Zusatzsicherheiten

Wer ein Immobiliendarlehen aufnimmt, bestellt der finanzierenden Bank in der Regel eine Grundschuld am Kaufobjekt. In bestimmten Situationen reicht dieser Grundpfandrecht allein nicht aus – die Bank fordert dann ergänzende Absicherungen, sogenannte Zusatzsicherheiten. Dabei kann es sich um die Bürgschaft einer Privatperson, die Abtretung einer Lebensversicherung oder eine weitere Grundschuld auf einem anderen Grundstück handeln. Diese Sicherheiten ermöglichen die Kreditvergabe oder verbessern die Konditionen, bringen aber gleichzeitig zusätzliche Bindungen mit sich.

Wann verlangen Banken Zusatzsicherheiten?

Auslöser ist meistens ein erhöhtes Ausfallrisiko aus Sicht der Bank. Besonders häufig treten Zusatzsicherheiten in diesen Konstellationen auf: wenn der Eigenkapitalanteil unter zwanzig Prozent liegt, wenn der Beleihungsauslauf die Marke von achtzig Prozent überschreitet, bei schwankendem oder schwer kalkulierbarem Einkommen – etwa bei Selbstständigen – oder wenn ein junger Erstkäufer noch keine ausreichende Bonität aufgebaut hat.

Im Umland von Bremen und im Landkreis Osterholz spielt beim Beleihungsauslauf gelegentlich noch ein weiterer Faktor eine Rolle: Grundstücke in Moor- und Marschlagen – etwa rund um Grasberg oder Worpswede im Teufelsmoor – werden von Banken manchmal vorsichtiger bewertet als Lagen auf gewachsenem Boden. Aufwendige Gründungsmaßnahmen, hohe Grundwasserstände und der damit verbundene Sanierungsaufwand können den Beleihungswert eines Objekts drücken, sodass trotz vergleichsweise hohem Kaufpreis Spielraum für die Beleihung geringer ausfällt.

Die wichtigsten Formen im Überblick

Bürgschaft: Eine Privatperson – häufig ein Elternteil bei jüngeren Käufern – haftet persönlich für die Darlehensschuld. Bei der selbstschuldnerischen Bürgschaft kann die Bank den Bürgen unmittelbar in Anspruch nehmen, ohne vorher den Kreditnehmer zu belangen. Die Bürgschaft bedarf zwingend der Schriftform (§ 766 BGB); eine mündliche Zusage entfaltet keine Rechtswirkung. Steht die Bürgschaft in einem krassen Missverhältnis zur wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Bürgen, kann sie sittenwidrig und damit unwirksam sein.

Abtretung von Lebensversicherungsansprüchen: Wer eine kapitalbildende Lebensversicherung besitzt, kann deren Ansprüche an die Bank abtreten. Im Todesfall fließt die Versicherungsleistung direkt zur Darlehenstilgung; der Rückkaufswert erhöht die Besicherungsgrundlage.

Bausparvertrag-Abtretung: Guthabenstarke Bausparverträge werden häufig als Zusatzsicherheit für eine spätere Anschlussfinanzierung abgetreten.

Kreuzbesicherung / weitere Grundschulden: Wer bereits eine schuldenfreie oder gering belastete Immobilie besitzt, kann darauf eine zusätzliche Grundschuld bestellen. Diese sogenannte Kreuzbesicherung ist rechtlich unkompliziert, schränkt jedoch die freie Verfügbarkeit des belasteten Grundstücks ein.

Chancen und Risiken abwägen

Zusatzsicherheiten können eine Finanzierung erst ermöglichen oder den Zinssatz spürbar senken. Das ist ihr wichtigster Vorteil. Auf der anderen Seite gehen sie mit Bindungen einher, die oft über viele Jahre bestehen: Ein Bürge haftet real mit seinem Vermögen, abgetretene Versicherungen stehen nicht mehr frei zur Verfügung, und eine weitere Grundschuld blockiert Spielraum für künftige Finanzierungen.

Wer eine Bürgschaft übernimmt, sollte die eigene Leistungsfähigkeit nüchtern prüfen und im Zweifelsfall rechtlichen Rat einholen. Das gilt besonders, wenn die Bürgschaft auf eine unbestimmte Höhe oder auf lange Laufzeit angelegt ist.

Freigabe beantragen

Zusatzsicherheiten sind nicht zwingend bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens gebunden. Sobald der Beleihungsauslauf durch Tilgung oder durch eine Wertsteigerung der Immobilie deutlich unter sechzig Prozent sinkt, lohnt sich eine Anfrage bei der Bank wegen Freigabe. Auch im Zuge einer Umschuldung oder eines Bankwechsels lassen sich bestehende Zusatzsicherheiten häufig neu verhandeln. Ein konkreter Anlass ist oft der beste Zeitpunkt, um die ursprünglichen Sicherungsvereinbarungen zu überprüfen.