Immobilienpreise im Landkreis Osterholz: die Entwicklung

Kurz gesagt

• Zwei große Portale nennen für den Landkreis Osterholz Hauspreise, die um rund 16 Prozent auseinanderliegen. Bei Wohnungen sind es 39 Prozent.
• Der Grund: Portale werten meist Angebotspreise aus. Die amtlichen Gutachterausschüsse werten gezahlte Kaufpreise aus. Das sind zwei verschiedene Dinge.
• Für Niedersachsen liegt eine belastbare Zahlenreihe vor: 260.000 Euro, 255.000 Euro, zuletzt 270.000 Euro im Mittel für ein Ein- oder Zweifamilienhaus.
• Für den Landkreis Osterholz allein gibt es keine frei abrufbare Vergleichszahl. Warum das so ist, erkläre ich weiter unten offen.
• Was Ihr Haus wert ist, entscheidet ohnehin keine Kreiszahl, sondern Ihr Grundstück, Ihr Baujahr, der Zustand von Dach und Heizung.

Wenn Sie nach der Entwicklung der Immobilienpreise im Landkreis Osterholz suchen, bekommen Sie schnell eine Zahl. Das Problem ist: Sie bekommen mehrere, und sie widersprechen sich. Ich habe die gängigen Portale an einem Tag nebeneinandergelegt, und das Ergebnis hat mich in seiner Deutlichkeit dann doch überrascht. Dieser Artikel zeigt Ihnen, welche Zahlen für unsere Region tatsächlich belastbar sind, welche nicht, und woran Sie beides unterscheiden.

Warum Sie im Netz mehrere verschiedene Preise für denselben Landkreis finden

Zwei Portale, ein Landkreis, ein Abrufdatum. Beide Seiten habe ich am 18. Juli 2026 aufgerufen:

Bei den Häusern liegen rund 16 Prozent zwischen den beiden Werten. Bei den Wohnungen sind es rund 39 Prozent. Und dann ist da noch dieser Punkt, an dem ich beim Vergleichen kurz innegehalten habe: Die beiden Portale sind sich nicht einmal einig, in welche Richtung der Unterschied geht. Nach der einen Auswertung sind Wohnungen im Landkreis günstiger als Häuser, nach der anderen teurer.

Ein drittes Portal, das ich mir angesehen habe, führt seine Seite unter der Jahreszahl 2026, nennt im Fließtext aber mehrfach 2021 als Bezugsjahr. Dessen Zahlen habe ich hier bewusst nicht in die Tabelle aufgenommen. Fünf Jahre alte Daten unter einem aktuellen Etikett sind keine Marktinformation.

Ich finde das nicht harmlos. Wenn Sie überlegen, das Haus Ihrer Eltern zu verkaufen, und Sie sitzen mit so einem Ausdruck am Küchentisch, dann ist das keine akademische Ungenauigkeit. Dann ist das der Unterschied zwischen einer Vorstellung, die trägt, und einer, die Sie später teuer korrigieren müssen.

Woher diese Unterschiede kommen, lässt sich mit einem einzigen Begriffspaar erklären.

Angebotspreis oder gezahlter Kaufpreis: woher die Unterschiede kommen

Die Portale sagen selbst, worauf ihre Zahlen beruhen. Man muss nur nachlesen. Bei ohne-makler.net steht es wörtlich auf der Seite:

"Sie basieren auf einer Auswertung von ohne-makler anhand der in unserem Immobilienportal inserierten Wohnungen und Häuser."

Und im selben Abschnitt, ebenfalls wörtlich:

"Falls Sie einen anerkannten Preisspiegel für die Berechnung des genauen Quadratmeterpreises für Ihre Wohnung oder Ihr Haus benötigen, so wenden Sie sich bitte an die örtliche Gemeinde bzw. die für Sie zuständige Behörde."

Das Portal schickt Sie also selbst zur Behörde. Diesen Hinweis überliest man leicht, dabei ist er der entscheidende. Beim zweiten Portal steht über den Werten ausdrücklich "Angebotspreis", auch dort geht es also um aufgerufene, nicht um erzielte Preise.

Was ist der Unterschied zwischen Angebotspreis und Kaufpreis?

