung braucht ihren Lauf, und sie nützt Ihnen wenig, wenn Sie sich zwischenzeitlich schon an einen Käufer gebunden haben. Wer erst nach dem Notartermin merkt, dass die Berechnung angreifbar war, verhandelt aus einer deutlich schwächeren Position.

Zwischenfazit: Die Reihenfolge entscheidet. Ablöseangebot, Prüfung und Wertermittlung gehören vor die Zusage an den Käufer, nicht danach.

Ablösen oder die Finanzierung mitnehmen?

Nicht in jedem Fall ist die Ablösung der einzige Weg. Wenn Sie ohnehin wieder kaufen oder bauen, lohnt bei Ihrer Bank die Frage, ob die Finanzierung auf das neue Objekt übertragen werden kann, statt sie aufzulösen. Die Grundschuld wechselt dann auf die neue Immobilie, der Darlehensvertrag läuft weiter. Ob Ihre Bank das mitmacht, hängt vom Vertrag und vom Institut ab, und sie muss zustimmen. Fragen kostet nichts, und die Frage wird erstaunlich selten gestellt.

Wir begleiten Eigentümer auf Wunsch auch bei diesem Teil: Analyse der benötigten Kredithöhe, ein unabhängiger Vergleich der Konditionen verschiedener Kreditinstitute und Kontakte zu Banken und Sparkassen in der Region. Das erste Gespräch dazu ist kostenlos. Wir sind keine Finanzierungsvermittler und ersetzen keine Bankberatung — aber wir kennen die Häuser, die Wege und die Reihenfolge, in der die Dinge laufen müssen.

Sie überlegen zu verkaufen? Der erste Schritt ist eine kostenlose Wertermittlung — ohne Verpflichtung. → kostenlose Immobilienbewertung anfragen

Wenn Verkauf und Neubau bei Ihnen zusammenfallen, verschiebt sich die Reihenfolge noch einmal. Dazu steht mehr im Beitrag darüber, wenn Verkauf und Neubau zusammenfallen. Und falls Sie die Lücke zwischen beiden Terminen überbrücken müssen, ist die Zwischenfinanzierung das passende Stichwort. Geht es Ihnen weniger um die Entschädigung als um den gesamten Ablauf der Darlehensablösung, finden Sie das im Beitrag zum Immobilienverkauf mit laufendem Kredit. Hier auf dieser Seite geht es um die Prüfung und die Höhe der Entschädigung, dort um den Verkauf mit laufender Finanzierung insgesamt.

Häufige Fragen

Kann man die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen?
Umgehen ist das falsche Wort. Der Anspruch besteht oder er besteht nicht. § 502 Abs. 2 BGB schließt ihn aus, wenn die Rückzahlung aus einer im Vertrag vereinbarten Sicherungsversicherung erfolgt oder wenn die Vertragsangaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder Berechnung unzureichend sind. Ob das auf Ihren Vertrag zutrifft, muss eine unabhängige Stelle oder ein Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht beurteilen.

Wann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Neben den Ausschlussgründen des § 502 Abs. 2 BGB spielt der Zeitpunkt eine Rolle. § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB gibt Darlehensnehmern ein Kündigungsrecht "in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten". Wurde nach der Auszahlung eine neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzinssatz getroffen, tritt deren Zeitpunkt an die Stelle des Empfangs. Prüfen Sie also, wann Ihre Uhr wirklich zu laufen begann.

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung in der Regel?
Dazu nenne ich Ihnen bewusst keine Spanne. Die Höhe hängt von Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung, vereinbartem Sollzins, Sondertilgungsrechten und dem Zinsniveau zum Ablösezeitpunkt ab. Jede Faustzahl, die Sie im Netz finden, ist eine Verallgemeinerung über Verträge, die mit Ihrem nichts zu tun haben. Lassen Sie sich die Berechnung Ihrer Bank offenlegen und prüfen.

Kann ich mit einem Online-Rechner die Berechnung meiner Bank prüfen?
Nein. Ein Rechner kennt Ihre Sondertilgungsrechte nicht, nicht Ihre Änderungsvereinbarungen und nicht den Stichtag, den Ihre Bank angesetzt hat. Er liefert eine Hausnummer. Für eine belastbare Prüfung brauchen Sie jemanden, der Ihren Vertrag liest, etwa die Verbraucherzentrale Bremen oder einen Fachanwalt.

Ist die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar?
Das kommt auf die Nutzung der Immobilie und den Zusammenhang mit Einkünften an, und es ist eine Frage, die ich nicht beantworten darf. Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater. Wenn Sie ohnehin gerade Verkaufskosten zusammenstellen, gehört auch die Spekulationssteuer auf die Liste.

Muss ich die Entschädigung zahlen, bevor der Kaufpreis da ist?
Nein, das läuft in der Regel über den Notartermin zusammen: Der Kaufpreis fließt, das Darlehen wird abgelöst, die Grundschuld wird gelöscht. Wichtig ist, dass die Löschungsbewilligung Ihrer Bank rechtzeitig vorliegt. Diesen Ablauf stimmen wir bei einem Verkauf einer Immobilie in Bremen oder im Umland gemeinsam mit Notariat und Bank ab.

Über die Autorin

Sybille Suhling ist Geschäftsführerin der Suhling Immobilien GmbH in Grasberg. Sie ist
Dipl.-Ing., besitzt die Erlaubnis nach § 34c GewO (Aufsichtsbehörde: IHK Stade), ist
IHK-zertifiziert und seit 2020 Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD). Ihre erste
Immobilie vermittelte sie 1994. Sie begleitet Eigentümer in Grasberg, im Landkreis
Osterholz-Scharmbeck und im Raum Bremen persönlich — von der ersten Einschätzung bis zur
Schlüsselübergabe.

Dieser Beitrag gibt den Gesetzesstand zum 19.07.2026 wieder und ersetzt keine Rechts- oder
Steuerberatung. Für die Bewertung Ihres konkreten Vertrags wenden Sie sich bitte an Ihre Bank,
die Verbraucherzentrale oder einen Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht.

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