Grundstück teilen: was Sie als Eigentümer beachten sollten

Kurz gesagt

• Eine Teilungsgenehmigung brauchen Sie in Niedersachsen nicht. Sie ist zum 13. Dezember 2008 ersatzlos entfallen.
• Das ist die gute Nachricht und zugleich die schlechte: Seitdem prüft niemand mehr für Sie, ob die neue Grenze baurechtlich funktioniert.
• Die entscheidende Frage ist nicht, ob Sie Ihr Grundstück teilen dürfen, sondern ob auf der abgetrennten Fläche später gebaut werden darf.
• Drei Punkte kippen Teilungen am häufigsten: Abstand zum bestehenden Haus, Zufahrt und Stellplätze.
• Klären Sie das vor dem Vermessungstermin. Danach wird jede Korrektur teuer.

Wenn Sie überlegen, Ihr Grundstück zu teilen, steht meistens etwas anderes dahinter als reines Interesse an Katasterrecht. Bei den Eigentümern, mit denen ich in Grasberg und im Landkreis Osterholz spreche, sind es fast immer dieselben zwei Situationen: Das Haus ist zu groß geworden, der Garten macht mehr Arbeit als Freude, und auf der freien Fläche hinten könnte eigentlich etwas Kleineres, Ebenerdiges stehen. Oder die Kinder überlegen zu bauen, und das Elterngrundstück hat Platz.

Was dann folgt, ist eine Recherche, die schnell frustriert. Wer die Frage googelt, landet bei bundesweiten Ratgebern, die "das hängt vom Bundesland ab" schreiben und dort aufhören. Also klären wir das hier für Niedersachsen.

Was eine Grundstücksteilung rechtlich überhaupt ist

Der Begriff klingt nach Bagger und Zaun. Rechtlich ist er erstaunlich unspektakulär. § 19 Abs. 1 BauGB definiert die Teilung als die gegenüber dem Grundbuchamt abgegebene Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbstständiges Grundstück eingetragen werden soll (§ 19 BauGB).

Mehr steht da nicht. Es geht um eine Erklärung und einen Grundbucheintrag. Ein Zaun kommt in der Vorschrift nicht vor.

Die Norm hat genau zwei Absätze. Absatz 2 stellt eine einzige inhaltliche Bedingung: Durch die Teilung eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplans "dürfen keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen". Ein Wort wie "Genehmigung" kommt im gesamten Paragrafen nicht vor.

Braucht man für eine Grundstücksteilung eine Genehmigung?

Bundesrechtlich nein, § 19 BauGB kennt keinen Genehmigungsvorbehalt. In Niedersachsen ist die bauordnungsrechtliche Teilungsgenehmigung seit dem 13. Dezember 2008 ersatzlos entfallen. Sie können also teilen, ohne jemanden um Erlaubnis zu fragen. Ob das Ergebnis baurechtlich trägt, verantworten Sie seitdem selbst.

Damit ist die einfache Frage beantwortet. Die schwierige kommt jetzt.

Die eigentliche Frage kommt nach der Teilung

Hier liegt das Missverständnis, das mir am häufigsten begegnet. Eigentümer atmen auf, wenn sie hören, dass keine Genehmigung nötig ist, und schließen daraus, es sei alles unkritisch. Das Gegenteil stimmt. Die Genehmigung war ja eine Prüfung, und die fällt jetzt weg.

Ob auf der neuen Fläche gebaut werden darf, entscheidet sich an anderer Stelle. Liegt Ihr Grundstück im Bereich eines qualifizierten Bebauungsplans, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es dessen Festsetzungen "nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist" (§ 30 Abs. 1 BauGB). Gibt es keinen solchen Plan, sondern gewachsene Ortslage, gilt § 34 BauGB. Ein Vorhaben ist dort zulässig, wenn es sich "nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist" (§ 34 BauGB).

Zwei Begriffe entscheiden also. "Einfügen" bedeutet, dass die Nachbarschaft den Maßstab setzt. Stehen ringsum durchweg große Parzellen, wird ein deutlich kleineres Grundstück schwierig, selbst wenn keine Zahl das ausdrücklich verbietet. Und "Erschließung gesichert" heißt: Das neue Grundstück braucht eine rechtlich gesicherte Zufahrt und einen Anschluss an Wasser, Abwasser und Strom. Ein Trampelpfad über den Rasen genügt nicht.

