Schenkungssteuer

Wer Immobilien oder anderes Vermögen noch zu Lebzeiten auf Angehörige überträgt, löst in der Regel Schenkungssteuer aus. Sie gilt als Schwestersteuer zur Erbschaftsteuer und folgt denselben gesetzlichen Regelungen – sowohl bei den Freibeträgen als auch bei den Steuersätzen. Für Eigentümer, die ihre Immobilie im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge weitergeben möchten, ist sie ein zentrales Planungsinstrument.

Freibeträge und Steuerklassen

Das Schenkungsteuerrecht unterscheidet drei Steuerklassen, die sich nach dem Verwandtschaftsgrad zwischen Schenker und Beschenktem richten. In Steuerklasse I – also bei Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern und Kindern – liegen die Steuersätze zwischen 7 und 30 Prozent, je nach Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs. Steuerklasse II umfasst beispielsweise Geschwister und Nichten oder Neffen, Steuerklasse III alle übrigen Personen; hier fallen deutlich höhere Sätze von bis zu 43 bzw. 50 Prozent an.

Die persönlichen Freibeträge sind nach Verwandtschaftsgrad gestaffelt: Ehegatten und eingetragene Lebenspartner können bis zu 500.000 Euro steuerfrei erhalten, Kinder jeweils 400.000 Euro, Enkel 200.000 Euro. Eltern und Großeltern erhalten bei einer Schenkung nur 20.000 Euro – der höhere Freibetrag von 100.000 Euro gilt für sie allein im Erbfall. Für Geschwister, Nichten, Neffen und weitere Personen gilt ein Freibetrag von 20.000 Euro. Entscheidend ist: Diese Beträge stehen alle zehn Jahre erneut zur Verfügung – sowohl für Schenkungen als auch für spätere Erbschaften.

Bewertung der übertragenen Immobilie

Die Steuerbemessungsgrundlage richtet sich nach dem Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Schenkung. Das Finanzamt ermittelt diesen Wert nach dem Bewertungsgesetz, wobei je nach Immobilientyp unterschiedliche Verfahren zur Anwendung kommen: Das Vergleichswertverfahren eignet sich für Eigentumswohnungen mit ausreichend Marktdaten, das Vergleichswertverfahren für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, das Ertragswertverfahren für Mietwohngrundstücke; das Sachwertverfahren greift nur, wenn Vergleichsdaten fehlen.

Wer der Auffassung ist, dass der behördlich ermittelte Wert zu hoch ausfällt, kann durch ein unabhängiges Sachverständigengutachten einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen. Ob sich dieser Aufwand lohnt, ist eine Abwägungsfrage: Die Gutachterkosten müssen in einem vernünftigen Verhältnis zur möglichen Steuerersparnis stehen. Im Raum Grasberg und dem Landkreis Osterholz – wo Grundstücke mit Torfböden oder moorigen Untergründen durchaus zu abweichenden Verkehrswerten führen können – kann ein Gutachten mitunter auch aus bewertungstechnischen Gründen sinnvoll sein, da besondere Bodenverhältnisse den Wert des Objekts beeinflussen.

Die Zehn-Jahres-Regelung strategisch nutzen

Das Finanzamt addiert alle Zuwendungen, die ein Schenker einer bestimmten Person innerhalb von zehn Jahren gewährt hat. Überschreitet die Summe den maßgeblichen Freibetrag, wird auf den übersteigenden Betrag Steuer fällig. Nach Ablauf der zehn Jahre beginnt die Frist neu – der Freibetrag steht dann wieder vollständig zur Verfügung.

Wer frühzeitig plant, kann durch zeitlich verteilte Übertragungen erhebliche Steuervorteile erzielen. Ergänzend lässt sich die Konstellation ausweiten, indem beide Ehegatten als Schenker auftreten: Jeder kann den Freibetrag gegenüber demselben Kind oder Enkel separat ausschöpfen. Für eine rechtssichere Planung ist eine sorgfältige Dokumentation der einzelnen Zuwendungen mit genauen Daten unerlässlich.

Steuerbefreiungen und Gestaltungsmöglichkeiten

Das selbst genutzte Familienheim lässt sich unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei auf den Ehegatten übertragen – ohne Beschränkung der Wohnfläche. Kinder können das Familienheim dagegen nur im Erbfall steuerfrei übernehmen – bis 200 Quadratmeter Wohnfläche und bei zehnjähriger Selbstnutzung; eine Schenkung zu Lebzeiten ist nicht befreit. Gibt es die Selbstnutzung innerhalb dieser Frist auf, entsteht rückwirkend eine Steuerpflicht.

Wer eine Immobilie überträgt, sich aber die weitere Nutzung sichern möchte, kann einen Nießbrauch oder ein lebenslanges Wohnrecht vorbehalten. Solche Rechte mindern den Schenkungswert und damit die Steuerlast. Auch eine Schenkung gegen Übernahme von Verbindlichkeiten – etwa noch valutierender Hypotheken – reduziert die steuerlich relevante Bereicherung.

Meldepflichten und praktisches Vorgehen

Schenkungen sind dem zuständigen Finanzamt grundsätzlich innerhalb von drei Monaten anzuzeigen. In der Praxis übernimmt der beurkundende Notar bei notariell beurkundeten Übertragungsverträgen die Meldung; das betrifft den überwiegenden Teil aller Immobilienschenkungen. Dennoch sollten Schenker und Beschenkte die Frist im Blick behalten, da auch nicht notariell beurkundete Schenkungen anzeigepflichtig sind.

Eine strukturierte Gesamtplanung der Vermögensnachfolge empfiehlt sich frühzeitig, am besten gemeinsam mit einem Steuerberater und einem Notar. Gerade wenn mehrere Objekte, unterschiedliche Begünstigte und längere Planungshorizonte zusammenkommen, zahlt sich eine koordinierte Vorgehensweise aus.