Leibrente

Bei der Leibrente überträgt ein Eigentümer seine Immobilie auf einen Käufer und erhält dafür keine einmalige Kaufsumme, sondern monatliche Zahlungen – ein Leben lang. Häufig wird das Modell mit einem im Grundbuch gesicherten Wohnrecht oder Nießbrauch verbunden, sodass der bisherige Eigentümer in seinem Zuhause bleiben kann. Für ältere Menschen, deren Rente für den Alltag nicht ausreicht, obwohl ein schuldenfreies Haus vorhanden ist, kann die Leibrente einen echten Unterschied machen.

Wie die Leibrente funktioniert

Grundlage der Berechnung ist der Verkehrswert der Immobilie. Davon wird zunächst der Wert des vereinbarten Wohnrechts oder Nießbrauchs abgezogen, da der Käufer die Immobilie vorerst nicht nutzen kann. Der verbleibende Betrag wird anschließend auf die statistische Restlebenserwartung des Verkäufers verteilt – daraus ergibt sich die monatliche Rente.

Ein vereinfachtes Beispiel: Ein Einfamilienhaus im Landkreis Osterholz hat einen Verkehrswert von 300.000 Euro. Der Verkäufer ist 75 Jahre alt, die statistische Restlebenserwartung beträgt rund zwölf Jahre. Der kapitalisierte Wert des Wohnrechts – bezogen auf eine ortsübliche Miete von angenommen 900 Euro monatlich – liegt bei etwa 90.000 Euro. Der verbleibende Betrag von 210.000 Euro, verteilt auf 144 Monate, ergibt eine rechnerische Monatsrente von rund 1.450 Euro. In der Praxis fallen die tatsächlich vereinbarten Beträge meist etwas niedriger aus, weil Käufer Risikoabschläge und ihre eigene Kalkulationsmarge einpreisen.

Ein entscheidender Faktor: Je älter der Verkäufer bei Vertragsabschluss, desto kürzer die kalkulierte Laufzeit und desto höher die monatliche Rente. Lebt der Verkäufer länger als statistisch erwartet, profitiert er; stirbt er früher, hat der Käufer wirtschaftlich die bessere Position. Dieses Spekulationselement ist dem Modell strukturell eigen.

Wohnrecht oder Nießbrauch – was ist der Unterschied?

Mit einem Wohnrecht darf der Berechtigte die Immobilie selbst bewohnen, sie aber nicht vermieten. Problematisch ist: Zieht der Verkäufer dauerhaft in ein Pflegeheim, erlischt das Wohnrecht in der Regel – der Schutz entfällt genau dann, wenn er emotional am schwersten wiegt.

Der Nießbrauch geht weiter: Er berechtigt auch zur Vermietung und bleibt selbst bei einem Pflegeheimaufenthalt bestehen. Die Mieteinkünfte fließen dann weiterhin dem Berechtigten zu. Nießbrauch ist deshalb der wertvollere, aber auch der komplexer zu gestaltende Weg.

Beide Rechte werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und sind damit dinglich gesichert. Sie überstehen eine Insolvenz des Käufers und bleiben auch bei einem Weiterverkauf der Immobilie wirksam. Beim Grundbuchamt Osterholz-Scharmbeck ist die Eintragung für Objekte im Landkreis Osterholz zu beantragen.

Leibrente, Zeitrente und Mischformen

Die klassische Leibrente endet mit dem Tod des Verkäufers – ganz gleich, wann das eintritt. Die Zeitrente dagegen läuft über einen fest vereinbarten Zeitraum, unabhängig davon, ob der Empfänger noch lebt. Sie ist für beide Seiten besser kalkulierbar, enthält aber kein Langlebigkeitsrisiko für den Käufer.

Als Zwischenlösung gibt es die abgekürzte Leibrente: Hier wird eine Mindestlaufzeit vereinbart – häufig zehn Jahre –, sodass die Zahlungen auch im Todesfall des Verkäufers für diesen Zeitraum weiterlaufen, etwa an Erben. Umgekehrt begrenzt die verlängerte Leibrente die Laufzeit nach oben, was das Risiko des Käufers deckelt.

Steuerliche Aspekte

Die monatlichen Rentenzahlungen sind beim Empfänger nicht vollständig steuerpflichtig. Es gilt ein sogenannter Ertragsanteil, der vom Alter bei Rentenbeginn abhängt. Wer mit 75 Jahren eine Leibrente vereinbart, versteuert lediglich 11 Prozent der Zahlungen als Einkommen – der überwiegende Teil bleibt steuerfrei.

Auf der Käuferseite können die Rentenleistungen über die Nutzungsdauer als Anschaffungskosten geltend gemacht werden. Grunderwerbsteuer fällt auf den kapitalisierten Rentenwert zuzüglich etwaiger Einmalzahlungen an. In Niedersachsen – also etwa für ein Haus in Grasberg oder Lilienthal – beträgt der Satz 5,0 Prozent; für Objekte im Stadtgebiet Bremen gilt seit dem 1. Juli 2025 ein erhöhter Satz von 5,5 Prozent. Da die Übertragung zu Lebzeiten erfolgt, fällt Erbschaftsteuer auf die Immobilie in aller Regel nicht mehr an.

Absicherung und Risiken

Das größte Risiko für den Verkäufer ist die Zahlungsunfähigkeit des Käufers. Wer hier nicht vorsorgt, verliert im Ernstfall Haus und Rente zugleich. Die bewährteste Absicherung ist die Eintragung einer Reallast im Grundbuch: Sie sichert die Rentenzahlungen dinglich und räumt ihnen Vorrang vor anderen Gläubigern ein. Ergänzend sollte ein Rückfallrecht für den Fall des Zahlungsausfalls vertraglich verankert werden.

Ein weiteres Risiko ist die Inflation: Eine nominell gleichbleibende Rente verliert über viele Jahre an Kaufkraft. Eine Wertsicherungsklausel, die die Zahlungen an den Verbraucherpreisindex koppelt, schafft hier Abhilfe und sollte in keinem Leibrentenvertrag fehlen.

Die Leibrente ist ein Modell, das auf gegensätzlichen Interessen beruht und deshalb sorgfältig notariell beurkundet und rechtlich begleitet werden sollte. Bei aller Komplexität kann sie für ältere Eigentümer im ländlichen Umland von Bremen – die oft ein Haus, aber knappe Renteneinnahmen haben – ein stimmiger Weg sein, im eigenen Zuhause zu bleiben und gleichzeitig den Lebensunterhalt aufzubessern.