Im Immobilienrecht bezeichnet die Verfügung jedes Rechtsgeschäft, das unmittelbar auf ein bestehendes Recht einwirkt – also Eigentumsrechte überträgt, Belastungen begründet, bestehende Rechte verändert oder aufhebt. Damit unterscheidet sie sich grundlegend vom sogenannten Verpflichtungsgeschäft, etwa dem notariellen Kaufvertrag, der zunächst nur die Pflicht zur späteren Eigentumsübertragung erzeugt, das Eigentum selbst aber noch nicht verschiebt.
Verpflichtung und Verfügung: zwei getrennte Schritte
Das deutsche Recht folgt beim Immobilienkauf einem Prinzip, das für Laien zunächst ungewohnt wirkt: Kaufvertrag und Eigentumsübertragung sind zwei voneinander unabhängige Rechtsvorgänge. Der Kaufvertrag verpflichtet Verkäufer und Käufer, der Auflassung zuzustimmen und die Eintragung ins Grundbuch herbeizuführen – vollzogen ist der Eigentumswechsel damit aber noch nicht.
Erst die Auflassung als eigentliche Verfügung, verbunden mit der Eintragung im Grundbuch, bewirkt den rechtlichen Übergang des Eigentums. Noch weitergehend gilt das sogenannte Abstraktionsprinzip: Selbst wenn ein Kaufvertrag nachträglich für nichtig erklärt wird, bleibt eine bereits vollzogene Auflassung zunächst wirksam. Das Eigentum ist dann zwar übergegangen, muss aber zurückübertragen werden – ein deutlicher Hinweis auf die Bedeutung des Grundbuchs als verlässliche Rechtsgrundlage.
Welche Verfügungen im Immobilienrecht vorkommen
Die häufigste Form ist die Übereignung: Auflassung und Grundbucheintragung zusammen ergeben den Eigentumswechsel. Daneben gibt es Belastungsverfügungen, bei denen ein Recht an der Immobilie zugunsten Dritter eingetragen wird – klassische Beispiele sind die Grundschuld zur Absicherung einer Bankfinanzierung, eine Hypothek oder Dienstbarkeiten wie ein eingetragenes Wegerecht oder ein lebenslanges Wohnrecht.
Umgekehrt ist auch die Aufhebung einer Belastung eine Verfügung: Wenn nach vollständiger Rückzahlung eines Darlehens die Grundschuld gelöscht wird, stellt das die ursprüngliche Lastenfreiheit des Grundstücks wieder her. Eine weitere Form ist die Rangänderung – also die Vereinbarung zwischen mehreren Gläubigern, in welcher Reihenfolge ihre Rechte im Grundbuch stehen und damit im Verwertungsfall berücksichtigt werden.
Verfügungsbefugnis und ihre Grenzen
Grundsätzlich kann nur derjenige wirksam über ein Recht verfügen, dem es auch zusteht – also in der Regel der im Grundbuch eingetragene Eigentümer. Das Grundbuch genießt dabei öffentlichen Glauben: Wer gutgläubig auf seinen Inhalt vertraut, ist in seinem Erwerb geschützt, auch wenn die Eintragung nicht mit der tatsächlichen Rechtslage übereinstimmen sollte.
Verfügungsbeschränkungen können diesen Grundsatz einschränken. Gerichtlich oder gesetzlich angeordnete Verfügungsverbote – etwa im Rahmen eines Insolvenzverfahrens oder eines Arrestes – verhindern, dass der Eigentümer das Grundstück wirksam veräußert oder belastet. Rein vertragliche Vereinbarungen, ein Grundstück nicht zu veräußern, binden dagegen nur die Vertragsparteien selbst und entfalten gegenüber Dritten keine dingliche Wirkung.
Formanforderungen und praktischer Ablauf
Grundstücksgeschäfte sind in Deutschland formbedürftig. Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, ebenso die Auflassung. Die Eintragung ins Grundbuch ist für die Wirksamkeit der Eigentumsübertragung konstitutiv – ohne sie bleibt der Käufer rechtlich gesehen nicht Eigentümer, auch wenn er bereits im Besitz der Immobilie ist.
In der Praxis koordiniert der Notar den gesamten Ablauf: Er beurkundet Kaufvertrag und Auflassung, stellt die Löschung bestehender Belastungen sicher, veranlasst die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zum Schutz des Käufers und reicht schließlich den Eintragungsantrag beim Grundbuchamt ein. Im Bereich des Landkreises Osterholz ist dafür das Grundbuchamt Osterholz-Scharmbeck zuständig, für Grundstücke im Stadtgebiet Bremen entsprechend das dortige Amtsgericht.
Die Auflassungsvormerkung spielt dabei eine wichtige Sicherungsfunktion: Sie schützt den Käufer davor, dass zwischen Vertragsschluss und Eintragung noch weitere Verfügungen zulasten des Grundstücks vorgenommen werden – ein Zeitraum, der in der Praxis einige Wochen dauern kann.