Sachwert

Der Sachwert beschreibt den wertmäßigen Substanzgehalt einer Immobilie: Er setzt sich aus dem Wert des Grundstücks, den um Alterung bereinigten Herstellungskosten des Gebäudes und dem Wert der Außenanlagen zusammen. Als methodische Grundlage dient er dem Sachwertverfahren, das vor allem bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz kommt – also genau jenen Immobilientypen, die im Landkreis Osterholz und im Umland von Bremen den Markt prägen.

Die drei Bestandteile des Sachwerts

Der erste und oft bestimmende Baustein ist der Bodenwert: Er ergibt sich aus der Grundstücksfläche multipliziert mit dem aktuellen Bodenrichtwert. Diese Richtwerte werden regelmäßig vom zuständigen Gutachterausschuss ermittelt – für das Stadtgebiet Bremen ist das der Gutachterausschuss Bremen, für Grundstücke im Landkreis Osterholz der Gutachterausschuss beim Landkreis Osterholz-Scharmbeck.

Der zweite Baustein ist der Gebäudesachwert: Ausgangspunkt sind die Normalherstellungskosten – also der rechnerische Neuwert des Gebäudes, der sich aus Volumen oder Fläche multipliziert mit typisierten Baukostenansätzen ergibt. Davon wird die Alterswertminderung abgezogen, die dem Verhältnis von tatsächlichem Gebäudealter zur gesamten Nutzungsdauer entspricht. Durchgeführte Modernisierungen können diese Restnutzungsdauer verlängern und wirken sich damit werterhöhend aus.

Den dritten Baustein bildet der Wert der Außenanlagen: Terrassen, Zuwegungen, Einfriedungen und Gartenanlagen fließen hier mit ein – in pauschaler oder detaillierter Form, je nach Bewertungsanlass.

Marktanpassung: Wenn der Sachwert nicht der Marktwert ist

Der rechnerische Sachwert entspricht selten exakt dem erzielbaren Kaufpreis. Um den Verkehrswert zu ermitteln, wird der Sachwert mit einem sogenannten Marktanpassungsfaktor – auch Sachwertfaktor genannt – multipliziert. Dieser Faktor wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet und spiegelt wider, wie der lokale Markt Immobilien im Verhältnis zu ihren Herstellungskosten bewertet.

In ländlichen Lagen, in denen Neubaukosten die erzielbaren Verkaufspreise übersteigen, liegt dieser Faktor häufig unter 1,0. Im engeren Verflechtungsraum von Bremen hingegen, wo die Nachfrage nach Wohnraum anhaltend hoch ist, kann er sich dem Wert 1,0 annähern oder ihn überschreiten. Für konkrete Werte sind die veröffentlichten Sachwertfaktortabellen der jeweiligen Gutachterausschüsse maßgeblich.

Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer

Wie stark die Alterswertminderung ins Gewicht fällt, hängt entscheidend von der angesetzten Gesamtnutzungsdauer ab. Für massiv errichtete Ein- und Mehrfamilienhäuser werden üblicherweise 70 bis 80 Jahre angesetzt, für Fertighäuser in Holzbauweise etwas weniger. Sonderbauten wie Gewerbe- oder Industriegebäude haben deutlich kürzere Nutzungsdauern.

Besonders in der Region um Grasberg und Worpswede ist dabei ein praktischer Aspekt zu beachten: Gebäude auf Moor- und Marschböden mit hohem Grundwasserstand sind häufig aufwendiger gegründet und erfordern besondere Abdichtungsmaßnahmen. Mängel in diesem Bereich können die Restnutzungsdauer spürbar verkürzen und sollten bei einer Sachwertermittlung nicht außer Acht gelassen werden.

Wann ist das Sachwertverfahren das richtige?

Das Sachwertverfahren eignet sich vor allem dort, wo weder Vergleichskaufpreise in ausreichender Zahl vorliegen noch Mieterträge zur Wertermittlung herangezogen werden können. Das ist typischerweise bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern, Villen und Sonderimmobilien der Fall.

Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern führt dagegen das Ertragswertverfahren zu sachgerechteren Ergebnissen, bei Eigentumswohnungen wird in der Regel das Vergleichswertverfahren bevorzugt – sofern eine belastbare Datenbasis vorhanden ist. In der Praxis ergänzen sich die Verfahren: Ein erfahrener Gutachter prüft das Ergebnis des Sachwertverfahrens stets im Licht der tatsächlichen Marktsituation vor Ort.