Beides sind Rechtsbegriffe mit Auslegungsspielraum. Welche Bedeutung sie auf Ihrem Grundstück haben, sagt Ihnen verbindlich nur das Bauordnungsamt oder ein Fachanwalt für Verwaltungsrecht. Ich kann Ihnen sagen, was ich in der Region beobachte, und das ist etwas anderes als eine Rechtsauskunft.

Was mir dabei auffällt: Der Zuschnitt der Umgebung fällt im Landkreis Osterholz sehr unterschiedlich aus, und das entscheidet mehr über die Teilbarkeit als die reine Grundstücksgröße. Bei den gewachsenen Hofstellen in Grasberg und Richtung Teufelsmoor liegen große Flächen oft an schmalen Zuwegungen, und die Häuser stehen weit auseinander. Da ist Platz genug, aber die Nachbarschaft besteht aus großen Parzellen, und genau daran misst sich das Einfügen. In den jüngeren Wohnlagen um Lilienthal oder Ottersberg ist es umgekehrt: kleinere, regelmäßige Zuschnitte, dafür meist ein Bebauungsplan, der die Frage ohnehin vorentscheidet.

Der praktische Schluss daraus ist unbequem, aber ehrlich: Zwei Grundstücke mit identischer Quadratmeterzahl können völlig verschieden zu bewerten sein, je nachdem, was drumherum steht. Wer wissen will, wie die eigene Lage einzuordnen ist, findet die amtlichen Bodenrichtwerte für Niedersachsen kostenfrei im Portal BORIS.NI des Gutachterausschusses. Sie suchen dort nach Ortsname, Adresse oder Flurstückskennzeichen und sehen dann die Bodenrichtwertzone Ihres Grundstücks, den Zonenwert je Quadratmeter und den Stichtag, auf den er sich bezieht. Zwei Hinweise dazu: Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein fiktives unbebautes Grundstück (§ 13 ImmoWertV) und ist deshalb kein Wert für Ihr Haus. Und er beschreibt eine ganze Zone, nicht Ihre Parzelle.

Zwischenfazit: Teilen dürfen Sie ohne Genehmigung. Bauen dürfen Sie nur, wenn sich das neue Grundstück einfügt und erschlossen ist. Wer diese Reihenfolge verwechselt, teilt ein Grundstück, das anschließend niemand bebauen kann.

Wie das im Landkreis Osterholz konkret aussieht, zeige ich Ihnen als Nächstes. Das Bauordnungsamt hat dazu selbst etwas veröffentlicht, das erstaunlich deutlich ist.

Was im Landkreis Osterholz und im Raum Bremen konkret gilt

Diese Rechtslage gilt bis heute, und Sie müssen mir das nicht glauben: Die Gemeinden im Landkreis Osterholz schreiben es selbst auf ihren laufend gepflegten Dienstleistungsseiten. Bei der Gemeinde Lilienthal, der Nachbargemeinde von Grasberg, heißt es: "Seit dem 13.12.2008 ist die bauordnungsrechtliche Teilungsgenehmigung ersatzlos entfallen." Und weiter: "die Beteiligten im Teilungsvorgang, insbesondere der Grundstückseigentümer, sind selbst für die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Bestimmungen verantwortlich". Zuständig ist in beiden Fällen dasselbe Haus, das Bauordnungsamt des Landkreises Osterholz.

An die Stelle der Vorabprüfung ist eine Verhaltensregel getreten: § 8 NBauO bestimmt sinngemäß, dass durch die Teilung eines bebauten Grundstücks keine Verhältnisse entstehen dürfen, die den Vorschriften der Bauordnung zuwiderlaufen. Die Anforderung ist also geblieben. Nur prüft sie niemand mehr im Voraus.

