Ein Realkredit ist ein langfristiges Darlehen, bei dem die kreditgebende Bank ihr Geld durch die Eintragung eines Grundpfandrechts – meist einer Grundschuld, seltener einer Hypothek – in Abteilung III des Grundbuchs absichert. Diese dingliche Sicherheit gibt dem Kreditinstitut im Ernstfall das Recht, die Immobilie zwangszuversteigern. Für Darlehensnehmer hat das einen konkreten Vorteil: Die Zinsen liegen deutlich unter denen ungesicherter Konsumkredite. Der Realkredit ist deshalb die Standardform, wenn Menschen im Raum Bremen oder im Landkreis Osterholz ein Haus kaufen oder bauen.
Wie der Beleihungswert die Konditionen bestimmt
Bevor eine Bank den Zinssatz festlegt, ermittelt sie den sogenannten Beleihungswert der Immobilie. Dieser liegt bewusst unterhalb des aktuellen Marktwertes, weil die Bank auch für den Fall einer Zwangsversteigerung in einem ungünstigen Marktumfeld abgesichert sein möchte. Entscheidend ist dann der Beleihungsauslauf – also das Verhältnis zwischen der Darlehenssumme und dem Beleihungswert.
Bis zu einer Grenze von rund 60 Prozent des Beleihungswerts bieten die meisten Institute ihre besten Konditionen an. Steigt der Beleihungsauslauf darüber hinaus, erhöhen Banken den Zinssatz schrittweise als Risikoaufschlag. Bei sehr hohen Finanzierungsanteilen jenseits von 80 oder 90 Prozent können diese Aufschläge spürbar ins Gewicht fallen.
Im Teufelsmoor-Gebiet rund um Grasberg und Worpswede kommt bei der Beleihungswertermittlung noch ein regionaler Faktor hinzu: Moor- und Marschböden mit hohem Grundwasserstand erfordern aufwendigere Gründungen und beeinflussen die nachhaltige Werthalftigkeit eines Neubaus. Ein erfahrener Gutachter wird diese Besonderheit berücksichtigen – und damit auch der Beleihungswert unter Umständen konservativer ausfallen als bei einem vergleichbaren Objekt auf gewachsenem Boden.
Laufzeit, Zinsbindung und Darlehensformen
Realkredite werden typischerweise über viele Jahre laufend vereinbart – Laufzeiten von 15 bis 35 Jahren sind üblich. Davon zu unterscheiden ist die Zinsbindungsdauer, also der Zeitraum, für den der vereinbarte Zinssatz festgeschrieben ist. Gängige Zinsbindungen reichen von 5 bis zu 20 Jahren oder länger. Je länger die Zinsbindung, desto planbarer die monatliche Belastung – und desto eher lässt sich ein langfristiges Finanzierungskonzept aufstellen.
Bei der Tilgungsstruktur gibt es ebenfalls Varianten: Das Annuitätendarlehen mit gleichbleibender monatlicher Rate ist am weitesten verbreitet. Beim klassischen Tilgungsdarlehen sinkt die Rate im Zeitverlauf, weil sich die Restschuld und damit die Zinslast verringern. Endfällige Darlehen, bei denen die Tilgung erst am Ende der Laufzeit erfolgt, spielen heute vor allem noch bei bestimmten Vermietungsstrukturen eine Rolle. Auf der Zinsseite steht dem Festzinsdarlehen das variable Darlehen gegenüber, das sich an einem Referenzzinssatz orientiert. Cap-Darlehen verbinden die Flexibilität eines variablen Zinses mit einer vereinbarten Zinsobergrenze.
Chancen und Risiken für Darlehensnehmer
Der zentrale Vorteil des Realkredits liegt im vergleichsweise niedrigen Zinsniveau, das erst durch die dingliche Sicherheit möglich wird. Wer vermietet, kann die Darlehenszinsen zudem als Werbungskosten steuerlich geltend machen. Hohe Darlehenssummen, wie sie beim Erwerb eines Einfamilienhauses oder Resthofs im Landkreis Osterholz typisch sind, lassen sich so über einen langen Zeitraum solide finanzieren.
Das Risiko liegt auf der anderen Seite offen: Wer die vereinbarten Raten dauerhaft nicht mehr bedienen kann, verliert im schlimmsten Fall die Immobilie durch Zwangsversteigerung. Wer das Darlehen vorzeitig ablösen möchte – etwa bei einem Verkauf oder einer Umschuldung vor Ende der Zinsbindung –, muss in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, die den finanziellen Spielraum deutlich einengen kann. Eine durchdachte Finanzierungsplanung, die Laufzeit, Zinsbindung und persönliche Lebensplanung aufeinander abstimmt, ist deshalb kein Luxus, sondern Grundlage jeder soliden Immobilienfinanzierung.