Überlassung

Als Überlassung bezeichnet man die Einräumung eines zeitlich begrenzten Nutzungsrechts an einer Immobilie zugunsten einer anderen Person – ohne dass das Eigentum wechselt. Je nach Rechtsgrundlage entstehen dabei sehr unterschiedliche Pflichten und Ansprüche auf beiden Seiten. Die bekanntesten Formen sind Vermietung, Verpachtung, Leihe und Nießbrauch.

Welche Formen es gibt

Das Bürgerliche Gesetzbuch kennt mehrere Varianten der Gebrauchsüberlassung, die sich vor allem durch Entgeltlichkeit und Umfang der eingeräumten Rechte unterscheiden.

Bei der Vermietung (§ 535 BGB) wird dem Nutzer der Gebrauch der Immobilie gegen Zahlung eines Mietzinses ermöglicht. Das ist die im Alltag mit Abstand häufigste Form – ob Wohnung, Haus oder Gewerberaum. Die Verpachtung (§ 581 BGB) geht einen Schritt weiter: Der Pächter darf nicht nur nutzen, sondern auch die Erträge aus dem Objekt ziehen, etwa die Ernte eines Grundstücks oder Einnahmen aus einem Betrieb. Im Landkreis Osterholz begegnet einem dieses Modell gelegentlich bei landwirtschaftlichen Flächen und Resthöfen.

Die Leihe (§ 598 BGB) ist die unentgeltliche Spielart der Gebrauchsüberlassung auf Zeit – wirtschaftlich relevant, aber vertragsrechtlich oft unterschätzt. Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) schließlich ist ein dingliches Recht, das im Grundbuch eingetragen wird und dem Berechtigten eine sehr weitreichende Nutzungsbefugnis verschafft, einschließlich des Rechts auf sämtliche Erträge.

Rechte und Pflichten beider Seiten

Wer eine Immobilie überlässt, hat bei entgeltlichen Verhältnissen einen Anspruch auf das vereinbarte Entgelt und darf die Nutzung im Rahmen des Vertrags kontrollieren. Gleichzeitig trägt er die Pflicht, das Objekt in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten und für Verkehrssicherheit zu sorgen. Bei der Miete gilt das besonders für laufende Instandhaltung.

Der Nutzer seinerseits ist zu vertragsgemäßem Gebrauch und pfleglicher Behandlung verpflichtet. Am Ende der Überlassung muss er die Immobilie zurückgeben. Wer Mietzins schuldet, muss diesen fristgerecht entrichten.

Steuerliche Einordnung

Einnahmen aus der entgeltlichen Überlassung von Immobilien sind in Deutschland als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG zu versteuern. Dem gegenüber stehen abziehbare Werbungskosten wie Zinsen, Abschreibungen und Instandhaltungsaufwand.

Bei verbilligter Vermietung – etwa an Angehörige – ist Vorsicht geboten: Liegt der vereinbarte Mietzins bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, können Werbungskosten vollständig abgezogen werden. Fällt der Mietzins darunter, ist eine anteilige Kürzung die Folge.

Wird eine Immobilie unentgeltlich überlassen, etwa als Leihe innerhalb der Familie, entstehen keine steuerpflichtigen Einkünfte – aber auch kein Werbungskostenabzug. Je nach Gestaltung und Wert der Nutzungsrechte kann zudem Schenkungsteuer eine Rolle spielen, insbesondere beim Nießbrauch.

Vertragsgestaltung und Beendigung

Grundsätzlich empfiehlt sich bei jeder Form der Überlassung die Schriftform. Bei Gewerberaummietverträgen über mehr als ein Jahr schreibt § 550 BGB die Schriftform sogar zwingend vor, andernfalls gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Wesentliche Regelungspunkte sind die genaue Beschreibung des Objekts und der erlaubten Nutzung, Laufzeit, Entgelt sowie Nebenabsprachen zu Betriebskosten, Kaution und Schönheitsreparaturen.

Die Beendigung richtet sich nach der vereinbarten Form: Unbefristete Mietverhältnisse enden durch ordentliche Kündigung unter Einhaltung gesetzlicher Fristen – beim Wohnraum greift dabei der gesetzliche Kündigungsschutz. Befristete Verhältnisse laufen zum vereinbarten Termin aus. Beim Nießbrauch endet das Recht in der Regel mit dem Tod des Berechtigten oder durch ausdrücklichen Verzicht, der ebenfalls im Grundbuch einzutragen ist.