Immobilie verkaufen mit laufendem Kredit: Ihre Möglichkeiten

Kurz gesagt

• Sie können Ihre Immobilie verkaufen mit laufendem Kredit. Die Bank muss dem Verkauf selbst nicht zustimmen.
• Über die Löschung der Grundschuld im Grundbuch entscheidet sie allerdings mit. Ohne ihre Bewilligung geht es nicht weiter.
• Das BGB kennt zwei verschiedene Kündigungswege. Welcher für Sie in Frage kommt, hängt am Datum in Ihrem Vertrag.
• Lesen Sie Ihren Darlehensvertrag, bevor Sie bei der Bank anrufen. Ein Satz darin verschiebt oft das maßgebliche Datum.
• Die Restschuld wird beim Notartermin aus dem Kaufpreis getilgt, nicht von Ihrem Konto.

Die meisten Eigentümer, die mich hier im Landkreis Osterholz anrufen, sind noch gar nicht beim Verkauf. Sie sind bei einer Sorge: "Ich habe das Haus doch noch gar nicht abbezahlt. Darf ich das überhaupt verkaufen?" Die Antwort ist unspektakulär. Ja, Sie dürfen. Eine Immobilie verkaufen mit laufendem Kredit ist ein völlig normaler Vorgang, den Notare und Banken jede Woche abwickeln. Was Sie wissen sollten, ist etwas anderes: an welchen zwei, drei Stellen es teuer oder eng wird, und welche davon Sie selbst in der Hand haben.

Was beim Verkauf mit Ihrem Kredit tatsächlich passiert

Ihr Darlehen und Ihre Immobilie sind zwei verschiedene Dinge, auch wenn sie sich im Alltag so anfühlen wie eines. Der Kredit ist ein Vertrag zwischen Ihnen und der Bank. Die Sicherheit dafür steht im Grundbuch, meist als Grundschuld in Abteilung III.

Beim Verkauf wird beides entkoppelt. Der Käufer zahlt den Kaufpreis nach den Vorgaben des Kaufvertrags, nicht auf Ihr Konto. Daraus wird zuerst Ihre Restschuld abgelöst. Was übrig bleibt, geht an Sie. Deshalb müssen Sie für die Ablösung kein eigenes Geld aufbringen, solange der Verkaufserlös die Restschuld deckt. Wie das im Einzelnen abläuft, steht in meinem Beitrag dazu, was beim Notartermin passiert.

Erst wenn die Bank bezahlt ist, gibt sie die Grundschuld frei. Das Dokument dafür heißt Löschungsbewilligung. § 875 Absatz 2 BGB beschreibt sie als "eine den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Löschungsbewilligung". Die Grundbuchordnung stellt dazu eine Formanforderung. Nach § 29 Absatz 1 Satz 1 GBO soll eine Eintragung "nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden." In der Praxis läuft das über den Notar.

Das ist auch der Grund, warum Sie die Bank früh einbinden sollten. Verbieten kann sie Ihnen den Verkauf nicht. Ihre Bewilligung steht im Ablauf aber ganz hinten und braucht trotzdem Vorlauf.

Kann ich meine Immobilie mit laufendem Kredit verkaufen?

Ja. Ein Verkauf ist auch während der Zinsbindung möglich. Der Kaufpreis löst zuerst die Restschuld ab, den Rest erhalten Sie. Die Bank stimmt dem Verkauf nicht zu oder ab, sie erteilt aber die Löschungsbewilligung für die Grundschuld. Je nach Vertrag und Kündigungsweg kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.

Wie eng die Fristen dabei werden, hängt an einem Datum, das die meisten falsch im Kopf haben.

Die Zehn-Jahres-Regel: warum das Datum oft ein anderes ist

An dieser Stelle lohnt sich Genauigkeit. § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB gibt Ihnen ein ordentliches Kündigungsrecht. Der Wortlaut: "in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten".

