Ein Treuhänder ist eine Person, die auf Grundlage eines Treuhandvertrags Vermögenswerte zwar im eigenen Namen, jedoch ausschließlich im Interesse einer anderen Person – des sogenannten Treugebers – hält oder verwaltet. Im Immobilienbereich übernehmen diese Funktion üblicherweise Notare oder Rechtsanwälte. Sie sorgen dafür, dass Kaufpreiszahlungen erst dann fließen, wenn alle vertraglich vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind – ein Mechanismus, der sowohl Käufer als auch Verkäufer wirksam absichert.
Formen der Treuhand
Je nach Zweck und Ausgestaltung unterscheidet man verschiedene Treuhandarten. Bei der fiduziarischen Treuhand geht das Vollrecht auf den Treuhänder über; er hat damit weitgehende Verfügungsgewalt, bleibt aber inhaltlich an die Interessen des Treugebers gebunden. Die Ermächtigungstreuhand ist demgegenüber zurückhaltender: Der Treugeber behält sein Recht, der Treuhänder handelt lediglich kraft erteilter Ermächtigung. Diese Form gilt als sicherer, weil die Rechtsinhaberschaft beim Treugeber verbleibt.
Für die laufende Bewirtschaftung – etwa bei Miet- oder Fondsverwaltung – kommt die Verwaltungstreuhand zum Einsatz. Im Immobilienkauf hingegen begegnet man am häufigsten der Abwicklungstreuhand: Sie ist zeitlich und zweckgebunden, endet automatisch mit dem Vollzug des Kaufs und ist die klassische Grundlage für das Notaranderkonto.
Der Treuhänder bei Immobilientransaktionen
Beim Grundstücks- oder Hauskauf tritt der Notar als zentrale Treuhänderfigur auf. Über ein gesondert geführtes Notaranderkonto nimmt er den Kaufpreis des Käufers entgegen und leitet ihn erst weiter, wenn die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, behördliche Genehmigungen erteilt und etwaige Belastungen gelöscht sind. Das Grundbuchamt Osterholz-Scharmbeck ist dabei für Transaktionen im Landkreis Osterholz zuständig; für das Bremer Stadtgebiet gilt die dortige Grundbuchzuständigkeit.
Alternativ zur notariellen Abwicklung kann ein Rechtsanwalt ein eigenes Anderkonto führen. Bei Bauträgergeschäften ist die Treuhandabwicklung zusätzlich an die Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geknüpft: Der Kaufpreis wird dann in Tranchen entsprechend dem tatsächlichen Baufortschritt freigegeben – eine Regelung, die gerade bei Neubauvorhaben Käufer vor Vorauszahlungsrisiken schützt.
Pflichten und Verantwortung
Ein Treuhänder ist kein freier Akteur, sondern einem engen Pflichtenkatalog unterworfen. Er muss jederzeit im Interesse des Treugebers handeln und eigene Interessen vollständig zurückstellen. Daneben besteht eine Weisungsgebundenheit gegenüber dem Treugeber sowie eine umfassende Pflicht zur Rechenschaft – also zur laufenden Information und zur abschließenden Abrechnung. Alle anvertrauten Werte müssen bei Beendigung der Treuhand vollständig herausgegeben werden. Vertrauliche Informationen dürfen nicht an Dritte weitergegeben werden.
Notare und Rechtsanwälte sind gesetzlich verpflichtet, eine Berufshaftpflichtversicherung zu unterhalten. Das bedeutet: Kommt es durch ein Verschulden des Treuhänders zu einem Schaden, greift die Versicherung. Besonders relevant ist außerdem, dass Treuhandvermögen im Insolvenzfall des Treuhänders nicht in die Insolvenzmasse fällt – der Treugeber hat ein sogenanntes Aussonderungsrecht.
Beendigung der Treuhand
Das häufigste Ende einer Immobilientreuhand ist die Zweckerfüllung: Mit der vollständigen Kaufpreisweiterleitung und dem Vollzug der Eigentumsumschreibung erlischt das Treuhandverhältnis automatisch. Daneben sind ordentliche und außerordentliche Kündigung möglich, ebenso der Ablauf einer vereinbarten Frist. In jedem Fall folgt eine abschließende Abrechnung und die vollständige Rückgabe aller noch gehaltenen Werte.
Häufige Frage: Muss der Kaufpreis bei einem Immobilienkauf immer über ein Anderkonto abgewickelt werden?
Nein, ein Notaranderkonto ist nicht gesetzlich vorgeschrieben und wird auch nicht bei jedem Kauf eingesetzt – es verursacht zusätzliche Notargebühren. In der Praxis wird es vor allem dann vereinbart, wenn besondere Absicherungsbedürfnisse bestehen, etwa bei noch offenen Grundschulden, unklaren Eigentumsverhältnissen oder komplexen Vertragsbedingungen. Die weitaus häufigere Alternative ist die direkte Kaufpreiszahlung nach Eintritt der im Kaufvertrag festgelegten Voraussetzungen, insbesondere nach Eintragung der Auflassungsvormerkung – eine Abwicklung, die der Notar ebenfalls überwacht, ohne dass ein separates Anderkonto geführt wird.