Wohnrecht

Das Wohnrecht ist eine persönliche Dienstbarkeit nach § 1093 BGB und räumt einer bestimmten Person das Recht ein, eine Immobilie oder Teile davon zu bewohnen – ohne dafür Miete zu zahlen und ohne selbst im Grundbuch als Eigentümer zu stehen. Es wird als Belastung in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und ist an die Person gebunden: Mit dem Tod des Berechtigten erlischt es automatisch. Besonders im Zusammenhang mit vorweggenommener Erbfolge, Schenkungen innerhalb der Familie oder der Absicherung im Alter spielt das Wohnrecht eine wichtige Rolle.

Rechtliche Einordnung und Abgrenzung zum Nießbrauch

Als höchstpersönliches Recht ist das Wohnrecht weder übertragbar noch vererblich. Der Berechtigte darf die Immobilie ausschließlich selbst nutzen – eine Vermietung an Dritte ist nicht möglich. Darin unterscheidet es sich grundlegend vom Nießbrauch: Wer Nießbrauch innehat, darf die Immobilie auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Das Wohnrecht ist enger gefasst und auch steuerlich anders zu behandeln.

Weil das Wohnrecht im Grundbuch eingetragen ist, bleibt es auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen. Kauft jemand eine Immobilie, die mit einem Wohnrecht belastet ist, übernimmt er diese Belastung mit. Das mindert den erzielbaren Kaufpreis spürbar – im Landkreis Osterholz und im Bremer Umland ist das vor allem dann ein Thema, wenn ältere Eltern ihr Haus an Kinder übertragen und sich dabei ein lebenslanges Wohnrecht vorbehalten.

Umfang: Was das Wohnrecht einschließt

Der genaue räumliche Umfang des Wohnrechts muss im Grundbuch klar beschrieben sein. Es kann sich auf die gesamte Immobilie erstrecken oder auf einzelne Räume beziehungsweise eine abgeschlossene Wohnung beschränkt sein. Die Mitbenutzung von Gemeinschaftsflächen wie Küche, Bad oder Garten lässt sich ebenfalls festlegen, ebenso ein Stellplatz oder eine Garage. Was nicht ausdrücklich vereinbart ist, kann im Streitfall zu Auslegungsfragen führen – eine sorgfältige Formulierung beim Notar ist daher sinnvoll.

Neben dem Nutzungsrecht selbst umfasst das Wohnrecht in der Regel den Anschluss an Versorgungsleitungen für Strom, Wasser und Heizung. Ob Haustiere erlaubt sind, sollte ebenfalls geregelt werden, wenn es relevant erscheint.

Rechte und Pflichten beider Seiten

Der Wohnberechtigte hat Anspruch auf ungestörte Nutzung. Er muss keine Miete zahlen, trägt aber die laufenden Nebenkosten – also Strom, Wasser, Heizung und ähnliche Verbrauchskosten. Kleine Reparaturen und die laufende Pflege der genutzten Räume liegen ebenfalls in seiner Verantwortung.

Der Eigentümer bleibt hingegen für größere Instandhaltungsmaßnahmen zuständig und hat die Verkehrssicherungspflicht zu erfüllen. Er kann die Immobilie nicht ohne Weiteres umbauen oder wesentlich verändern, wenn dadurch die Nutzung des Wohnberechtigten beeinträchtigt würde.

Bewertung: Wie das Wohnrecht den Immobilienwert beeinflusst

Für steuerliche Zwecke – etwa bei einer Schenkung oder im Erbfall – muss das Wohnrecht bewertet werden. Grundlage ist der sogenannte Kapitalwert: Die ortsübliche Jahresmiete für die betreffende Fläche wird mit einem statistischen Faktor für die Lebenserwartung des Berechtigten multipliziert und anschließend auf den heutigen Barwert abgezinst. Dieser Betrag wird vom Immobilienwert abgezogen und mindert so die steuerliche Bemessungsgrundlage.

Die Kosten für die notarielle Beurkundung und die Grundbucheintragung hängen vom Wert des Wohnrechts ab; in der Praxis sind im Raum Osterholz-Scharmbeck Gesamtkosten von etwa 1.000 bis 3.000 Euro realistisch. Das Grundbuchamt Osterholz-Scharmbeck ist für Immobilien im Landkreis zuständig.

Wie das Wohnrecht endet

Mit dem Tod des Berechtigten erlischt das Wohnrecht kraft Gesetzes. Der Eigentümer muss es anschließend beim Grundbuchamt löschen lassen – als Nachweis genügt die Sterbeurkunde. Danach ist die Immobilie wieder unbelastet und kann ohne Einschränkungen veräußert oder anderweitig genutzt werden.

Solange der Berechtigte lebt, kann das Wohnrecht nicht gegen seinen Willen aufgehoben werden. Ein freiwilliger Verzicht ist möglich; dafür genügt eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung, häufig gegen eine Abfindungszahlung. Alternativ können Eigentümer und Berechtigter gemeinsam einen Aufhebungsvertrag schließen – auch hier ist die notarielle Form zwingend, gefolgt von der Löschung im Grundbuch.