Haus verkaufen ohne Makler: Was Sie als Eigentümer wirklich erwartet

Kurz gesagt

• Haus verkaufen ohne Makler: Das dürfen Sie, rechtlich spricht nichts dagegen.
• Zum Notar müssen Sie trotzdem: Der Kaufvertrag ist ohne Beurkundung unwirksam (§ 311b BGB).
• Die Arbeit bleibt gleich. Sie machen sie nur selbst: Unterlagen, Energieausweis, Besichtigungen, Preisverhandlung.
• Teuer wird meist der Angebotspreis, nicht die Provision.
• Eine erste Einschätzung, was Ihr Haus wert ist, bekommen Sie bei uns kostenlos und unverbindlich, auch wenn Sie am Ende allein verkaufen.

Sie überlegen, Ihr Haus ohne Makler zu verkaufen. Vermutlich, weil Sie sich die Provision sparen wollen — ein völlig nachvollziehbarer Gedanke. Oder weil Sie das Gefühl haben, Ihr Haus ohnehin am besten zu kennen. Das stimmt sogar meistens.

Ich schreibe diesen Beitrag als Maklerin, und Sie dürfen mir unterstellen, dass ich befangen bin. Deshalb versuche ich es anders herum: Statt Ihnen zu erklären, warum Sie mich brauchen, beschreibe ich, was ein Privatverkauf konkret bedeutet. Was Sie selbst übernehmen. Wo es rechtlich eng wird. Und an welcher Stelle im Raum Bremen und im Landkreis Osterholz Geld verloren geht. Danach entscheiden Sie.

Kann ich ein Haus ohne Makler verkaufen?

Ja, Sie können ein Haus vollständig ohne Makler verkaufen. Sie übernehmen dann Preisfindung, Unterlagenbeschaffung, Vermarktung, Besichtigungen und Verhandlung selbst. Zwingend bleibt nur der Notar: Ohne notarielle Beurkundung ist der Kaufvertrag unwirksam. Wie lange der Verkauf dauert, hängt vom Objekt und von der Marktlage ab.

Kein Gesetz bindet den Verkauf einer Immobilie an einen Makler. Was es nicht gibt, ist eine Abkürzung. Ein Hausverkauf besteht aus etwa einem Dutzend Aufgaben, und der Makler erledigt keine davon auf magische Weise. Er erledigt sie nur routiniert. Fällt er weg, wandern die Aufgaben zu Ihnen: Unterlagen beschaffen, Preis festlegen, Exposé schreiben, Anfragen beantworten, Termine koordinieren, Bonität prüfen, verhandeln, den Notartermin vorbereiten.

Manche Eigentümer haben dafür Zeit und Nerven. Manche unterschätzen vor allem den letzten Punkt. Dazu gleich mehr.

Der Notartermin bleibt Pflicht — auch ohne Makler

Das ist der Punkt, an dem der Privatverkauf keine Wahlfreiheit kennt. Im Bürgerlichen Gesetzbuch heißt es in § 311b Abs. 1 Satz 1:

"Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung."
— § 311b BGB, Bundesamt für Justiz (abgerufen am 17.07.2026)

Ein Handschlag genügt also nicht, ein privat aufgesetzter Vertrag ebenso wenig. Der Notar entwirft die Urkunde, liest sie beiden Seiten vor, klärt über die Folgen auf und wickelt anschließend Grundbuch und Kaufpreiszahlung ab. Er ist dabei ausdrücklich neutral. Er vertritt weder Sie noch den Käufer.

Ich werde oft gefragt, ob der Notar auch den Preis prüft. Der Notar prüft die Rechtssicherheit der Urkunde. Er prüft nicht, ob Ihr Kaufpreis marktgerecht ist, ob der Käufer die Finanzierung wirklich stehen hat oder ob eine Formulierung Sie später in eine Haftung führt. Wer ohne Makler verkauft, hat an dieser Stelle niemanden, der ihm vorher zuflüstert, worauf zu achten ist. Bei kniffligen Fragen wie Nießbrauch, Wohnrecht oder Altlasten führt der Weg zum Notar oder zu einer Fachanwältin. Ich darf und will Ihnen hier keine Rechtsberatung geben.

Zwischenfazit: Ohne Makler verkaufen geht. Ohne Notar nicht. Und der Notar ersetzt keine Beratung, sondern beurkundet, was Sie beide ausgehandelt haben.

