Untermiete

Wer seine gemietete Wohnung ganz oder teilweise an eine andere Person weitervermietet, begründet damit ein Untermietverhältnis. Der ursprüngliche Mietvertrag zwischen Hauptmieter und Vermieter bleibt dabei unberührt bestehen – es entsteht ein zweites, davon unabhängiges Vertragsverhältnis. Wer ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet, handelt vertragswidrig und riskiert im Ernstfall die Kündigung.

Wann besteht ein Anspruch auf Erlaubnis?

Nach § 553 BGB kann der Hauptmieter die Zustimmung des Vermieters verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Typische Gründe sind finanzielle Schwierigkeiten, eine zu groß gewordene Wohnung, die Aufnahme eines Partners oder Pflegebedürftigen sowie ein vorübergehender Aufenthalt im Ausland aus beruflichen Gründen.

Der Vermieter darf die Erlaubnis nur verweigern, wenn ein wichtiger Grund vorliegt – etwa weil der vorgeschlagene Untermieter für ihn persönlich unzumutbar wäre oder eine Überbelegung der Wohnung drohte. Ein allgemeines Unbehagen oder bloße Abneigung genügt dafür nicht.

Kein berechtigtes Interesse besteht hingegen, wenn die Wohnung gewerblich weitervermietet oder dauerhaft vollständig aufgegeben werden soll. Auch kurzfristige Vermietungen über Plattformen wie Airbnb fallen ohne ausdrückliche Genehmigung nicht darunter – dazu unten mehr.

Teil- oder Volluntervermietung

Bei der Teiluntervermietung bleibt der Hauptmieter selbst in der Wohnung und vermietet einzelne Zimmer weiter, etwa im Rahmen einer Wohngemeinschaft. Diese Variante ist rechtlich vergleichsweise unkompliziert und leichter zu begründen.

Anders verhält es sich bei der vollständigen Untervermietung, bei der der Hauptmieter die gesamte Wohnung verlässt. Hier besteht kein gesetzlicher Anspruch auf Erlaubnis; verweigert der Vermieter sie, kann der Mieter jedoch mit gesetzlicher Frist außerordentlich kündigen. Im ländlich geprägten Umfeld des Landkreises Osterholz – wo viele Mietverhältnisse in Ein- und Zweifamilienhäusern oder Resthöfen bestehen und die Eigentümer oft selbst in unmittelbarer Nähe wohnen – wird dieser Punkt erfahrungsgemäß besonders genau betrachtet.

Wer haftet wofür?

Für den Vermieter ändert sich durch die Untermiete nichts: Er hat weiterhin ausschließlich den Hauptmieter als Vertragspartner. Das bedeutet, der Hauptmieter bleibt allein verantwortlich für die pünktliche Mietzahlung und haftet für alle Schäden, die der Untermieter verursacht.

Der Untermieter hat seinerseits kein direktes Rechtsverhältnis zum Eigentümer. Sein Kündigungsschutz ist schwächer als der eines regulären Mieters. Und endet das Hauptmietverhältnis, kann der Vermieter die Räumung auch direkt vom Untermieter verlangen – unabhängig davon, ob dessen Vertrag noch läuft (§ 546 Abs. 2 BGB). Untermieter sollten sich dieser Abhängigkeit bewusst sein, bevor sie einziehen.

Wie hoch darf der Untermietzins sein?

Die Miethöhe ist grundsätzlich frei verhandelbar, findet aber eine Grenze an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Wer deutlich darüber verlangt, bewegt sich im Bereich des Mietwuchers. Bei möblierten Zimmern ist ein Zuschlag von rund 20 bis 25 Prozent auf die Nettokaltmiete üblich, um den Einsatz von Mobiliar und den Verwaltungsaufwand abzugelten.

Ein geringes Gewinninteresse des Hauptmieters ist zulässig. Ist dem Vermieter die Untervermietung nur gegen höhere Miete zumutbar, kann er seine Erlaubnis von einem angemessenen Untermietzuschlag abhängig machen.

Beispielrechnung: Ein Hauptmieter zahlt für eine 90-m²-Wohnung im Landkreis Osterholz 900 Euro Kaltmiete. Er vermietet eines von drei Zimmern (ca. 25 m²) möbliert unter. Ansatz: anteilige Kaltmiete rund 250 Euro, zuzüglich Möbelzuschlag ca. 50 Euro – also ein Untermietzins von 300 Euro. Das entspricht etwa einem Drittel der Gesamtmiete und liegt im ortsüblichen Rahmen, ohne nennenswerten Gewinn zu erzielen. Würde er für dasselbe Zimmer 500 Euro verlangen, käme er in erklärungspflichtiges Terrain.

Kurzfristige Vermietung über Plattformen

Wer seine Wohnung tage- oder wochenweise über Buchungsplattformen vermietet, benötigt dafür in jedem Fall eine ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters – viele Mietverträge schließen diese Art der Nutzung ausdrücklich aus. In Bremen gilt zudem das Zweckentfremdungsverbot: Wer Wohnraum dauerhaft touristisch nutzt, braucht eine behördliche Genehmigung und riskiert ohne sie empfindliche Bußgelder. Die Mieteinnahmen aus Untervermietung sind in Deutschland grundsätzlich einkommensteuerpflichtig, auch bei privater Gelegenheitsvermietung.