Achten Sie auf die vier Wörter "nach dem vollständigen Empfang". Nicht ab Vertragsunterschrift. Nicht ab Beginn der Zinsbindung. Ab dem Zeitpunkt, an dem das Darlehen vollständig ausgezahlt war. Bei einem Neubau, der in Raten finanziert wurde, kann das ein gutes Stück später sein, als Sie im Kopf haben.

Und dann kommt ein Halbsatz, der im selben Satz steht, beim Zitieren aber oft weggelassen wird: "wird nach dem Empfang des Darlehens eine neue Vereinbarung über die Zeit der Rückzahlung oder den Sollzinssatz getroffen, so tritt der Zeitpunkt dieser Vereinbarung an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs."

Im Klartext: Haben Sie zwischendurch prolongiert, also nach Ablauf der ersten Zinsbindung eine neue Zinsvereinbarung unterschrieben, zählt der Gesetzestext ab diesem neuen Datum. Wer 2011 gekauft und 2021 verlängert hat, ist 2026 nicht im zwölften Jahr, sondern im fünften. Das ist der Punkt, an dem sich die meisten Eigentümer verrechnen, und er entsteht ausgerechnet dadurch, dass die Regel meist verkürzt als "nach zehn Jahren" zitiert wird.

Ein zweiter Satz aus derselben Vorschrift ist ebenfalls hilfreich, wenn Sie Ihren Vertrag vor sich liegen haben. § 489 Absatz 4 Satz 1 BGB: Das Kündigungsrecht "kann nicht durch Vertrag ausgeschlossen oder erschwert werden." Was in Ihren Vertragsbedingungen dazu steht, ändert daran nichts.

Kleiner Praxishinweis am Rande: Nach § 489 Absatz 3 BGB gilt eine Kündigung "als nicht erfolgt, wenn er den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückzahlt." Beim Verkauf hängt die Rückzahlung am Eingang des Kaufpreises, und der hängt am Notartermin. Kündigung und Verkaufstermin müssen also zusammenpassen. Genau solche Terminketten nehme ich Eigentümern ab, damit Sie nicht zwei Wochen vor dem Notartermin merken, dass die Kündigung ins Leere läuft.

Zwischenfazit: Bevor Sie irgendetwas anderes tun, suchen Sie in Ihrem Darlehensvertrag zwei Daten: wann das Darlehen vollständig ausgezahlt war, und ob es seither eine neue Zins- oder Rückzahlungsvereinbarung gab. Von diesen zwei Daten hängt der Rest ab.

Diese fünf Dinge finden Sie in Ihrem Darlehensvertrag

• [ ] Datum der vollständigen Auszahlung
• [ ] Datum einer späteren Vereinbarung über Zinssatz oder Rückzahlungszeit
• [ ] Angabe zur Laufzeit des Vertrags
• [ ] Angabe zu Ihrem Kündigungsrecht
• [ ] Angabe dazu, wie eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird

Die letzten drei Punkte stehen nicht zufällig zusammen. Warum sie einzeln zählen, steht im nächsten Abschnitt.

Vorfälligkeitsentschädigung: was im Gesetz steht, und was nicht

Sie werden im Internet viele Beispielrechnungen finden. Ich stelle hier bewusst keine hin, denn keine davon kann Ihren Vertrag kennen. Die BaFin, immerhin die Aufsichtsbehörde über die Banken, formuliert es auf ihrer Verbraucherseite zum Immobilienkredit so: "Eine ‚einzig richtige‘ Vorfälligkeitsentschädigung gibt es nicht."

Was das Gesetz sagt, lässt sich dagegen genau benennen. Drei Vorschriften spielen hier zusammen:

Der Reihe nach.