Bevor Sie überhaupt inserieren können, brauchen Sie allerdings Papiere. Die dauern länger, als die meisten denken.

Diese Unterlagen und Pflichten übernehmen Sie selbst

Der Teil, den Eigentümer am häufigsten unterschätzen. Schwer ist er nicht. Er dauert nur. Grundbuchamt, Bauamt und Vermessungsstelle arbeiten nicht in Wochenfrist.

Checkliste: Was Sie vor dem ersten Inserat zusammenhaben sollten, und wo Sie es bekommen

Ein Hinweis, den Sie in den großen Ratgeberportalen selten finden: Sobald Ihr Inserat online ist, werden Sie Anrufe bekommen. Nach meiner Erfahrung sind die ersten davon überwiegend Makler, die Ihren Auftrag möchten, nicht Käufer. Legen Sie sich vorher eine Antwort zurecht, dann kostet das weniger Nerven.

Welche Papiere im Einzelfall dazukommen, hängt vom Objekt ab. In unserem Ratgeber lesen Sie, diese Unterlagen brauchen Sie für eine belastbare Wertermittlung.

Der Energieausweis ist keine Formalie

Zwei Pflichten treffen Sie als privaten Verkäufer genauso wie einen Makler. Nach § 80 Abs. 4 des Gebäudeenergiegesetzes müssen Sie einem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung den Energieausweis oder eine Kopie vorlegen; unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags ist er dem Käufer zu übergeben (§ 80 GEG, abgerufen am 17.07.2026).

Und wenn Sie selbst inserieren, greift § 87 GEG: Liegt ein Energieausweis vor, gehören in die Anzeige die Art des Ausweises, der Endenergiewert und der wesentliche Energieträger der Heizung, bei Wohngebäuden zusätzlich Baujahr und Energieeffizienzklasse (§ 87 GEG, abgerufen am 17.07.2026). Verantwortlich ist, wer die Anzeige aufgibt. Ohne Makler sind das Sie. Was dabei sonst noch zu beachten ist, steht in unserem Beitrag zur Energieausweis-Pflicht beim Verkauf.

Für die Angaben im Exposé stehen Sie selbst gerade

Beim Verkauf gebrauchter Immobilien wird die Gewährleistung im Kaufvertrag üblicherweise ausgeschlossen. Dieser Ausschluss hat aber eine Grenze. Auf eine solche Vereinbarung kann sich der Verkäufer nicht berufen,

"soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat."
— § 444 BGB, Bundesamt für Justiz (abgerufen am 18.07.2026)

Für Sie als privaten Verkäufer heißt das ganz praktisch: Feuchtigkeit im Keller, ein bekannter Schädlingsbefall im Dachstuhl, eine undichte Stelle, von der Sie wissen, ein Altlastenverdacht auf dem Grundstück. So etwas gehört offengelegt und dokumentiert, am besten schriftlich und vor der Beurkundung. Ohne Makler formulieren Sie die Objektangaben selbst und tragen die Verantwortung dafür allein.

Wie weit die Offenbarungspflicht in Ihrem Fall reicht und wie der Ausschluss im Vertrag formuliert sein sollte, klären Sie mit dem Notariat oder einer Fachanwältin für Immobilienrecht. Das ist genau die Sorte Frage, bei der ich Ihnen keine verbindliche Auskunft geben darf.

Prüfen Sie die Finanzierung, bevor Sie zum Notar gehen

Ein Käufer, der begeistert wirkt, hat deshalb noch keine Zusage seiner Bank. Lassen Sie sich vor dem Notartermin eine Finanzierungsbestätigung des Kreditinstituts zeigen, nicht danach. Nach der Beurkundung sind Sie gebunden. Zahlt der Käufer dann nicht, läuft die Rückabwicklung über den Notar und zieht sich, und in dieser Zeit ist Ihr Haus vom Markt. Die Frage nach der Finanzierungsbestätigung ist unangenehm. Sie zu stellen ist trotzdem der billigste Schritt im ganzen Verkauf.

Bleibt der Punkt, an dem privat verkaufte Häuser am häufigsten Geld verlieren: der Angebotspreis.

Der Knackpunkt: den richtigen Preis finden

Wenn ich Eigentümern nur eine Sache mitgeben dürfte, wäre es diese. Die Provision ist ein kalkulierbarer Posten. Ein falscher Angebotspreis ist es nicht.