Ein Angebotspreis ist der Betrag, den ein Verkäufer in einem Inserat aufruft. Ein Kaufpreis ist der Betrag, der am Ende im notariellen Kaufvertrag steht. Zwischen beiden liegt die Verhandlung. Immobilienportale werten meist Angebotspreise aus, die amtlichen Gutachterausschüsse dagegen die tatsächlich gezahlten Kaufpreise. Deshalb können beide Zahlen für denselben Ort weit auseinanderliegen.

Die Gutachterausschüsse in Niedersachsen ermitteln ihre Bodenrichtwerte nach eigener Darstellung jedes Jahr aus gezahlten Kaufpreisen. Das ist die andere Datenwelt. Sie ist langsamer und weniger bequem abrufbar. Dafür ist sie deutlich näher an dem, was am Ende auf Ihrem Konto landet.

Zwischenfazit: Eine Portalzahl beschreibt, was Verkäufer sich vorstellen. Eine amtliche Zahl beschreibt, was Käufer gezahlt haben. Wenn Sie eine Zahl im Netz sehen, ist die erste sinnvolle Frage: woher stammt sie?

Wie belastbare Zahlen für unsere Region aussehen, zeigt der Blick auf die Landesebene.

Was die amtlichen Zahlen für Niedersachsen zeigen

Für die Landesebene gibt es eine saubere Reihe. Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Niedersachsen veröffentlicht sie jährlich, und sie lässt sich über drei Berichtsjahre hinweg lesen:

Zwei Hinweise dazu, die mir wichtig sind. Erstens nennen die Gutachterausschüsse diesen Wert "im Mittel" und lösen in ihren Veröffentlichungen nicht auf, ob es sich um einen Median oder einen rechnerischen Durchschnitt handelt. Ich schreibe deshalb ebenfalls "im Mittel" und nicht "Durchschnittspreis". Zweitens ist das jüngste Berichtsjahr kein Kalenderjahr, sondern läuft von November 2024 bis Oktober 2025.

Aus derselben Veröffentlichung für diesen Berichtszeitraum, jeweils mit dem, was ich Eigentümern daraus mitgebe:

• Reihenhäuser und Doppelhaushälften lagen im Mittel bei 250.000 Euro nach 235.000 Euro im Vorjahr. Der Abstand zum freistehenden Haus bleibt also bestehen, aber die Richtung ist dieselbe.
• Unbebaute individuelle Wohnbauflächen kosteten 139 Euro je Quadratmeter, sechs Euro mehr als zuvor. Für Sie heißt das: Ein großes Grundstück trägt derzeit spürbar zum Wert bei.
• Für wiederverkaufte Eigentumswohnungen wurden im Durchschnitt 2.130 Euro je Quadratmeter gezahlt. Wer eine ältere Wohnung besitzt, sollte diesen Wert nicht mit Neubaupreisen verwechseln, die deutlich darüber liegen.
• Landesweit wurden rund 94.600 Kaufverträge registriert, etwa zehn Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Das ist die für Verkäufer wichtigste Zahl: Es wird wieder gekauft.

Zur Einordnung über Niedersachsen hinaus: Der Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes lag im ersten Quartal 2026 bei 100,5 Punkten und damit 1,4 Prozent über dem Vorjahresquartal, im Jahresdurchschnitt 2025 waren es 3,2 Prozent Zuwachs (Basis 2025 = 100, Stand der Quelle 25. Juni 2026). Dieser Index gilt allerdings für Deutschland insgesamt und wird nicht nach Bundesländern ausgewiesen. Er sagt also etwas über die Richtung, nichts über Niedersachsen und schon gar nichts über Ihren Ort.

Und damit zur wichtigsten Zahl dieses Artikels. Im selben Berichtszeitraum kostete ein Ein- oder Zweifamilienhaus in der Region Hannover im Mittel 505.000 Euro. Im Landkreis Holzminden waren es 156.000 Euro. Dieselbe Kennzahl, dasselbe Bundesland, derselbe Zeitraum. Und mehr als das Dreifache Unterschied.

Zwischenfazit: Ein Landeswert ist ein Mittelwert über extrem verschiedene Märkte. Er zeigt Ihnen die Richtung, aber er beantwortet die Frage nach Ihrem Haus nicht einmal ansatzweise.

Wie haben sich die Immobilienpreise im Landkreis Osterholz entwickelt?