§ 490 Absatz 2 BGB regelt eine außerordentliche Kündigung. Sie setzt voraus, dass "der Sollzinssatz gebunden und das Darlehen durch ein Grund- oder Schiffspfandrecht gesichert ist", dass Ihre "berechtigten Interessen dies gebieten" und dass seit dem vollständigen Empfang sechs Monate vergangen sind. Ein solches berechtigtes Interesse liegt nach dem Gesetzestext "insbesondere vor, wenn der Darlehensnehmer ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache hat". Der Verkauf ist also im Gesetz selbst mitgedacht. Für die Kündigungsfrist verweist § 490 Absatz 2 BGB auf § 488 Absatz 3 Satz 2 BGB. Dort heißt es: "Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate."

Diese Vorschrift ist es auch, die die Zahlung anordnet: "Der Darlehensnehmer hat dem Darlehensgeber denjenigen Schaden zu ersetzen, der diesem aus der vorzeitigen Kündigung entsteht (Vorfälligkeitsentschädigung)."

Daneben steht § 500 Absatz 2 BGB für Immobiliar-Verbraucherdarlehen. Danach kann vorzeitig erfüllt werden, "wenn hierfür ein berechtigtes Interesse des Darlehensnehmers besteht", und weiter: "Liegen die Voraussetzungen für die vorzeitige Rückzahlung vor, findet § 490 Absatz 2 keine Anwendung."

Welche der beiden Vorschriften in Ihrem Fall greift, ist eine juristische Frage, und ich beantworte sie hier bewusst nicht. Das gehört zu Ihrer finanzierenden Bank und, wenn es strittig wird, zu einem Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht.

Eine nachprüfbare Beobachtung zum Wortlaut kann ich Ihnen trotzdem mitgeben: § 490 Absatz 2 BGB nennt die Vorfälligkeitsentschädigung ausdrücklich und in Klammern. Im Wortlaut des § 489 BGB kommt der Begriff nicht vor.

Handfest ist außerdem § 502 Absatz 2 Nummer 2 BGB. Danach ist der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ausgeschlossen, wenn "im Vertrag die Angaben über die Laufzeit des Vertrags, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind." Es lohnt sich also, genau diese drei Angaben in Ihrem Vertrag nachzuschlagen, bevor Sie eine Forderung akzeptieren. Prüfen lassen sollten Sie das bei einem Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht; auch Verbraucherzentralen bieten dazu Beratung an.

Ob diese Summe Sie überhaupt trifft, entscheidet sich allerdings an einer ganz anderen Zahl.

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Restschuld und Marktwert im Raum Bremen und im Landkreis Osterholz

Diese Zahl ist das, was Ihre Immobilie tatsächlich einbringt.

In meinen Gesprächen hier in Grasberg, Lilienthal, Worpswede und im übrigen Landkreis Osterholz begegnet mir eine Konstellation besonders oft. Wer zwischen 2012 und 2015 finanziert hat, kam meist zwischen 2022 und 2025 ans Ende der ersten Zinsbindung und hat verlängert. Genau diese Unterschrift löst den Halbsatz aus § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB aus. Viele dieser Eigentümer denken, sie seien längst über die Zehnjahresmarke hinaus, und sind es nach dem Gesetzeswortlaut nicht.

So sieht das typischerweise aus, ohne dass ich einen konkreten Fall beschreibe: Eine Eigentümerin in Lilienthal hat 2013 finanziert und 2022 prolongiert. Ihre Kinder sind aus dem Haus, das Grundstück ist zu groß geworden. Die erste Frage ist nie "Was kostet mich die Kündigung?", sondern "Reicht der Erlös überhaupt, um die Restschuld abzulösen?". Diese Frage lässt sich beantworten, bevor irgendetwas unterschrieben wird: Restschuld schriftlich bei der Bank anfordern, dann eine belastbare Einschätzung des Immobilienwerts danebenlegen. Trägt der Erlös die Restschuld deutlich, ist die Vorfälligkeitsentschädigung eine Rechengröße und kein Hindernis. Mit beiden Zahlen lässt sich rechnen, statt zu schätzen.

