Substanzwert

Der Substanzwert beschreibt den rechnerischen Wert der baulichen Anlagen eines Grundstücks – also das, was das Gebäude selbst, Nebenanlagen und Außenanlagen kostenmäßig darstellen, bereinigt um das jeweilige Alter und die eingetretene Abnutzung. Zusammen mit dem Bodenwert fließt er in den Sachwert ein, der wiederum Grundlage des Sachwertverfahrens nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist. Praktische Bedeutung hat der Substanzwert vor allem bei der Beleihungswertermittlung, der Gebäudeversicherung und der Verkehrswertberechnung.

Wie der Substanzwert berechnet wird

Ausgangspunkt sind die sogenannten Normalherstellungskosten (NHK), die in der Sachwertrichtlinie tabelliert sind. Je nach Gebäudetyp und Ausstattungsstandard ergibt sich ein Betrag pro Quadratmeter Bruttogrundfläche oder pro Kubikmeter Bruttorauminhalt, der die Kosten eines vergleichbaren Neubaus zum Bewertungsstichtag widerspiegelt.

Von diesen Neubaukosten wird anschließend die Alterswertminderung abgezogen. Sie errechnet sich vereinfacht aus dem Verhältnis des tatsächlichen Gebäudealters zur angesetzten Gesamtnutzungsdauer – bei Wohngebäuden üblicherweise zwischen 60 und 80 Jahren. Eine umfassende Modernisierung verlängert die Restnutzungsdauer fiktiv und reduziert damit den prozentualen Abzug spürbar. Wer also in eine neue Heizungsanlage, eine zeitgemäße Dämmung oder ein erneuertes Dach investiert, verbessert nicht nur den Wohnkomfort, sondern hebt auch den Substanzwert rechnerisch an.

Einen besonderen Einfluss auf das Ergebnis haben Bauschäden und aufgestauter Instandhaltungsbedarf: Sie werden als zusätzliche Abzüge erfasst, da die Kosten für ihre Beseitigung den tatsächlich vorhandenen Wert mindern.

Weitere Bestandteile des Substanzwerts

Neben dem Hauptgebäude fließen regelmäßig auch Außenanlagen in die Berechnung ein: Einfriedungen, Wege- und Hofflächen, Gartenanlagen sowie Nebengebäude wie Garagen oder Carports werden entweder pauschal oder detailliert bewertet. Sonderausstattungen – etwa ein Aufzug, eine Klimaanlage oder eine Photovoltaikanlage – werden gesondert angesetzt, da die NHK-Tabellen diese nicht ohne Weiteres abbilden.

Im Raum Osterholz-Scharmbeck und im Teufelsmoor rund um Grasberg und Worpswede spielt bei älteren Gebäuden gelegentlich auch der Zustand von Keller und Gründung eine Rolle: Moor- und Marschböden mit hohen Grundwasserständen können zu Feuchtigkeitsschäden an der Substanz führen, die den Substanzwert empfindlich mindern. Bei der Bewertung solcher Objekte empfiehlt sich ein Bodengutachten, um versteckte Schäden nicht zu übersehen.

Substanzwert und Ertragswert im Vergleich

Während der Substanzwert kostenorientiert ist, basiert der Ertragswert auf den tatsächlich erzielbaren Mieterträgen. Bei selbstgenutzten Immobilien – und die prägen das Bild im ländlich geprägten Umland von Bremen mit seinen vielen Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Resthöfen – steht der Substanzwert naturgemäß im Vordergrund, weil es keine laufenden Mieteinnahmen gibt, die bewertet werden könnten.

Das Verhältnis beider Größen ist für Investoren ein nützlicher Indikator: Liegt der Substanzwert deutlich über dem Ertragswert, deutet das auf eine vergleichsweise schwache Renditelage hin. Bei der Kaufentscheidung für ein Renditeobjekt sollten daher beide Werte nebeneinander betrachtet werden.

Was der Substanzwert für Eigentümer bedeutet

Für die Gebäudeversicherung ist der Substanzwert die Berechnungsgrundlage der Prämie. Versicherungsschutz auf Basis des gleitenden Neuwerts orientiert sich an den Wiederherstellungskosten – wer den Versicherungswert nicht regelmäßig anpasst, riskiert eine Unterversicherung. Das betrifft im hiesigen Altbestand besonders Objekte mit Reetdach, das deutlich höhere Wiederherstellungskosten aufweist als ein konventionelles Ziegeldach.

Bei der Finanzierung ermittelt die Bank den Beleihungswert ebenfalls auf Grundlage des Substanzwerts. Ein gut dokumentierter, durch Modernisierungsmaßnahmen gestützter Substanzwert kann sich günstig auf die Kreditkonditionen auswirken. Eigentümer sollten daher Modernisierungen und Sanierungen sorgfältig dokumentieren – Rechnungen, Baugenehmigungen und Nachweise über ausgeführte Arbeiten sind wertvolle Belege, wenn ein Gutachter die Restnutzungsdauer einschätzt.