Setzen Sie zu hoch an, passiert selten etwas Dramatisches. Es passiert einfach nichts. Die Anfragen bleiben aus, das Inserat wird älter, und irgendwann fragen die wenigen Interessenten, die noch anrufen, warum das Haus so lange steht. Dieser Moment fühlt sich unangenehm an, und viele Eigentümer korrigieren dann in einem Rutsch zu weit nach unten. Setzen Sie von vornherein zu niedrig an, ist das Haus schnell weg, und Sie erfahren nie, was möglich gewesen wäre.

So läuft das in der Praxis oft ab. Ich beschreibe hier bewusst einen typischen Verlauf, keinen konkreten Kundenfall: Ein Ehepaar in Lilienthal will das Haus verkaufen, in dem die Kinder groß geworden sind. Den Preis leitet es aus drei Portal-Inseraten aus der Nachbarschaft ab. Was dabei untergeht: Zwei der drei Häuser sind saniert, das eigene hat noch die Heizung von vor der Jahrtausendwende. Monate vergehen, ohne dass etwas passiert. Dann kommt die Preissenkung, meist zu spät und zu deutlich, weil der Druck inzwischen groß ist. Am Ende geht das Haus unter dem weg, was zu Beginn realistisch gewesen wäre. Verantwortlich dafür ist fast immer der Start der Vermarktung.

Beim Bodenrichtwert gehe ich mit Eigentümern fast jedes Mal denselben Punkt durch. Für Niedersachsen ist er über das Portal BORIS.NI gebührenfrei abrufbar; für Bremen führt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bremen eine eigene, ebenfalls gebührenfreie Auskunft. Ermittelt wird der Wert jährlich aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen. Nur beschreibt er den durchschnittlichen Lagewert des Bodens, nicht den Wert Ihres Hauses. Zustand, Baujahr, Grundriss, Sanierungsstand und Zuschnitt des Grundstücks stecken da nicht drin.

So rufen Sie den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück selbst ab:

1. Öffnen Sie die Bodenrichtwertkarte Ihres Bundeslandes (Niedersachsen: BORIS.NI, Bremen: Gutachterausschuss Bremen).
2. Suchen Sie über Ortsname, Adresse oder Flurstückskennzeichen.
3. Achten Sie auf den in der Karte ausgewiesenen Stichtag.
4. Lesen Sie den Wert je Quadratmeter ab und rechnen Sie ihn auf Ihre Grundstücksfläche hoch.

Heraus kommt der Bodenwert. Das Gebäude kommt separat dazu, und genau an dieser Stelle gehen die Einschätzungen auseinander.

Eine Rechnung, die ich Eigentümern gern mitgebe. Nehmen Sie den Kaufpreis, den Sie erwarten, und nehmen Sie einmal rein rechnerisch an, Sie lägen fünf Prozent daneben. Bei 400.000 Euro sind das 20.000 Euro. Diesen Betrag stellen Sie der Provision gegenüber, die Sie sparen würden. Rechnen Sie beides für Ihr Haus konkret aus, bevor Sie sich entscheiden. Die Zahlen zeigen Ihnen schnell, wie viel Genauigkeit beim Angebotspreis wert ist.

Sie überlegen zu verkaufen? Der erste Schritt ist eine kostenlose Wertermittlung — ohne Verpflichtung. → kostenlose Immobilienbewertung anfragen

Zwischenfazit: Die Unterlagen kosten Sie vor allem Zeit. Beim Angebotspreis geht es dagegen schnell um größere Beträge. Wer privat verkauft, sollte mindestens den Preis auf ein belastbares Fundament stellen, auch dann, wenn er den Rest allein macht.

Wie belastbar Landeszahlen für Ihr Haus überhaupt sind, zeigt der nächste Abschnitt.

Der Markt im Raum Bremen und im Landkreis Osterholz

Warum lokale Preiskenntnis so schwer zu ersetzen ist, zeigt ein Blick auf die amtlichen Zahlen.

Quellen: Grundstücksmarktbericht Bremen 2026 und Landesgrundstücksmarktdaten 2026 Niedersachsen, beide abgerufen am 17.07.2026.

Lesen Sie die ersten beiden Zeilen zusammen, dann wird es für Sie interessant: Der Geldumsatz ist deutlich stärker gestiegen als die verkaufte Fläche. Pro Objekt wurde also mehr gezahlt, und es kam spürbar Bewegung in den Markt.