Wie das gemeint ist, hat der Landkreis Osterholz damals bei der Umstellung ungewöhnlich offen erklärt. In der Pressemitteilung vom 18. Dezember 2008 heißt es: "Seit dem 13. Dezember muss die Teilung eines Grundstücks nicht mehr bauordnungsrechtlich durch den Landkreis genehmigt werden." Vorher habe der Landkreis geprüft, "ob durch die Teilung ein Verstoß gegen die Bauordnung entsteht". Weil die Genehmigungspflicht entfallen sei, seien "für die Einhaltung all dieser Vorschriften bei einer Teilung jetzt die Grundstückseigentümer selbst verantwortlich" (Landkreis Osterholz).

Wertvoll ist an dieser Mitteilung vor allem, dass das Bauordnungsamt gleich mitgeliefert hat, woran Teilungen in der Praxis scheitern. Genannt werden drei Fälle:

1. Die neue Grenze rückt zu nah an ein bestehendes Gebäude heran.
2. Die bisherige Zufahrt liegt nach der Teilung auf dem abgetrennten Teil.
3. Dasselbe gilt für die Einstellplätze.

Das Amt warnt ausdrücklich davor, dass sonst "ein neu abgeteiltes Grundstück nicht wie gewünscht bebaubar ist oder ein bestehendes Gebäude auf dem Ursprungsgrundstück seine baurechtliche Zulässigkeit verliert".

Der letzte Halbsatz ist der unangenehmste. Eine falsch gezogene Grenze entwertet die neue Fläche. Schlimmer noch: Sie kann Ihr bestehendes Haus rückwirkend in die Illegalität schieben. Die Grenzabstände nach § 5 NBauO gelten nach der Teilung genauso wie vorher, nur eben zu einer Grenze, die vorher nicht da war.

Welcher Abstand für Ihr Gebäude gilt, nenne ich hier bewusst nicht. Die Niedersächsische Bauordnung wurde mehrfach geändert, zuletzt 2025, und eine veraltete Meterzahl wäre an dieser Stelle schlimmer als gar keine. Den maßgeblichen Wert bekommen Sie beim Bauordnungsamt für Ihr konkretes Gebäude, und dort ist er auch verbindlich.

Ein regionaler Sonderfall, der leicht übersehen wird: Der Landkreis weist eigens auf Reetdachhäuser hin. Bei ihnen sind "aus Brandschutzgründen besonders große Abstände zu den Nachbargrundstücken vorgeschrieben". Zwischen Worpswede, Grasberg und dem Teufelsmoor ist das kein Randthema.

Stellen Sie sich den typischen Fall vor. Ein Reetdachhaus, hinten eine große freie Fläche, und die Überlegung liegt nahe: Da passt doch ein Bauplatz hin. Die Fläche reicht auch. Nur entsteht mit der Teilung dort, wo vorher Rasen war, plötzlich eine Grundstücksgrenze — und ab diesem Moment muss das Reetdach den vorgeschriebenen Brandschutzabstand zu dieser neuen Grenze einhalten. Rückt sie zu weit vor, verliert nicht die neue Fläche ihren Wert, sondern das bestehende Haus seine Zulässigkeit. Deshalb gehört bei einem Reetdachhaus der Gang zum Bauordnungsamt an den Anfang und nicht ans Ende. Wer vorher fragt, bekommt eine Auskunft. Wer nachher fragt, bekommt ein Problem.

Zerlegungsvermessung: wer sie macht und was sie kostet

Für die Fälle, in denen Sie unsicher sind, gibt es eine kostenpflichtige schriftliche Beratung des Bauordnungsamts nach § 58 Abs. 1 Satz 2 NBauO. Die Gebühr wird nach Zeitaufwand berechnet; den aktuellen Satz erfragen Sie beim Bauordnungsamt in Osterholz-Scharmbeck. Praktisch hilfreich ist, wenn Sie zum ersten Kontakt schon die Flurstücksnummer und eine Liegenschaftskarte mit Ihrer Wunschgrenze zur Hand haben. Damit wird aus einer allgemeinen Frage ein konkreter Fall, und Sie bekommen eine brauchbare Antwort statt einer Broschüre.