Für den Landkreis Osterholz allein liegt keine frei abrufbare amtliche Zeitreihe vor. Belegt ist die Landesebene: In Niedersachsen stieg der mittlere Kaufpreis für ein Ein- oder Zweifamilienhaus von 255.000 Euro im Berichtsjahr 2024 auf 270.000 Euro im Berichtszeitraum November 2024 bis Oktober 2025. Die Richtung zeigt nach oben, das Niveau vor Ort kann davon deutlich abweichen.

Bleibt die Frage, was davon für unseren Landkreis gilt. Und da wird es unbequem.

Was sich davon auf den Landkreis Osterholz übertragen lässt, und was nicht

Ich sage es Ihnen lieber direkt, als es zu umgehen.

Zuständig für unseren Landkreis ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte mit Geschäftsstelle in Osterholz-Scharmbeck, Pappstraße 4. Er ist nach Angaben des LGLN "zuständig für den Landkreis Osterholz und den südlichen Bereich des Landkreis Cuxhaven". Dieser Ausschuss hat die Zahlen, die Sie eigentlich suchen: die tatsächlich beurkundeten Kaufpreise aus unserer Region.

Frei im Netz abrufbar sind sie nicht. Das Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen veröffentlicht örtliche und landesweite Marktdaten seit 2022 ausschließlich über interaktive Dashboards. Ich habe vor diesem Artikel selbst versucht, an eine belastbare Kreiszahl zu kommen. Drei Wege, drei Sackgassen:

• Die Berichtsdownloads endeten in Fehlermeldungen des Servers.
• Die Dashboards geben ihre Daten nicht als Dokument heraus, das man zitieren und in einem Jahr noch nachprüfen könnte.
• Die Zahlen, die gelegentlich durch die Presse gehen, stehen hinter einer Bezahlschranke und lassen sich nicht bis zur amtlichen Quelle zurückverfolgen.

Deshalb steht in diesem Artikel keine Quadratmeterzahl für den Landkreis Osterholz. Sie wäre wichtig. Aber ich nenne Ihnen keine Zahl, deren Herkunft ich Ihnen nicht erklären kann. Das ist mir lieber als eine gut klingende Angabe, auf die Sie sich dann verlassen.

Was ich Ihnen sagen kann, ist das, was ich seit Jahren vor Ort beobachte: Der Landkreis Osterholz ist kein einheitlicher Markt, sondern zwei sehr verschiedene.

• Der Süden, bremennah. Lilienthal, Grasberg, Worpswede. Grasberg liegt rund 20 Kilometer nordöstlich von Bremen, und diese Nähe ist der wichtigste Nachfragetreiber. Gesucht wird hier von Familien, die in Bremen arbeiten und im Grünen wohnen wollen.
• Der Norden, regionaler. Richtung Gnarrenburg und Beverstedt ist die Nachfrage ruhiger, der Käuferkreis kommt stärker aus der Umgebung selbst.

Ein Mittelwert über den ganzen Kreis mischt diese beiden Welten zu einer Zahl, die für keine von beiden stimmt. Genau das kann ein bundesweites Portal nicht abbilden.

So sehen Sie die Entwicklung für Ihr eigenes Grundstück

Es gibt einen Weg zur Preisentwicklung, den Ihnen niemand verwehren kann, und er kostet nichts. Die Bodenrichtwerte für Ihr Grundstück sind über das Portal BORIS.NI kostenfrei abrufbar, nach Ortsname, Adresse oder Flurstückskennzeichen. Sie werden in Niedersachsen jedes Jahr neu aus gezahlten Kaufpreisen ermittelt.

Legen Sie die Werte mehrerer Stichtage für Ihre Lage nebeneinander, und Sie sehen die Entwicklung nicht für einen abstrakten Landkreis, sondern für Ihre Straße. Frühere Stichtage müssen Sie unter Umständen bei der Geschäftsstelle erfragen. Das dürfen Sie, und zwar ausdrücklich. In § 196 des Baugesetzbuchs steht dazu schlicht: "Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen."

