Sicherungsgrundschuld

Die Sicherungsgrundschuld ist heute das in Deutschland mit Abstand gebräuchlichste Sicherungsmittel für Immobiliendarlehen. Dabei wird eine Grundschuld auf das Grundstück bestellt und über eine gesonderte schuldrechtliche Vereinbarung – die sogenannte Sicherungsabrede – an das konkrete Darlehen geknüpft. Obwohl Grundschuld und Darlehensschuld rechtlich voneinander unabhängig sind, darf die Bank die Grundschuld nur dann verwerten, wenn tatsächlich eine offene Forderung besteht. Im Grundbuch – beim Amtsgericht Osterholz-Scharmbeck für Grundstücke im Landkreis Osterholz – ist die Sicherungsgrundschuld in Abteilung III eingetragen.

Rechtliche Einordnung

Geregelt ist die Grundschuld in den §§ 1191 bis 1198 BGB. Anders als die Hypothek ist sie nicht akzessorisch: Sie besteht unabhängig von der gesicherten Forderung und erlischt nicht automatisch, wenn das Darlehen zurückgezahlt ist. Die schuldrechtliche Bindung an das Darlehen entsteht ausschließlich durch die Sicherungsabrede, die als separater Vertrag zwischen Kreditinstitut und Eigentümer geschlossen wird und im Grundbuch selbst nicht sichtbar ist. Gerade diese Flexibilität macht die Sicherungsgrundschuld so praktisch: Dieselbe Grundschuld lässt sich für verschiedene oder wechselnde Verbindlichkeiten nutzen, ohne jedes Mal neu bestellt werden zu müssen.

Bestellung und Kosten

Für die Bestellung ist ein Notar erforderlich. Der Eigentümer und das Kreditinstitut einigen sich auf die Grundschuld, der Eigentümer erklärt die Eintragungsbewilligung, und das Ganze wird in der Grundschuldbestellungsurkunde beurkundet. Nahezu immer enthält diese Urkunde die sogenannte Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung: Damit kann die Bank im Zahlungsausfall ohne vorheriges Gerichtsurteil vollstrecken. Es gibt zwei Formen – die Briefgrundschuld, bei der ein physisches Dokument ausgestellt wird, und die Buchgrundschuld, die ausschließlich im Register existiert. Letztere ist heute der Regelfall. Die Notarkosten und Grundbuchgebühren für die Bestellung liegen üblicherweise bei rund 0,4 bis 0,5 Prozent der eingetragenen Grundschuldsumme.

Verwertung bei Zahlungsausfall

Bevor eine Bank die Grundschuld tatsächlich verwerten kann, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein: Die gesicherte Forderung muss fällig und der Darlehensnehmer in Verzug sein, zudem muss die Grundschuld selbst mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Dann steht der Weg zur Zwangsversteigerung über das zuständige Amtsgericht offen – im Landkreis Osterholz ist das das Amtsgericht Osterholz-Scharmbeck. Der Versteigerungserlös wird nach der im Grundbuch eingetragenen Rangfolge verteilt. Eine weniger einschneidende Alternative ist die Zwangsverwaltung, bei der Mieteinnahmen aus dem Objekt an den Gläubiger fließen, ohne dass das Grundstück den Eigentümer wechselt. Häufig wirtschaftlich sinnvoller ist der freihändige Verkauf durch den Eigentümer selbst – dazu ist allerdings die Zustimmung der Bank erforderlich.

Abtretung und Umschuldung

Die Sicherungsgrundschuld kann an einen anderen Gläubiger abgetreten werden, etwa wenn ein Darlehen zu einer anderen Bank umgeschuldet wird. Das ist kostengünstiger als eine vollständige Löschung und anschließende Neubestellung. Seit 2008 sind Eigentümer hier geschützt: Einreden aus der Sicherungsabrede können nach § 1192 Abs. 1a BGB auch jedem neuen Gläubiger entgegengehalten werden. Zum Schutz vor einer solchen Situation empfiehlt es sich, in der Sicherungsabrede ein Abtretungsverbot zu vereinbaren.

Nach der Tilgung: Löschung oder Stehenlassen

Mit vollständiger Rückzahlung des Darlehens entsteht aus der Sicherungsabrede ein Anspruch des Eigentümers auf Rückgabe der Grundschuld – entweder durch Löschung oder durch Abtretung. Für die Löschung stellt die Bank eine Löschungsbewilligung aus, die dann beim Grundbuchamt eingereicht wird. Es lohnt sich jedoch, vorher zu überlegen, ob die Grundschuld stehen gelassen werden soll: Ohne Löschung bleibt die Rangstelle erhalten und kann für eine spätere Finanzierung genutzt werden, was Neubestellungskosten spart. Die Grundschuld bleibt auch nach Tilgung zunächst bei der Bank; erst wenn sie an den Eigentümer abgetreten wird, entsteht eine Eigentümergrundschuld.