Die Vermessung selbst heißt in Niedersachsen übrigens nicht Teilungsvermessung, sondern Zerlegungsvermessung. Das LGLN beschreibt sie als "die katastertechnische Aufteilung eines Flurstücks in mehrere selbstständige Flurstücke". Durchgeführt wird sie sowohl von den Katasterämtern der LGLN-Regionaldirektionen als auch von Öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren. Für die Gebühren gilt dabei dieselbe Grundlage. Sie richten sich "einheitlich nach der sowohl für die Regionaldirektionen als auch für die Öffentlich bestellten Vermessungsingenieure verbindlichen Kostenordnung für das amtliche Vermessungswesen (KOVerm)" (LGLN, Stand Juli 2026). Praktisch heißt das: Der Preis ist gesetzlich geregelt. Angebote vergleichen bringt hier nichts, Erreichbarkeit und Termintreue dagegen schon.

Zwischenfazit: Prüfen muss niemand mehr, haften tun Sie. Die drei Klassiker sind Grenzabstand, Zufahrt und Stellplätze, beim Reetdach kommt der Brandschutz dazu.

Das Werkzeug, das die Unsicherheit beendet: die Bauvoranfrage

Bis hierhin klingt vieles nach "kommt darauf an", und das ist unbefriedigend, wenn Sie eine Entscheidung treffen wollen. Es gibt aber ein Verfahren, mit dem Sie die entscheidende Frage vorab verbindlich klären lassen können, und zwar bevor ein Vermesser anrückt: die Bauvoranfrage nach § 73 der Niedersächsischen Bauordnung.

Der Gedanke dahinter ist einfach. Statt ein komplettes Baugenehmigungsverfahren zu durchlaufen, stellen Sie der Bauaufsichtsbehörde vorab eine einzelne Frage, meistens diese: Wäre auf der geplanten Teilfläche ein Wohnhaus zulässig? Sie bekommen darauf einen Bauvorbescheid, und der ist keine unverbindliche Auskunft am Telefon, sondern ein Verwaltungsakt.

Entscheidend ist die Bindungswirkung. Der Bauvorbescheid gilt drei Jahre, und die Bauaufsichtsbehörde ist in dieser Zeit an ihre getroffene Entscheidung gebunden (Landeshauptstadt Hannover, Stand 09.11.2022). Zwei Bedingungen hängen daran, und die sollten Sie kennen: Der Bauantrag muss innerhalb dieser drei Jahre gestellt werden, und er darf nicht wesentlich von dem abweichen, was im Vorbescheid steht. Auf Antrag lässt sich die Frist vor Ablauf um weitere drei Jahre verlängern.

Drei Jahre reichen in aller Regel, um in Ruhe zu teilen, zu verkaufen oder zu bauen. Zuständig ist die Bauaufsichtsbehörde des Landkreises Osterholz; Unterlagen und Gebühren erfragen Sie dort.

Mein Rat aus der Praxis, und da bin ich deutlich: Wenn die Bebaubarkeit der abgetrennten Fläche der Punkt ist, von dem Ihre ganze Planung abhängt, dann ist die Bauvoranfrage das Geld wert. Eine Vermessung, die Sie hinterher rückabwickeln müssen, kostet mehr.

Zwischenfazit: Die Genehmigung für die Teilung brauchen Sie nicht. Die Sicherheit über die Bebaubarkeit können Sie sich trotzdem holen, und zwar mit der Bauvoranfrage. Das ist der Schritt, der in den meisten Ratgebern fehlt.

Bleibt die Frage, wer bei alldem eigentlich was macht.

Wer macht was: die Beteiligten im Überblick

Eine Teilung läuft über mehrere Stellen, und keine davon koordiniert die anderen. Das müssen Sie selbst tun oder jemanden bitten, der es für Sie tut.

