Veräußerungsbeschränkung

Eine Veräußerungsbeschränkung begrenzt das Recht eines Eigentümers, seine Immobilie nach eigenem Ermessen zu verkaufen oder zu belasten. Solche Beschränkungen können ihren Ursprung in vertraglichen Vereinbarungen, gesetzlichen Regelungen oder einer Eintragung im Grundbuch haben. Wer eine Immobilie erwirbt, sollte daher frühzeitig prüfen, ob das Grundbuch entsprechende Einträge enthält – denn sie wirken sich unmittelbar auf den Ablauf und die Durchführbarkeit eines Verkaufs aus.

Welche Formen der Beschränkung es gibt

Die häufigsten Erscheinungsformen sind in der Praxis recht unterschiedlich:

• Zustimmungsvorbehalt: Beim Wohnungseigentum kann die Gemeinschaftsordnung festlegen, dass eine Veräußerung der Zustimmung des Verwalters oder der Eigentümergemeinschaft bedarf. Diese Zustimmung muss grundsätzlich innerhalb von drei Wochen erteilt werden; verweigert werden darf sie nur bei einem wichtigen Grund.
• Vorkaufsrecht: Ein dinglich gesichertes Vorkaufsrecht erlaubt dem Berechtigten, beim Verkauf anstelle des Käufers in den bereits geschlossenen Vertrag einzutreten. Für Verkäufer bedeutet das eine Unsicherheitsphase nach Vertragsabschluss.
• Nießbrauch: Ein im Grundbuch eingetragener Nießbrauch schränkt die Verfügungsfreiheit des Eigentümers nicht rechtlich im engeren Sinne ein, macht eine Veräußerung in der Praxis aber erheblich schwieriger, weil potenzielle Käufer das Nutzungsrecht des Nießbrauchberechtigten übernehmen müssten.
• Grundschulden und Hypotheken: Vor einer lastenfreien Übertragung muss die finanzierende Bank die eingetragene Grundschuld freistellen. Ohne diese Freigabeerklärung ist eine Eigentumsübertragung in der Regel nicht durchführbar.

Veräußerungsbeschränkungen im Wohnungseigentum

Besonders relevant sind Beschränkungen bei Eigentumswohnungen, weil hier die Gemeinschaftsordnung – also die für die Gemeinschaft verbindliche Regelungsgrundlage – sehr unterschiedlich ausgestaltet sein kann. Manche Gemeinschaftsordnungen verlangen die Verwalterzustimmung als Voraussetzung für eine wirksame Eigentumsübertragung, andere sehen dies nicht vor. Im Landkreis Osterholz und im angrenzenden Stadtgebiet Bremen finden sich zunehmend Bestandsanlagen aus den 1970er- und 1980er-Jahren, bei denen solche Klauseln in älteren Teilungserklärungen noch verankert sind. Wer eine solche Wohnung kaufen möchte, sollte die Gemeinschaftsordnung vor Notartermin sorgfältig lesen.

Verweigert der Verwalter oder die Gemeinschaft die Zustimmung ohne ausreichenden Grund, kann der Eigentümer gerichtlich die Ersetzung der Zustimmung erwirken. Bei schuldhafter, unberechtigter Verweigerung kommen Schadensersatzansprüche in Betracht.

Praktische Auswirkungen auf den Verkaufsprozess

Eine Veräußerungsbeschränkung macht einen Verkauf selten unmöglich, verlängert den Prozess aber spürbar. Der Kaufvertrag beim Notar muss die Beschränkung benennen, und das Grundbuchamt – im Landkreis Osterholz ist das das Grundbuchamt Osterholz-Scharmbeck – verlangt den Nachweis, dass alle Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung erfüllt sind. Liegt etwa noch keine Freistellungserklärung der Bank oder keine Verwalterzustimmung vor, verzögert sich die Umschreibung entsprechend.

Folgende Punkte sollten Verkäufer und Käufer vor Vertragsabschluss klären:

• Enthält das Grundbuch Einträge zu Vorkaufsrechten, Nießbrauch oder anderen Beschränkungen?
• Sieht die Gemeinschaftsordnung einen Zustimmungsvorbehalt vor, und auf welcher Grundlage kann er verweigert werden?
• Ist eine bestehende Grundschuld bereits zur Löschung beantragt, oder muss die Bank noch eine Freigabe erteilen?
• Sind Fristen einzuhalten – etwa die Drei-Wochen-Frist bei der Verwalterzustimmung?
• Gibt es ein gesetzliches oder gemeindliches Vorkaufsrecht, das im Grundbuch nicht sichtbar ist, aber dennoch greift?

Wer diese Fragen frühzeitig beantwortet, vermeidet Verzögerungen beim Notartermin und verhindert, dass ein eigentlich abgeschlossener Kaufvertrag ins Stocken gerät.