Für die Wertseite ist der Bodenrichtwert nur ein Ausgangspunkt, und im Grenzgebiet ein tückischer. Die Bodenrichtwertkarte der Stadtgemeinde Bremen erscheint alle zwei Jahre, zuletzt zum Stichtag 1. Januar 2026; in Niedersachsen werden die Werte dagegen jedes Jahr ermittelt. Wer über die Landesgrenze hinweg vergleicht, vergleicht also unterschiedliche Aktualitäten. Mehr dazu auf der Seite zum Immobilienmarkt im Raum Bremen.

Vor allem aber beschreibt der Bodenrichtwert den Boden, nicht Ihr Haus. Für die Frage, ob der Erlös die Restschuld trägt, brauchen Sie eine Einschätzung, die Zustand, Zuschnitt, Baujahr und die Nachfrage in Ihrer Straße einbezieht.

Zwischenfazit: Die entscheidende Rechnung lautet: Was bleibt nach Abzug der Restschuld übrig? Solange der Erlös die Restschuld klar trägt, ist die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung das kleinere Problem. Wird es knapp, dreht sich das um — und genau deshalb steht die Wertermittlung ganz vorne.

Damit sind wir bei der Frage, welcher der vier Wege zu Ihnen passt.

Ihre vier Wege im Überblick

Zum zweiten Weg: Ob die Bank mitgeht, entscheidet die Bonität des Käufers und die Frage, ob ihr die neue Konstellation als Sicherheit reicht. Rechnen Sie nicht fest damit, sondern behandeln Sie es als Option, die Sie früh anfragen.

Der dritte Weg passt vor allem, wenn ohnehin ein Wechsel ansteht, etwa beim Umzug in etwas Kleineres. Praktisch hängt er an drei Dingen: Sie bleiben bei derselben Bank, das neue Objekt taugt als Sicherheit, und Sie sprechen es an, bevor die Vermarktung startet. Wer damit wartet, bis ein Käufer da ist, hat die Option meist schon verloren. Wenn Sie in dieser Situation sind, hilft Ihnen vermutlich auch mein Beitrag dazu, Verkauf und Neubau in der richtigen Reihenfolge zu planen. Und falls zwischen Verkauf und Neukauf eine Lücke entsteht, ist die Zwischenfinanzierung das Thema, das Sie brauchen.

Zwischenfazit: Weg eins ist der Normalfall, die anderen drei sind Sonderwege, über die Ihre Bank entscheidet. Die Reihenfolge bleibt in allen vier Fällen dieselbe: erst die schriftliche Auskunft der Bank, dann die Wertermittlung, dann die Vermarktung.

Was ich dabei für Sie übernehme

Ich bin Maklerin, keine Bank und keine Anwältin. Was ich Ihnen abnehme, ist die Koordination. Und die ist bei einer laufenden Finanzierung der eigentliche Aufwand.

Konkret heißt das: Ich helfe Ihnen, die sinnvolle Kredithöhe für ein Anschlussvorhaben zu analysieren, vergleiche unabhängig die Konditionen und Leistungen verschiedener Kreditinstitute und bringe Kontakte zu Banken und Sparkassen mit, regional wie überregional. Als unabhängige Maklerin richte ich mich dabei allein nach Ihren Interessen. Wenn zwischen Verkauf und Neubau eine finanzielle Lücke entsteht, organisiere ich eine Zwischenfinanzierung. Ein erstes Gespräch darüber ist kostenlos.

Was ich nicht tue: Ihren Darlehensvertrag juristisch bewerten oder Ihnen sagen, welche Vorschrift in Ihrem Fall greift. Dafür sind Ihre Bank, ein Notar oder ein Fachanwalt zuständig. Ich sage Ihnen aber ehrlich, wenn ich der Meinung bin, dass Sie vor dem Verkaufsgespräch erst einmal mit einer dieser Stellen sprechen sollten.

Den allgemeinen Ablauf beim Hausverkauf finden Sie separat beschrieben.

