Tilgungsaussetzung

Bei einer Tilgungsaussetzung zahlen Darlehensnehmer über einen festgelegten Zeitraum ausschließlich Zinsen auf ihr Immobiliendarlehen – die eigentliche Kapitalrückzahlung wird auf einen späteren Zeitpunkt verschoben. Die monatliche Belastung sinkt dadurch spürbar, die Restschuld bleibt jedoch unverändert bestehen. Langfristig gesehen führt diese Konstruktion in der Regel zu einer höheren Gesamtzinsbelastung als ein von Beginn an tilgendes Darlehen.

Verschiedene Varianten in der Praxis

Die bekannteste Form ist das endfällige Darlehen: Über die gesamte Laufzeit werden nur Zinsen gezahlt, der volle Darlehensbetrag wird am Ende auf einmal zurückgeführt. Damit das gelingt, wird parallel ein Tilgungsersatz aufgebaut – klassischerweise eine Kapitallebensversicherung oder ein Bausparvertrag, deren Ablaufleistung die Rückzahlung sicherstellen soll.

Daneben gibt es die tilgungsfreie Anlaufzeit, bei der die Aussetzung auf die ersten ein bis fünf Jahre begrenzt ist. Danach läuft das Darlehen regulär weiter. Das ist besonders in der Bauphase verbreitet, wenn Bauherren gleichzeitig noch Miete zahlen und damit doppelt belastet sind.

Einige Kreditverträge enthalten zudem eine flexible Option, mit der einzelne Tilgungsraten ausgesetzt werden können – als Puffer bei unvorhergesehenen Liquiditätsengpässen, etwa durch Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Elternzeit.

Für wen die Tilgungsaussetzung passen kann

Kapitalanleger, die eine vermietete Immobilie finanzieren, setzen die Tilgungsaussetzung mitunter gezielt ein: Schuldzinsen sind bei Vermietung steuerlich als Werbungskosten absetzbar, die Tilgung hingegen nicht. Eine höhere Zinslast kann sich steuerlich daher rechnen – vorausgesetzt, die persönliche Steuersituation rechtfertigt das.

Wer eine selbst genutzte Immobilie erwirbt, profitiert von diesem steuerlichen Effekt dagegen nicht. Hier ist es in den meisten Fällen wirtschaftlich sinnvoller, das Darlehen von Anfang an kontinuierlich zurückzuführen und die Restschuld zügig zu senken. Im Raum Grasberg und dem Landkreis Osterholz, wo viele Käufer Ein- und Zweifamilienhäuser als dauerhaften Hauptwohnsitz erwerben, ist die schnelle Entschuldung das weitaus häufigere Finanzierungsziel.

Risiken, die man kennen sollte

Die aufgeschobene Tilgung erzeugt ein doppeltes Risiko: Zum einen besteht bei der Anschlussfinanzierung die Gefahr, dass das Zinsniveau gestiegen ist – bei unveränderter Restschuld steigen dann die monatlichen Kosten erheblich. Zum anderen kann beim endfälligen Darlehen der angesammelte Tilgungsersatz hinter den Erwartungen zurückbleiben, wenn beispielsweise eine Lebensversicherung nicht die kalkulierte Ablaufleistung erzielt. Diese sogenannte Deckungslücke ist kein theoretisches Szenario, sondern in der Vergangenheit bei vielen Verträgen tatsächlich eingetreten.

Wer eine Tilgungsaussetzung erwägt, sollte zudem die persönliche Absicherung im Blick behalten: Eine Risikolebensversicherung und – je nach Berufssituation – eine Berufsunfähigkeitsversicherung gehören zu einem durchdachten Finanzierungskonzept dazu. Ein ausreichender finanzieller Puffer für unvorhergesehene Ausgaben rundet die Planung ab.

Was sich steuerlich verändert hat

Die steuerlichen Rahmenbedingungen für Kapitalanleger haben sich in den vergangenen Jahren mehrfach gewandelt, und weitere Anpassungen sind grundsätzlich möglich. Wer eine Tilgungsaussetzung aus steuerlichen Gründen plant, sollte die aktuelle Rechtslage mit einem Steuerberater abstimmen – eine pauschale Empfehlung lässt sich hier nicht geben. Das gilt insbesondere dann, wenn die Immobilie nicht ausschließlich vermietet, sondern auch teilweise selbst genutzt wird.