Als Zession bezeichnet das Bürgerliche Gesetzbuch die rechtsgeschäftliche Übertragung einer Forderung vom bisherigen Gläubiger – dem Zedenten – auf einen neuen Gläubiger, den Zessionar. Entscheidend dabei: Der Schuldner muss dieser Übertragung nicht zustimmen. Für Immobilienfinanzierungen, Bauträgerprojekte und die Absicherung von Bankkrediten spielt die Zession eine wichtige praktische Rolle.
Rechtliche Grundlagen nach BGB
Die §§ 398 bis 413 BGB regeln, wie eine Forderungsabtretung zustande kommt. Ein formloser Vertrag zwischen Zedent und Zessionar genügt grundsätzlich – in der Praxis empfiehlt sich jedoch die Schriftform, allein schon zur Beweissicherung. Mit der Abtretung gehen alle verbundenen Sicherheiten, etwa Bürgschaften, automatisch auf den neuen Gläubiger über.
Dem Schuldner gegenüber ist die Zession lediglich mitzuteilen, nicht genehmigungspflichtig. Er kann jedoch alle Einwendungen, die er ursprünglich gegen den Zedenten hatte – beispielsweise eine berechtigte Mietminderung –, auch dem Zessionar entgegenhalten. Enthält der ursprüngliche Vertrag ein ausdrückliches Abtretungsverbot, ist eine Zession ausgeschlossen.
Sicherungszession bei Baufinanzierungen
Besonders verbreitet ist die Sicherungszession: Hier tritt ein Bauträger seine künftigen Kaufpreisforderungen an die finanzierende Bank ab, die damit eine zusätzliche Sicherheit für den ausgereichten Kredit erhält. Solange der Kredit bedient wird, zieht der Bauträger die Zahlungen selbst ein. Erst bei Zahlungsausfall greift die Bank auf die abgetretenen Forderungen zu.
Eine Treuhandvereinbarung regelt in solchen Fällen den genauen Ablauf. Nach vollständiger Kreditrückzahlung erfolgt die sogenannte Rückzession – die Forderungen fallen zurück an den Bauträger. Gerade bei Neubauprojekten im Landkreis Osterholz, wo Grundstückspreise und Erschließungskosten die Vorfinanzierung eines Vorhabens kapitalintensiv machen, ist dieses Instrument durchaus üblich. Die finanzierende Bank behält dabei häufig eine Kontrolle über die Mittelverwendung.
Globalzession in der Unternehmensfinanzierung
Bei einer Globalzession tritt ein Unternehmen – etwa ein Bauunternehmen oder ein Projektentwickler – sämtliche gegenwärtigen und künftigen Forderungen gesammelt an seine Bank ab. Die Bank erhält damit Zugriff auf den gesamten Forderungsbestand, lässt dem Kreditnehmer jedoch die Einziehungsermächtigung, solange er seinen Verpflichtungen nachkommt.
Dieses Instrument birgt Risiken: Eine Übersicherung – also mehr Sicherheiten als das eigentliche Kreditvolumen – ist möglich und sollte vermieden werden. Wird die Zession offengelegt, erfahren Geschäftspartner unter Umständen von finanziellen Engpässen. In Insolvenznähe kann eine kurz zuvor erfolgte Zession zudem anfechtbar sein.
Abtretung von Versicherungsansprüchen
In der privaten Baufinanzierung begegnet Ihnen die Zession häufig in Form der abgetretenen Gebäudeversicherung. Viele Banken verlangen, dass Versicherungsansprüche aus der Wohngebäudeversicherung an sie abgetreten werden. Tritt ein Schadenfall ein – etwa ein Brandschaden –, leistet die Versicherung dann direkt an die Bank, nicht an den Eigentümer. Die Bank entscheidet anschließend, ob das Geld für den Wiederaufbau freigegeben oder zur Kreditrückführung verwendet wird.
Was Verbraucher wissen sollten
Auch als Mieter oder Kreditnehmer können Sie von einer Zession betroffen sein. Mietforderungen können an Inkassounternehmen abgetreten werden – nach ordnungsgemäßer Mitteilung sind Sie verpflichtet, an den neuen Gläubiger zu zahlen. Ihre Einwendungen gegenüber dem ursprünglichen Vermieter, zum Beispiel eine laufende Mietminderung, bleiben dabei unberührt. Verlangen Sie im Zweifel die Vorlage der Abtretungsurkunde.
Wird ein Kredit von einer Bank an ein anderes Institut verkauft, greift ebenfalls die Zession. § 409 BGB schreibt vor, dass Sie als Schuldner über den Wechsel des Gläubigers informiert werden müssen. Zahlen Sie ohne Kenntnis der Abtretung weiterhin an die alte Bank, wirkt das schuldbefreiend. Ihre vertraglichen Konditionen – Zinssatz, Sondertilgungsrechte, Kündigungsfristen – bleiben von der Abtretung unberührt.