Häufige Fragen

Muss die Bank dem Verkauf zustimmen?
Dem Verkauf selbst nicht. Sie sind Eigentümer und können verkaufen. Die Bank kommt über die Grundschuld ins Spiel: Solange sie nicht bezahlt ist, erteilt sie keine Löschungsbewilligung, und ohne die wird die Grundschuld nicht aus dem Grundbuch gelöscht. Praktisch bedeutet das, dass Sie ohne die Bank nicht zum Abschluss kommen. Ein Vetorecht gegen Ihre Entscheidung hat sie aber nicht.

Was ist eine Löschungsbewilligung genau?
Die Erklärung Ihrer Bank, dass die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden darf. § 875 Absatz 2 BGB spricht von einer "den Vorschriften der Grundbuchordnung entsprechende Löschungsbewilligung"; nach § 29 Absatz 1 Satz 1 GBO soll die Eintragung nur vorgenommen werden, wenn die Erklärung "durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden" nachgewiesen wird. Der Notar kümmert sich darum.

Was passiert, wenn der Verkaufserlös die Restschuld nicht deckt?
Dann bleibt eine Differenz, für die Sie einstehen müssen. Genau deshalb steht die Wertermittlung ganz am Anfang und nicht am Ende. Wer früh weiß, wo er steht, hat noch Optionen: warten, anders vermarkten, oder mit der Bank über eine Lösung sprechen. Wer es erst nach dem Kaufvertrag erfährt, hat keine mehr.

Kann der Käufer meinen Kredit einfach übernehmen?
Einfach nicht. Die Bank muss zustimmen und prüft dafür die Bonität des Käufers wie bei einer Neufinanzierung. Hinzu kommt, dass die Konditionen für den Käufer überhaupt attraktiv sein müssen, sonst will er den Vertrag gar nicht. In meinen Verkäufen ist das deshalb selten der gewählte Weg. Fragen Sie es früh an, aber planen Sie nicht damit.

Wann sollte ich mit meiner Bank sprechen?
Bevor Sie ein Exposé erstellen lassen. Sie brauchen zwei Dinge von ihr: die aktuelle Restschuld und eine Aussage dazu, wie sie den Verkauf abwickeln würde. Beides schriftlich. Ich bitte Eigentümer deshalb immer, das vor dem Fototermin zu erledigen — es ist ärgerlich, wenn ein Interessent wartet, weil eine Auskunft fehlt.

Ändert eine Anschlussfinanzierung meine Kündigungsfrist?
Nach dem Wortlaut des § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB tritt bei einer neuen Vereinbarung über die Rückzahlungszeit oder den Sollzinssatz deren Zeitpunkt "an die Stelle des Zeitpunkts des Empfangs". Prüfen Sie also nach, wann Sie zuletzt eine solche Vereinbarung unterschrieben haben. Was das für Ihren Vertrag bedeutet, sagt Ihnen Ihre Bank verbindlich.

Über die Autorin

Sybille Suhling ist Geschäftsführerin der Suhling Immobilien GmbH in Grasberg. Sie ist Dipl.-Ing., besitzt die Erlaubnis nach § 34c GewO (Aufsichtsbehörde: IHK Stade), ist IHK-zertifiziert und seit 2020 Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD). Ihre erste Immobilie vermittelte sie 1994. Sie begleitet Eigentümer in Grasberg, im Landkreis Osterholz-Scharmbeck und im Raum Bremen persönlich, von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe.

Stand: 19. Juli 2026. Gesetzestexte abgerufen am 19. Juli 2026. Dieser Beitrag informiert und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Wenn Sie mit einer laufenden Finanzierung verkaufen, entscheidet die Wertermittlung, ob Ihr Erlös die Restschuld trägt. Sie sollte vorliegen, bevor Sie Kündigungsfristen und Notartermin abstimmen. Genau diese Reihenfolge nehme ich Ihnen ab.

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