Ein Vorbehalt gehört dazu, sonst führt der Bodenrichtwert Sie in die Irre. Er bezieht sich nach § 13 der Immobilienwertermittlungsverordnung auf einen Quadratmeter eines unbebauten Bodenrichtwertgrundstücks. Er beschreibt also den Boden, nicht Ihr Haus darauf. Der Bodenrichtwert mal Ihrer Grundstücksgröße ergibt nicht den Wert Ihrer Immobilie. Wie aus diesen Bausteinen eine belastbare Einschätzung wird, habe ich ausführlicher beschrieben, wo ich zeige, wie eine Bewertung Schritt für Schritt abläuft. Für Grasberg finden Sie die Marktbeobachtung gebündelt in unserem Marktbericht für Grasberg.

Zwischenfazit: Für den Landkreis Osterholz gibt es amtliche Kaufpreisdaten, aber keinen bequemen öffentlichen Abruf. Eine präzise Kreiszahl stammt deshalb fast immer aus Angebotspreisen, nicht aus beurkundeten Kaufpreisen.

Was das praktisch für Sie heißt, lässt sich in fünf Schritten sagen. Die Immobilienpreise im Landkreis Osterholz beantworten Ihre Frage nämlich nicht. Ihre eigenen Unterlagen schon.

So finden Sie heraus, was Ihre Immobilie wirklich wert ist

Der Weg ist kürzer, als die Datenlage vermuten lässt. Fünf Schritte:

1. Schlagen Sie den Bodenrichtwert nach. Über BORIS.NI, kostenfrei, für Ihre konkrete Adresse. Das gibt Ihnen die Größenordnung für den Grund und Boden.
2. Stellen Sie Ihre harten Eckdaten zusammen: Grundstücksgröße, Wohnfläche, Baujahr, Zustand von Dach, Fenstern und Heizung, durchgeführte Sanierungen mit Jahreszahl. An Unterlagen brauchen Sie in aller Regel Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und bei einer Eigentumswohnung zusätzlich die Teilungserklärung. Wenn Ihnen etwas davon fehlt, ist das kein Hindernis. Vieles lässt sich beschaffen.
3. Behandeln Sie Portalzahlen als Orientierung. Sie zeigen Ihnen, was in Ihrer Umgebung aufgerufen wird. Mehr nicht.
4. Betrachten Sie die Lage konkret. Ein Haus in Grasberg mit großem Grundstück und ein Reihenhaus in Bahnhofsnähe in Osterholz-Scharmbeck folgen völlig unterschiedlichen Nachfragen, auch wenn beide im selben Landkreis stehen.
5. Holen Sie eine persönliche Einschätzung ein. Jemand muss das Haus gesehen haben. Kein Rechenmodell erkennt einen feuchten Keller, und keines erkennt einen wunderbar gewachsenen Garten.

Wie das zusammenspielt, zeigt ein konstruiertes Beispiel. Es ist kein realer Fall, aber die Konstellation ist typisch. Denken Sie sich zwei Geschwister, die das Elternhaus in Grasberg erben: knapp 900 Quadratmeter Grundstück, Baujahr 1968, Heizung von 2004, Dach nie erneuert. Im Ausdruck vom Portal steht eine Quadratmeterzahl, und die Geschwister rechnen sie mit der Wohnfläche hoch. Was diese Rechnung nicht kennt: Das große Grundstück in bremennaher Lage zieht den Wert nach oben, das ungedämmte Dach und die alte Heizung ziehen ihn nach unten, und beides zusammen bewegt am Ende mehr als jede Kreiszahl. Erst wenn jemand vor Ort war, wird aus einer Zahl eine Entscheidungsgrundlage. Und dann fällt die Entscheidung oft anders aus als vor dem Portalausdruck: eher für ein Gespräch in Ruhe als für ein schnelles Inserat.

Zwischenfazit: Bodenrichtwert, Ihre Eckdaten und ein Blick vor Ort. Mehr braucht eine belastbare Einschätzung nicht, und mit weniger wird sie nicht belastbar.

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Bleibt die Frage, die Eigentümer mir am häufigsten stellen. Und ein paar weitere, die fast immer dazugehören.

Häufige Fragen

Wie haben sich die Immobilienpreise im Landkreis Osterholz zuletzt entwickelt?
Für den Landkreis allein liegt keine frei abrufbare, amtlich belegte Zeitreihe vor. Belastbar ist die Landesebene: In Niedersachsen lag der mittlere Kaufpreis für ein Ein- oder Zweifamilienhaus bei 260.000 Euro (2023), 255.000 Euro (Berichtsjahr 2024) und 270.000 Euro im Berichtszeitraum November 2024 bis Oktober 2025. Die Richtung zeigt also zuletzt nach oben. Wie stark das für Ihren Ort gilt, lässt sich daraus nicht ableiten.