Checkliste vor dem ersten Termin

• [ ] Aktuellen Grundbuchauszug und Liegenschaftskarte besorgen
• [ ] Prüfen, ob ein Bebauungsplan existiert (Gemeinde Grasberg, Lilienthal, Worpswede oder Ihre jeweilige Gemeinde)
• [ ] Lage der Zufahrt und der Stellplätze einzeichnen und fragen: Auf welcher Seite liegen sie nach der Teilung?
• [ ] Abstand der geplanten Grenze zum bestehenden Haus messen und mit dem Bauordnungsamt abgleichen (maßgeblich sind die Grenzabstände nach § 5 NBauO)
• [ ] Prüfen, ob sich eine Bauvoranfrage nach § 73 NBauO lohnt — immer dann, wenn die Bebaubarkeit der Teilfläche über Ihre Planung entscheidet
• [ ] Leitungen klären: Wo verlaufen Wasser, Abwasser, Strom, Gas?
• [ ] Bei Grundschuld: Bank kontaktieren
• [ ] Bei Reetdach: Brandschutzabstände gesondert prüfen lassen
• [ ] Erst danach den Vermesser beauftragen

Zwischenfazit: Die Reihenfolge ist wichtiger als die Geschwindigkeit. Eine Zerlegungsvermessung lässt sich rückgängig machen, aber nur mit einer zweiten Vermessung und einem zweiten Grundbuchvorgang.

Bei vielen Eigentümern steht hinter der Teilung allerdings noch etwas anderes.

Wenn die Teilung Teil eines größeren Plans ist

Bei vielen Eigentümern, die ich begleite, ist die Teilung Teil einer größeren Überlegung: Wie wohne ich die nächsten zwanzig Jahre?

Ein großes Grundstück mit einem Haus, das für zwei Personen zu groß geworden ist, lässt sich sinnvoller nutzen. Manche Eigentümer trennen eine Fläche ab und errichten dort einen kleinen, barrierefreien Bungalow mit etwa 90 bis 120 Quadratmetern Wohnfläche, während das große Haus verkauft wird. Andere geben eine Fläche an die Kinder weiter. Der Reiz liegt darin, dass Sie am selben Ort bleiben, in derselben Nachbarschaft, mit denselben Wegen.

Der schwierige Teil daran ist selten das Baurecht. Es ist die zeitliche Abstimmung. Verkauf, Neubau und Umzug müssen ineinandergreifen, und der Zeitpunkt fühlt sich in der Planung fast immer falsch an, weil man ungern das Haus aufgibt, bevor das neue steht. Für genau diese Lücke gibt es Zwischenfinanzierungen; ich bespreche das mit Ihnen und, wenn Sie möchten, mit Ihren Angehörigen gemeinsam. Mehr dazu finden Sie unter Wohnen im Alter, und wenn ein barrierefreier Umbau statt eines Neubaus infrage kommt, lohnt ein Blick auf Fördergelder und Zuschüsse. Anträge müssen dort in der Regel vor Beginn der Maßnahme gestellt werden.

Ein Punkt, an den zu Beginn kaum jemand denkt: Wenn Sie eine abgetrennte Fläche später veräußern, kann die steuerliche Zehnjahresfrist eine Rolle spielen. Das ist ein Thema für Ihren Steuerberater, aber Sie sollten wissen, dass es existiert, bevor Sie den Vermesser rufen. Eine erste Einordnung gebe ich Ihnen im Beitrag zur Spekulationssteuer und der Zehnjahresfrist.

Wo ich Ihnen konkret helfen kann, ist die Frage, was Ihre bestehende Immobilie heute wert ist. Ohne diese Zahl bleibt jede Überlegung zu Teilung, Neubau und Umzug ein Rechnen mit Platzhaltern. Eine kostenlose und unverbindliche Immobilienbewertung ist deshalb meistens der ehrlichste erste Schritt.

Sie überlegen, ob ein Wohnwechsel im Alter für Sie infrage kommt? Wir besprechen in Ruhe, welche Möglichkeiten zu Ihrer Lebenssituation passen, auf Wunsch gemeinsam mit Ihren Angehörigen. Rufen Sie an: 04208 8298 609.

Zwischenfazit: Die Teilung ist selten die eigentliche Entscheidung. Sie ist das Werkzeug für eine Entscheidung, die davor liegt — nämlich wie und wo Sie in den nächsten Jahren wohnen wollen. Wer das zuerst klärt, stellt dem Vermesser hinterher die richtigen Fragen.

