Steuern

Immobilien lösen in verschiedenen Lebenssituationen unterschiedliche Steuerpflichten aus – beim Kauf, in der Vermietung, beim Verkauf und bei der Weitergabe an die nächste Generation. Wer diese Abgaben kennt und frühzeitig einplant, vermeidet böse Überraschungen und kann manches legal optimieren. Bei komplexeren Gestaltungsfragen empfiehlt sich die Hinzuziehung eines Steuerberaters.

Grunderwerbsteuer: einmalig beim Kauf fällig

Sobald ein Grundstück oder eine Immobilie den Eigentümer wechselt, erhebt das jeweilige Bundesland Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis. Die Steuersätze unterscheiden sich je nach Bundesland – und das kann gerade im Raum zwischen Niedersachsen und Bremen eine spürbare Rolle spielen: In Niedersachsen beträgt der Steuersatz 5,0 %, im Land Bremen 5,5 % (seit dem 1. Juli 2025, zuvor ebenfalls 5,0 %). Maßgeblich ist stets der Belegenheitsort der Immobilie, nicht der Wohnsitz des Käufers.

Die Steuer wird auf Basis des beurkundeten Kaufpreises berechnet und ist nach Erhalt des Steuerbescheids fällig. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne diese erfolgt keine Eintragung ins Grundbuch. Übertragungen durch Erbschaft oder Schenkung an direkte Angehörige sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Werden zusammen mit der Immobilie bewegliche Gegenstände wie Einbauküche oder Gartengeräte separat im Kaufvertrag ausgewiesen, mindert das die Bemessungsgrundlage – soweit die Werte realistisch und belegbar sind.

Grundsteuer: jährliche Abgabe an die Gemeinde

Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer, die Eigentümer jährlich für ihren Grundbesitz entrichten. In Niedersachsen gilt seit 2025 ein landeseigenes Berechnungsmodell, das sogenannte Flächen-Lage-Modell – Niedersachsen hat sich damit bewusst gegen das Bundesmodell entschieden. Bremen hingegen wendet ein abweichendes Verfahren an. In Bremen ergibt sich die Steuer aus Grundsteuerwert, Messzahl und Hebesatz; in Niedersachsen treten an die Stelle des Grundsteuerwerts flächenbezogene Äquivalenzbeträge mit Lagefaktor. Bei vermieteten Objekten darf die Grundsteuer als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.

Einkommensteuer bei Vermietung und Verpachtung

Wer seine Immobilie vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die dem persönlichen Einkommensteuersatz unterliegen. Besteuert wird nicht die Mieteinnahme als Ganzes, sondern der Überschuss nach Abzug der Werbungskosten. Dazu zählen unter anderem die lineare Gebäudeabschreibung, Finanzierungszinsen, Instandhaltungskosten und Hausverwaltungsgebühren. Entstehen in einzelnen Jahren Verluste – etwa durch größere Sanierungsmaßnahmen –, lassen sich diese mit anderen positiven Einkünften verrechnen.

Besondere Abschreibungsvorteile können sich bei Baudenkmälern ergeben. Im Landkreis Osterholz betrifft das etwa denkmalgeschützte Gebäude in Worpswede; auch energetische Sanierungsmaßnahmen können unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich gefördert werden.

Spekulationssteuer beim Verkauf

Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb veräußert, ist der erzielte Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft einkommensteuerpflichtig. Der Gewinn errechnet sich aus dem Verkaufserlös abzüglich Anschaffungs- und Veräußerungskosten sowie etwaiger Abschreibungen. Nach Ablauf der zehnjährigen Haltefrist entfällt die Steuerpflicht vollständig. Eine weitere Ausnahme gilt, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren durchgängig selbst bewohnt wurde.

Erbschaft- und Schenkungsteuer

Geht eine Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung über, bemisst sich die Steuer am Verkehrswert des Objekts. Die persönlichen Freibeträge sind gestaffelt: Ehepartner und eingetragene Lebenspartner können bis zu 500.000 Euro steuerfrei erben, Kinder bis zu 400.000 Euro und Enkel bis zu 200.000 Euro. Darüber hinaus bleibt ein selbst genutztes Familienheim unter engen Voraussetzungen steuerfrei, wenn der Erbe die Immobilie mindestens zehn Jahre lang selbst bewohnt. Da Freibeträge alle zehn Jahre erneut in Anspruch genommen werden können, lohnt es sich, frühzeitig über eine schrittweise Übertragung zu Lebzeiten nachzudenken.

Beispielrechnung: Grunderwerbsteuer beim Hauskauf im Vergleich

Ein Einfamilienhaus wechselt den Eigentümer zum Kaufpreis von 350.000 Euro. Je nach Lage der Immobilie ergibt sich folgende Steuerbelastung:

Die Differenz von 1.750 Euro zeigt, dass der Standort einer Immobilie auch steuerlich relevant ist – ein Aspekt, der gerade in der Grenzlage zwischen beiden Bundesländern bei der Kostenplanung bedacht werden sollte.