Vorsteuerabzug

Der Vorsteuerabzug ist ein zentrales Instrument des Umsatzsteuerrechts: Unternehmer dürfen die Umsatzsteuer, die sie selbst für Leistungen und Lieferungen bezahlt haben, mit ihrer eigenen Umsatzsteuerschuld verrechnen. Gesetzlich geregelt ist das in § 15 des Umsatzsteuergesetzes. Bei Immobilien ist die Sache allerdings komplizierter als in anderen Branchen, weil Vermietung und Verpachtung nach § 4 Nr. 12 UStG grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit sind – mit weitreichenden Folgen für den Vorsteuerabzug.

Warum die Steuerfreiheit der Vermietung das Grundproblem ist

Wer eine Immobilie vermietet, erbringt in aller Regel eine umsatzsteuerfreie Leistung. Das klingt zunächst vorteilhaft, hat aber einen erheblichen Nachteil: Wer keine Umsatzsteuer in Rechnung stellt, darf auch keine Vorsteuer aus seinen Eingangsleistungen abziehen. Baukosten, Architektenhonorar, Erschließungskosten – all die Umsatzsteuer, die beim Erwerb oder der Errichtung eines Gebäudes anfällt, bleibt beim Vermieter hängen und erhöht schlicht seine Gesamtkosten.

Für private Vermieter von Wohnraum ist das der Normalfall, mit dem sie kalkulieren müssen. Eine Ausnahme gibt es nicht: Die Option zur Umsatzsteuerpflicht ist bei der Wohnraumvermietung gesetzlich ausgeschlossen.

Die Option zur Steuerpflicht bei Gewerbeimmobilien

Anders sieht es bei gewerblich genutzten Immobilien aus. § 9 UStG räumt Vermietern unter bestimmten Bedingungen das Recht ein, auf die Steuerfreiheit zu verzichten und stattdessen Umsatzsteuer auf die Miete auszuweisen. Ist diese Voraussetzung erfüllt, öffnet sich der Weg zum vollen Vorsteuerabzug auf Bau- und Anschaffungskosten.

Damit das funktioniert, muss der Mieter selbst ein vorsteuerabzugsberechtigtes Unternehmen sein, das die Flächen für seine unternehmerische Tätigkeit nutzt. Die Option erfolgt formlos, indem der Vermieter die Miete mit Umsatzsteuer abrechnet; beim Grundstücksverkauf muss sie im notariellen Vertrag erklärt werden. Entscheidend ist außerdem: Mit der Optionsausübung geht eine Bindung von zehn Jahren einher. Wer in dieser Zeit die Nutzung ändert oder das Objekt an einen nicht vorsteuerabzugsberechtigten Mieter weitergibt, gerät schnell in die Berichtigungspflicht.

Ob sich die Option lohnt, hängt von einer nüchternen Wirtschaftlichkeitsrechnung ab – am besten gemeinsam mit einem Steuerberater durchgeführt, bevor Kaufvertrag oder Mietvertrag unterzeichnet werden.

Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG: ein oft unterschätztes Risiko

Selbst wer den Vorsteuerabzug einmal zu Recht geltend gemacht hat, ist damit nicht dauerhaft auf der sicheren Seite. Das Gesetz schreibt für Gebäude einen Berichtigungszeitraum von zehn Jahren vor. Ändert sich innerhalb dieser Frist die Art der Nutzung – beispielsweise weil ein bislang steuerpflichtig vermietetes Objekt fortan steuerfrei vermietet oder selbst genutzt wird –, muss die ursprünglich abgezogene Vorsteuer anteilig zurückgezahlt werden: ein Zehntel pro Jahr der veränderten Nutzung.

Besonders relevant ist das beim Verkauf: Wechselt eine Gewerbeimmobilie innerhalb des Zehnjahreszeitraums den Eigentümer, kann das eine Berichtigungspflicht auslösen, die je nach abgezogenem Volumen erhebliche Nachzahlungen bedeutet. Dieses Risiko sollte zwingend in die Kaufpreiskalkulation einfließen.

Gemischt genutzte Gebäude erfordern sorgfältige Aufteilung

Enthält ein Gebäude sowohl gewerbliche als auch private oder wohnwirtschaftliche Flächen, ist der Vorsteuerabzug nur für den unternehmerisch und steuerpflichtig genutzten Anteil möglich. Die Aufteilung erfolgt in der Regel nach dem Flächenverhältnis oder, wo das nicht sachgerecht ist, nach einem Umsatzschlüssel. Wer hier sauber arbeiten will, braucht von Anfang an eine klare Dokumentation: Grundrisse mit Flächenangaben, getrennte Mietverträge und eine nachvollziehbare Zuordnungsentscheidung. Die Bindungswirkung beträgt auch hier zehn Jahre.