Häufige Fragen

Wie lange dauert eine Grundstücksteilung?
Verlässlich lässt sich das nicht sagen, weil vier Stellen nacheinander tätig werden: Vermesser, Kataster, Grundbuchamt und gegebenenfalls Notar. Planen Sie großzügig. Und binden Sie keinen Verkaufstermin daran, der kurzfristig steht. Die Bearbeitungszeiten erfragen Sie am besten direkt beim beauftragten Vermessungsbüro.

Muss meine Bank der Teilung zustimmen?
Wenn auf dem Grundstück eine Grundschuld eingetragen ist, betrifft sie nach der Teilung beide neuen Flurstücke. Für eine Freigabe des abgetrennten Teils brauchen Sie die Mitwirkung Ihrer Bank. Klären Sie das früh, denn es kann dauern und es kostet in der Regel etwas.

Gibt es eine gesetzliche Mindestgröße für das neue Grundstück?
Eine feste Quadratmeterzahl schreibt das Baugesetzbuch nicht vor. § 34 BauGB nennt keine Mindestgröße. Maßgeblich sind der Bebauungsplan, falls vorhanden, und ansonsten die Frage, ob sich ein Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Praktisch bedeutet das: Der Zuschnitt der Nachbargrundstücke setzt den Rahmen.

Was kostet eine Grundstücksteilung?
Eine Pauschalzahl finden Sie in vielen Ratgebern, nur steht selten dabei, woher sie stammt. Deshalb hier lieber der Mechanismus: Die Vermessungsgebühr in Niedersachsen ist nicht verhandelbar, sondern richtet sich nach der Kostenordnung für das amtliche Vermessungswesen (KOVerm) — und zwar identisch, ob Sie ein Katasteramt oder einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur beauftragen. Das heißt für Sie: Ein Preisvergleich zwischen Anbietern bringt nichts, eine belastbare Auskunft dagegen schnell. Nennen Sie einem Vermessungsbüro Ihr Flurstück und die geplante Teilung, dann bekommen Sie eine konkrete Größenordnung nach geltender Gebührenordnung statt einer Spanne aus dem Internet. Dazu kommen Grundbuch- und, bei einem Verkauf, Notarkosten.

Kann ich zuerst verkaufen und danach teilen?
Möglich ist vieles, sinnvoll ist es selten. Ein Kaufvertrag über eine Fläche, die noch kein eigenes Flurstück ist, lässt sich zwar notariell gestalten, macht die Sache aber komplizierter und für Käufer unsicherer. Die übliche Reihenfolge lautet: baurechtlich klären, vermessen, ins Grundbuch, dann verkaufen.

Lohnt sich eine Bauvoranfrage vor der Teilung?
Immer dann, wenn Ihre Planung davon abhängt, dass auf der Teilfläche gebaut werden darf. Der Bauvorbescheid nach § 73 NBauO gilt drei Jahre und bindet die Bauaufsichtsbehörde in dieser Zeit an ihre Entscheidung, sofern Sie den Bauantrag innerhalb der Frist stellen und nicht wesentlich davon abweichen. Sie tauschen also eine Gebühr gegen Planungssicherheit. Wenn die Fläche dagegen ohnehin nur an die Nachbarn als Gartenland gehen soll, brauchen Sie das Verfahren nicht.

Was passiert, wenn ich falsch teile?
Dann kann die abgetrennte Fläche unbebaubar sein, oder Ihr bestehendes Haus verliert seine baurechtliche Zulässigkeit, weil die Grenzabstände nach der Teilung nicht mehr stimmen. Genau davor warnt der Landkreis Osterholz seit dem Wegfall der Teilungsgenehmigung ausdrücklich. Eine Rückabwicklung ist möglich, aber aufwendig.

Über die Autorin

Sybille Suhling ist Geschäftsführerin der Suhling Immobilien GmbH in Grasberg. Sie ist Dipl.-Ing., besitzt die Erlaubnis nach § 34c GewO (Aufsichtsbehörde: IHK Stade), ist IHK-zertifiziert und seit 2020 Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD). Ihre erste Immobilie vermittelte sie 1994. Sie begleitet Eigentümer in Grasberg, im Landkreis Osterholz-Scharmbeck und im Raum Bremen persönlich — von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe.

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