Wirtschaftsplan

Wer eine Eigentumswohnung besitzt, begegnet dem Wirtschaftsplan mindestens einmal im Jahr: Als jährlich zu beschließender Finanzplan der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bildet er nach § 28 WEG die verbindliche Grundlage für alle voraussichtlichen Ausgaben rund um Verwaltung, Betrieb und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Aus ihm leiten sich die monatlichen Hausgeldzahlungen der einzelnen Eigentümer ab, und er dient später als Vergleichsgröße für die tatsächliche Jahresabrechnung.

Was der Wirtschaftsplan enthält

Der Plan gliedert sich in mehrere Kostenpositionen, die zusammen das finanzielle Bild der Gemeinschaft für das kommende Jahr zeichnen. Auf der Einnahmenseite stehen die Hausgeldzahlungen aller Eigentümer, verteilt nach dem im Teilungserklärung festgelegten Kostenverteilungsschlüssel – in der Regel nach Miteigentumsanteilen.

Auf der Ausgabenseite finden sich zunächst die Verwaltungskosten: das Honorar des WEG-Verwalters, Versicherungsprämien für das Gebäude sowie gegebenenfalls Aufwendungen für Rechts- oder Steuerberatung. Hinzu kommen die laufenden Betriebskosten wie Heizung, Wasserversorgung, Müllentsorgung, Allgemeinstrom und Gartenpflege. Schließlich enthält der Plan einen Posten für kleinere Reparaturen und Wartungsarbeiten sowie – als eigenständige Position – die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage.

Beschluss und Anfechtung

Der Verwalter erarbeitet den Entwurf des Wirtschaftsplans und legt ihn der Eigentümerversammlung vor. Die Ladung zur Versammlung muss den Entwurf mindestens zwei Wochen vorher enthalten, damit die Eigentümer ausreichend Zeit zur Prüfung haben. Der Beschluss selbst erfordert eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen.

Kommt kein Beschluss zustande, gilt nach § 28 Abs. 6 WEG der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan vorläufig weiter – die Verwaltung der Gemeinschaft bleibt also handlungsfähig. Hält ein Eigentümer den Beschluss für fehlerhaft, kann er ihn innerhalb eines Monats anfechten; zuständig ist das Landgericht.

Hausgeld: Fälligkeit und Verzug

Die monatlichen Vorauszahlungen sind in der Regel zum dritten Werktag eines jeden Monats fällig. Bleibt ein Eigentümer mit Zahlungen im Rückstand, kann die Gemeinschaft ein Mahnverfahren einleiten, Verzugszinsen geltend machen und im Ernstfall die Zwangsvollstreckung betreiben. Hausgeldschulden sind nach § 10 WEG als privilegierte Forderung eingestuft, was der Gemeinschaft in einem Insolvenz- oder Versteigerungsverfahren eine bevorzugte Stellung verschafft.

Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung

Der Wirtschaftsplan ist eine Prognose – er zeigt, womit die Gemeinschaft im laufenden Jahr rechnet. Die am Jahresende aufgestellte Jahresabrechnung stellt dem die tatsächlich angefallenen Kosten gegenüber. Weichen Prognose und Wirklichkeit voneinander ab, ergibt sich für die einzelnen Eigentümer entweder eine Nachzahlung oder ein Guthaben. Bei größeren, unvorhergesehenen Ausgaben kann der Verwalter einen Nachtragshaushalt vorlegen oder die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschließen.

Instandhaltungsrücklage: angemessen zuführen

Die Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage ist nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG keine Kür, sondern gesetzliche Pflicht. Als grobe Orientierung gilt in der Praxis eine monatliche Zuführung zwischen 0,80 und 1,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche; bei älteren Gebäuden empfiehlt sich eher der obere Bereich dieser Spanne.

Die Rücklage darf ausschließlich für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum verwendet werden – nicht für laufende Betriebskosten. Gerade im Bestand des Landkreises Osterholz, wo ältere Wohngebäude und umgebaute Resthöfe keine Seltenheit sind, lohnt ein genauer Blick in den Wirtschaftsplan: Eine zu niedrig angesetzte Rücklage kann bei fälligen Sanierungsarbeiten zu spürbaren Sonderumlagen führen.