Die Schlussabnahme ist der rechtlich entscheidende Moment am Ende eines Bauprojekts: Der Bauherr erklärt, dass er das fertiggestellte Werk vom ausführenden Unternehmen übernimmt. Mit diesem Schritt werden die vereinbarte Vergütung fällig, die Gefahr für das Objekt geht auf den Bauherrn über, und die Gewährleistungsfrist beginnt zu laufen. Gleichzeitig dreht sich die Beweislast um – wer danach einen Mangel geltend macht, muss selbst nachweisen, dass dieser bereits zum Zeitpunkt der Abnahme vorhanden war.
Welche Formen der Abnahme es gibt
Die sicherste und empfehlenswerteste Variante ist die förmliche Abnahme: Sie erfolgt schriftlich, mit einem gemeinsamen Rundgang und einem unterzeichneten Protokoll. Daneben gibt es die konkludente Abnahme, die durch schlüssiges Verhalten entsteht – etwa durch den Einzug ins neue Haus oder die vorbehaltlose Zahlung der Schlussrechnung. Diese Form ist heikel, weil sie sich mitunter unbeabsichtigt ergibt, ohne dass der Bauherr die Tragweite erkennt. Bei Verbraucherbauverträgen sieht das Gesetz zudem eine fiktive Abnahme vor: Reagiert der Bauherr nach einer Fertigstellungsmeldung zwölf Werktage lang nicht, gilt das Werk als abgenommen. Für einzelne, klar abgrenzbare Bauabschnitte – etwa den Rohbau – ist auch eine Teilabnahme möglich.
Wie der Abnahmetermin abläuft
Den Anstoß gibt der Unternehmer mit einer schriftlichen Fertigstellungsmitteilung, in der er einen Terminvorschlag nennt. Beim anschließenden Begehungstermin sollten neben Bauherr und Unternehmer möglichst auch der Architekt und ein unabhängiger Sachverständiger anwesend sein. Alle Räume und Außenbereiche werden systematisch begangen, Türen, Fenster, Sanitäreinrichtungen, Elektro- und Heizungsinstallation werden auf ihre Funktion geprüft. Werden dabei Mängel festgestellt, sind diese sofort zu benennen, schriftlich festzuhalten und mit einer Frist zur Nachbesserung zu versehen. Bei wesentlichen Mängeln kann und sollte der Bauherr die Abnahme verweigern.
Im Raum Grasberg und dem Teufelsmoor sind bei der Begehung zusätzliche Punkte zu beachten: Moor- und Marschböden mit hohen Grundwasserständen stellen besondere Anforderungen an Abdichtung, Drainage und Gründung. Feuchtigkeitsschäden im Sockelbereich, unzureichende Kellerabdichtungen oder Setzungsrisse infolge eines nicht ausreichend tragfähigen Untergrunds zählen hier zu den Mängeln, die erfahrungsgemäß übersehen werden, wenn kein Sachverständiger mit regionalen Ortskenntnissen dabei ist.
Was ins Abnahmeprotokoll gehört
Ein vollständiges Protokoll enthält mindestens Datum, Ort und die Namen aller Anwesenden, eine genaue Bezeichnung des Objekts sowie die Vertragsgrundlagen. Festgestellte Mängel werden mit Raum, Lage und einer kurzen Beschreibung aufgeführt; zugehörige Fotos erhöhen die Beweissicherheit erheblich. Für jeden Mangel wird eine Nachbesserungsfrist vereinbart. Abschließend folgen die Abnahmeerklärung und die Unterschriften beider Parteien. Sinnvoll ist außerdem die Vereinbarung eines Einbehalts von fünf bis zehn Prozent der Auftragssumme als Sicherheit für die Mängelbeseitigung. Schlüssel und sämtliche Unterlagen – Pläne, Anleitungen, Prüfprotokolle – sollten ebenfalls im Rahmen der Abnahme übergeben werden.
Gewährleistung und Beweislast
Ab dem Tag der Schlussabnahme läuft die gesetzliche Gewährleistungsfrist: Bei Bauverträgen beträgt sie in der Regel fünf Jahre. Mängel, die bei der Abnahme noch nicht erkennbar waren, sogenannte verdeckte Mängel, können innerhalb dieser Frist nachträglich gerügt werden. Hat der Unternehmer einen Mangel arglistig verschwiegen, verlängert sich die Frist auf dreißig Jahre. Entscheidend ist: Wer nach der Abnahme einen Mangel reklamiert, trägt die Beweislast dafür, dass dieser Mangel schon beim Abnahmetermin vorgelegen hat – und nicht erst später entstanden ist. Gerade deshalb lohnt es sich, die Abnahme nicht zu überstürzen und lieber einmal mehr protokollieren als einmal zu wenig.