Ein Landesmittel von 270.000 Euro hilft Ihnen für Ihr Haus in Grasberg, Lilienthal oder Worpswede allerdings nur begrenzt weiter. Es beschreibt Niedersachsen von Emden bis Göttingen.

Unsere Region ist ein Sonderfall: Sie liegt im Einzugsgebiet von Bremen. Käufer, die in der Stadt suchen und nichts Passendes finden, weichen ins Umland aus, auf ein Grundstück, das in Bremen unbezahlbar wäre. Was ich dabei über die Jahre beobachte:

• Die Fahrzeit nach Bremen wiegt schwerer als die Entfernung in Kilometern. Orte mit guter Anbindung Richtung Stadt werden anders nachgefragt als solche, bei denen man morgens im Stau steht.
• Grundstückszuschnitt und -größe schlagen im Umland stärker durch als in der Stadt. Wer hierher zieht, kommt oft wegen des Gartens.
• Der Sanierungsstand ist der zweite große Hebel. Viele Häuser hier stammen aus den Sechzigern bis Achtzigern. Ob Heizung, Dach und Fenster gemacht sind, trennt beim Preis stärker als die Lage.
• Auch die Erschließung spielt hinein, gerade bei älteren Grundstücken am Ortsrand. Fragen Sie das früh ab, sonst kommt es in der Verhandlung auf.

Deshalb lassen sich schon unsere Nachbarorte nicht über einen Kamm scheren. Lilienthal grenzt unmittelbar an Bremen und wird entsprechend nachgefragt. Grasberg liegt eine Ecke weiter draußen, dafür mit den größeren Grundstücken. Und Worpswede zieht Käufer aus einem ganz eigenen Grund an, nämlich wegen des Ortes selbst. Das macht zwischen zwei Orten, die zwölf Kilometer auseinanderliegen, einen erheblichen Unterschied, manchmal sogar zwischen zwei Straßen im selben Ort.

Wo die regionale Ebene amtlich liegt, falls Sie tiefer einsteigen möchten: Für den Landkreis Osterholz ist der Gutachterausschuss mit Geschäftsstelle in Osterholz-Scharmbeck zuständig. Dort erscheint auch der regionale Grundstücksmarktbericht.

Diese Unterschiede stehen in keiner Statistik. Ich kenne sie, weil ich die Verkäufe der letzten Jahre hier begleitet habe. Wenn Sie ohnehin im Bremer Umland verkaufen, lohnt der Blick auf unsere Seite zum Verkauf im Raum Bremen.

Bleibt die Frage, was das alles für Ihre Entscheidung heißt.

Mit oder ohne Makler — ein ehrlicher Vergleich

Kein Schwarzweiß. Beides hat seine Berechtigung, und die Antwort hängt von Ihrem Objekt ab, und davon, wie viel Zeit Sie haben.

Der Punkt, den ich für den unterschätztesten halte, ist die Verhandlung. Es ist Ihr Haus. Sie haben dort vielleicht Ihre Kinder großgezogen. Wenn dann jemand am Küchentisch sitzt und das Bad von 1994 als Argument für einen spürbaren Abschlag benutzt, ist das schwer sachlich zu halten. Eine dritte Person hat diesen Abstand.

Kurzer Selbsttest: Passt der Privatverkauf zu Ihnen?

Beantworten Sie diese fünf Fragen ehrlich mit Ja oder Nein:

1. Haben Sie die Unterlagen aus der Checkliste oben vollständig oder wissen Sie genau, wo Sie fehlende beschaffen?
2. Können Sie Besichtigungen auch werktags tagsüber anbieten, nicht nur samstags?
3. Können Sie Ihren Preis aus tatsächlichen Verkäufen begründen und nicht nur aus Portal-Inseraten?
4. Ist Ihr Fall frei von Sonderthemen wie Erbengemeinschaft, Wohnrecht, Nießbrauch oder Sanierungsstau?
5. Können Sie sachlich bleiben, wenn jemand Ihr Zuhause kleinredet, um den Preis zu drücken?

Fünfmal Ja? Dann spricht wenig gegen einen Privatverkauf. Zweimal oder öfter Nein? Dann kostet Sie der Alleingang vermutlich mehr, als er einbringt. Bei Frage 3 allein lohnt sich schon ein Anruf.