Warum nennen Portale unterschiedliche Quadratmeterpreise für denselben Ort?
Weil sie unterschiedliche Daten auswerten. Das eine Portal wertet die eigenen Inserate aus, das andere bezieht Angebotsdaten von einem Dienstleister. Beide messen aufgerufene Preise, nicht gezahlte. Je nachdem, welche Objekte in einem Zeitraum zufällig inseriert waren, verschiebt sich der Wert erheblich.

Was ist der Bodenrichtwert und was sagt er über den Wert meines Hauses?
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Lagewert für Grund und Boden, ermittelt aus gezahlten Kaufpreisen. Er bezieht sich laut § 13 ImmoWertV auf einen Quadratmeter eines unbebauten Grundstücks. Für Ihr Haus ist er eine wichtige Grundlage, aber eben nur eine von mehreren. Gebäudezustand, Baujahr, Grundriss und Energieträger entscheiden oft stärker über den erzielbaren Preis.

Wo finde ich den amtlichen Bodenrichtwert für mein Grundstück?
Über BORIS.NI unter immobilienmarkt.niedersachsen.de, kostenfrei und ohne Registrierung. Sie können nach Ortsname, Adresse oder Flurstückskennzeichen suchen. Alternativ wenden Sie sich an die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in Osterholz-Scharmbeck, Pappstraße 4. Wenn Sie damit nicht weiterkommen, schauen wir gemeinsam drauf.

Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, mein Haus zu verkaufen?
Das hängt weniger vom Markt ab, als die meisten denken, und mehr von Ihrer Lebenssituation. Die landesweiten Zahlen zeigen zuletzt steigende Kaufpreise und deutlich mehr Kaufverträge, das spricht für eine funktionierende Nachfrage. Ob der Zeitpunkt für Sie stimmt, ist trotzdem eine andere Frage. Der Zeitpunkt fühlt sich bei einem geerbten Elternhaus fast immer falsch an, und das ist völlig in Ordnung. Wir besprechen so etwas ohne Zeitdruck.

Was kostet eine Immobilienbewertung bei Ihnen?
Nichts. Die Einschätzung Ihrer Immobilie und das Erstgespräch sind kostenlos und unverbindlich, auch dann, wenn ein Verkauf erst später oder vielleicht gar nicht geplant ist. Alle weiteren Kosten besprechen wir vorab persönlich und transparent, bevor irgendetwas beauftragt wird.

Über die Autorin

Sybille Suhling ist Geschäftsführerin der Suhling Immobilien GmbH in Grasberg. Sie ist
Dipl.-Ing., besitzt die Erlaubnis nach § 34c GewO (Aufsichtsbehörde: IHK Stade), ist
IHK-zertifiziert und seit 2020 Mitglied im Immobilienverband Deutschland (IVD). Ihre erste
Immobilie vermittelte sie 1994. Sie begleitet Eigentümer in Grasberg, als Maklerin in Osterholz-Scharmbeck und im Raum Bremen persönlich — von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe.

Sie haben in diesem Artikel gesehen, welche Zahlen ich Ihnen zu den Immobilienpreisen im Landkreis Osterholz nennen kann und welche nicht. Genauso halte ich es auch im Gespräch.

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suhling@suhling-immobilien.de oder nutzen Sie das Kontaktformular auf
suhling-immobilien.de. Unser Büro: Speckmannstraße 1, 28879 Grasberg.

Quellen und Stand: Landesgrundstücksmarktdaten 2026 und Landesgrundstücksmarktbericht 2025, Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Niedersachsen (abgerufen 18.07.2026) · Häuserpreisindex, Statistisches Bundesamt, Basis 2025 = 100, Stand der Quelle 25.06.2026 (abgerufen 18.07.2026) · LGLN Regionaldirektion Otterndorf und BORIS.NI (Snapshot 18.07.2026) · § 13 ImmoWertV, § 196 BauGB · Portalangaben immoverkauf24 (Stand Q2 2026) und ohne-makler.net (Stand 2026), beide abgerufen am 18.07.2026.