Bauabnahme

Mit der Bauabnahme erklärt der Bauherr rechtsverbindlich, dass er die erbrachte Bauleistung als im Wesentlichen vertragsgemäß akzeptiert. Dieser Moment ist weit mehr als eine Formalität: Er verschiebt die Risikolage, setzt die Gewährleistungsfrist in Gang und macht die Schlussrechnung des Unternehmers fällig. Wer die Abnahme sorgfältig vorbereitet, schützt seine Rechte für die gesamte Gewährleistungszeit.

Was die Abnahme rechtlich auslöst

Mit dem Abnahmezeitpunkt gehen vier bedeutsame Rechtsfolgen einher, die unmittelbar wirksam werden. Erstens geht die Gefahr auf den Bauherrn über: Wird das Gebäude nach der Abnahme durch ein Ereignis beschädigt, das der Unternehmer nicht zu vertreten hat, trägt der Bauherr diesen Schaden. Zweitens beginnt die Gewährleistungsfrist zu laufen – nach BGB beträgt sie fünf Jahre, nach VOB/B vier Jahre ab Abnahme. Drittens wird die Schlussrechnung zur sofort fälligen Zahlung. Viertens kehrt sich die Beweislast um: Während der Unternehmer vor der Abnahme nachweisen muss, dass sein Werk mangelfrei ist, liegt diese Beweispflicht danach beim Bauherrn.

Welche Abnahmeformen es gibt

Das Gesetz und die VOB/B kennen verschiedene Wege, auf denen eine Abnahme zustande kommen kann. Die förmliche Abnahme mit gemeinsamem Begehungstermin und schriftlichem Protokoll ist die empfehlenswerteste Variante – nur so lassen sich festgestellte Mängel und vereinbarte Fristen lückenlos dokumentieren. Die stillschweigende Abnahme entsteht durch Ingebrauchnahme des fertiggestellten Werks oder – bei VOB-Verträgen – durch bloßen Zeitablauf von sechs Werktagen nach Zugang der Fertigstellungsmeldung ohne Reaktion. Eine fiktive Abnahme tritt ein, wenn der Bauherr nach einer gesetzten Frist weder abnimmt noch begründete Einwände erhebt. Einzelne Gewerke können außerdem per Teilabnahme vor der Gesamtfertigstellung abgenommen werden, was bei größeren Bauvorhaben mit mehreren Unternehmen sinnvoll sein kann.

Das Abnahmeprotokoll richtig aufsetzen

Ein vollständiges Abnahmeprotokoll hält alle festgestellten Mängel mit einer klaren Frist zur Beseitigung fest. Wurde vertraglich eine Vertragsstrafe vereinbart, muss der Bauherr diesen Vorbehalt ausdrücklich ins Protokoll aufnehmen – andernfalls verliert er seinen Anspruch darauf. Üblich ist außerdem ein Sicherheitseinbehalt von fünf Prozent der Schlussrechnungssumme bis zum Ende der Gewährleistungsfrist, der als Absicherung für eventuelle Nachbesserungen dient. Beide Parteien sollten das Protokoll unterzeichnen, um späteren Unklarheiten vorzubeugen.

Wann eine Abnahmeverweigerung berechtigt ist

Nicht jeder Mangel rechtfertigt die Verweigerung der Abnahme. Berechtigt dazu ist der Bauherr nur, wenn wesentliche Mängel vorliegen, die die Nutzbarkeit des Gebäudes erheblich beeinträchtigen. Kleinere Schönheitsfehler oder geringfügige Ausführungsmängel sind hingegen kein ausreichender Grund – sie werden im Protokoll festgehalten und mit Nachbesserungsfristen versehen. Verweigert der Bauherr zu Unrecht, riskiert er, dass eine fiktive Abnahme eintritt und er seine günstige Beweislastposition verliert. Bei tatsächlich wesentlichen Mängeln empfiehlt es sich, die Mängelrüge schriftlich mit einer angemessenen Nachbesserungsfrist zu verbinden. Lässt der Unternehmer diese Frist verstreichen, kann der Bauherr unter Umständen eine Ersatzvornahme durch ein anderes Unternehmen beauftragen und die Kosten in Rechnung stellen.

Praxisbeispiel: Sicherheitseinbehalt bei einem Neubau im Landkreis Osterholz

Ein Bauherr lässt in Grasberg ein Einfamilienhaus errichten. Die Schlussrechnung des Generalunternehmers beläuft sich auf 380.000 Euro. Bei der förmlichen Abnahme werden zwei Mängel protokolliert: eine nicht vollständig abgedichtete Hauseinführung und eine fehlende Abdichtungsnaht im Kellerbereich – in der Teufelsmoor-Region mit ihren hohen Grundwasserständen und moorigen Böden kein seltenes Thema, da Abdichtungsarbeiten hier besonders sorgfältig ausgeführt sein müssen. Der Bauherr zahlt den vereinbarten Sicherheitseinbehalt von fünf Prozent (19.000 Euro) zunächst nicht aus. Nach fristgerechter Nachbesserung und Bestätigung durch einen Sachverständigen wird der Einbehalt freigegeben. Ohne förmliches Protokoll wäre der Nachweis, dass die Mängel bereits bei Abnahme vorhanden waren, deutlich schwieriger zu führen gewesen.