Wenn Sie den Ablauf im Detail durchgehen möchten, führt Sie unser Beitrag Schritt für Schritt durch den Hausverkauf. Und falls Sie sich für die begleitete Variante interessieren, finden Sie hier alles zu Ihrem Hausverkauf mit Begleitung.

Zwischenfazit: Ohne Makler sparen Sie eine Provision und investieren dafür Zeit und Verhandlungsnerven. Ob sich das rechnet, hängt vor allem davon ab, wie sicher Sie beim Preis sind.

Häufige Fragen

Was kostet ein Hausverkauf ohne Makler?
Die Maklerprovision entfällt, andere Posten bleiben: Energieausweis, Grundbuch- und Amtsauszüge, Inserate auf Immobilienportalen, gegebenenfalls Fotos oder ein Grundriss. Die Notarkosten trägt in der Regel die Käuferseite. Rechnen Sie zusätzlich mit Ihrer eigenen Zeit. Das ist der Posten, der in keiner Rechnung auftaucht.

Welche Unterlagen brauche ich für den privaten Hausverkauf?
Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baugenehmigung, Energieausweis und Modernisierungsnachweise bilden das Grundgerüst; bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung und Protokolle dazu. Beantragen Sie früh: Nach meiner Erfahrung warten Sie auf einzelne Auszüge mehrere Wochen.

Wer zahlt den Notar beim Hausverkauf?
Üblicherweise, aber nicht zwingend, die Käuferseite. Kostenschuldner ist im Grundsatz, wer den Auftrag erteilt, und das ist beim Immobilienkauf regelmäßig der Käufer. Kosten, die allein den Verkäufer betreffen, etwa die Löschung einer alten Grundschuld, trägt er selbst. Die konkrete Aufteilung steht im Kaufvertrag; besprechen Sie sie vorher mit dem Notariat.

Was passiert, wenn ich den Preis zu hoch ansetze?
Das Inserat bleibt liegen. Nach einigen Wochen ohne Anfragen sinkt die Aufmerksamkeit, und Interessenten werten eine lange Vermarktungsdauer als Warnsignal. Eine spätere Preissenkung erzielt dann oft weniger, als ein realistischer Startpreis erzielt hätte.

Lohnt sich ein Makler trotz Provision?
Das hängt von Ihrem Objekt ab. Bei einem gefragten Haus in guter Lage mit vollständigen Unterlagen kann ein Privatverkauf gut funktionieren. Bei Erbfällen, Sanierungsstau, Wohnrechten oder unklarer Preislage wird es komplizierter. Dort entscheidet Erfahrung oft mehr über das Ergebnis als die gesparte Provision.

Wie lange dauert ein Hausverkauf ohne Makler?
Eine seriöse Gesamtzahl gibt es nicht, weil Objekt und Marktlage zu stark streuen. Rechnen Sie aber in Phasen: Die Unterlagenbeschaffung läuft über Ämter und braucht Wochen, nicht Tage. Danach folgen Vermarktung und Besichtigungen, die sich über Monate ziehen können. Zum Schluss kommen Notartermin, Kaufpreiszahlung und Grundbuchumschreibung, die ihrerseits Zeit brauchen. Wer ohne Makler verkauft, sollte großzügig planen.

Kann ich mir erst eine Bewertung holen und dann selbst verkaufen?
Ja. Unsere Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, und sie verpflichtet Sie zu nichts. Einige holen sie sich genau dafür: als Absicherung für den eigenen Verkauf. Das ist völlig in Ordnung.

Zurück zur Ausgangsfrage. Sie dürfen Ihr Haus ohne Makler verkaufen, und bei manchen Objekten funktioniert das gut. Sichern Sie wenigstens den Preis ab, bevor Sie inserieren. Das ist der eine Punkt, an dem sich ein Alleingang am teuersten rächt, und er kostet Sie nichts.

Über die Autorin

Sybille Suhling ist Geschäftsführerin der Suhling Immobilien GmbH in Grasberg. Sie ist
Dipl.-Ing., besitzt die Erlaubnis nach § 34c GewO (Aufsichtsbehörde: IHK Stade), ist
IHK-zertifiziert und seit 2020 Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD). Ihre erste
Immobilie vermittelte sie 1994. Sie begleitet Eigentümer in Grasberg, im Landkreis
Osterholz-Scharmbeck und im Raum Bremen persönlich, von der ersten Einschätzung bis zur
Schlüsselübergabe.

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