Ordnungswidrigkeit

Eine Ordnungswidrigkeit ist ein Regelverstoß, der zwar unterhalb der strafrechtlichen Schwelle liegt, aber dennoch mit einem behördlichen Bußgeld geahndet wird. Im Immobilienbereich begegnet dieser Begriff vor allem im Zusammenhang mit dem Bauordnungsrecht, dem Mietrecht und dem Energierecht. Die Übergänge zur Strafbarkeit sind fließend – wiederholte oder besonders schwerwiegende Verstöße können in manchen Konstellationen strafrechtliche Relevanz erlangen.

Ordnungswidrigkeiten im Baurecht

Der klassischste Fall ist das Bauen ohne die erforderliche Genehmigung. Die zuständige Baubehörde – im Landkreis Osterholz ist das das Bauordnungsamt in Osterholz-Scharmbeck – kann in solchen Fällen Bußgelder von beträchtlicher Höhe verhängen, in schwerwiegenden Fällen bis zu 500.000 Euro. Ordnungswidrig handelt aber auch, wer ein genehmigtes Bauvorhaben abweichend von den Plänen ausführt, ohne eine Nachtragsgenehmigung einzuholen, oder wer eine Nutzungsänderung – etwa die Umwandlung einer Garage in einen Wohnraum – ohne Erlaubnis vornimmt.

Ebenso sanktioniert werden Verstöße gegen Abstandsflächenvorschriften oder die Nichtbeachtung von Auflagen, die in der Baugenehmigung ausdrücklich festgehalten sind. Wer nach einer behördlichen Anordnung einen baurechtswidrigen Zustand nicht beseitigt, riskiert zusätzliche Bußgelder.

Energierechtliche Pflichten und ihre Konsequenzen

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet Eigentümer beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie zur Vorlage eines gültigen Energieausweises. Fehlt dieses Dokument oder enthält es falsche Angaben, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit – mit Bußgeldern von bis zu 15.000 Euro. Gleiches gilt, wenn Energiekennwerte in Immobilienanzeigen unrichtig oder gar nicht angegeben werden.

Auch Nachrüstpflichten nach dem GEG, etwa zur Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Bereichen wie Kellerräumen oder Dachböden, sind keine bloße Empfehlung. Wer diese Pflichten nicht erfüllt, kann ebenfalls in den Bereich der Ordnungswidrigkeiten geraten.

Mietrechtliche Verstöße

Wo eine Mietpreisbremse gilt, sind Vermieter an zulässige Miethöhen gebunden. Eine Überschreitung dieser Grenze kann mit Bußgeldern bis zu 100.000 Euro geahndet werden. Auch im Bereich der Wohnraumvermittlung gibt es klare gesetzliche Vorgaben – Verstöße gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz sind ordnungswidrig. In Städten mit einem Wohnraumschutzgesetz, etwa in Bremen, kann die nicht genehmigte Zweckentfremdung von Wohnraum – beispielsweise als dauerhaftes Ferienappartement – ebenfalls zu Bußgeldern führen.

Verfahren, Bußgeldhöhe und Folgen

Ordnungswidrigkeitenverfahren werden von der jeweils zuständigen Behörde eingeleitet und münden in einen Bußgeldbescheid, der als Verwaltungsakt ergeht. Betroffene haben die Möglichkeit, innerhalb von zwei Wochen Einspruch einzulegen – die Sache wird dann gerichtlich überprüft. Bei der Bemessung des Bußgeldes spielen die wirtschaftlichen Verhältnisse des Betroffenen eine Rolle; Vorsatz wird grundsätzlich strenger bewertet als Fahrlässigkeit, und Wiederholungsfälle können zu empfindlich höheren Strafen führen.

Neben dem Bußgeld selbst können weitere Konsequenzen eintreten: Behörden haben die Befugnis, die Nutzung eines Gebäudes zu untersagen, bis ein rechtmäßiger Zustand hergestellt ist, oder die Beseitigung eines rechtswidrigen Zustands anzuordnen. Bei gewerberechtlich relevanten Verstößen ist zudem eine Eintragung im Gewerbezentralregister möglich.

Prävention: Vorsicht ist günstiger als Nachbesserung

Der sicherste Weg, Ordnungswidrigkeiten zu vermeiden, ist ein sorgfältiger Umgang mit Genehmigungspflichten schon vor Beginn eines Vorhabens. Wer ein Bauvorhaben plant – ob Neubau, Anbau oder Nutzungsänderung –, sollte alle erforderlichen Genehmigungen vollständig einholen und die darin enthaltenen Auflagen konsequent einhalten. Bei Unsicherheiten ist der frühzeitige Kontakt zur zuständigen Behörde oft der einfachste Weg, um kostspielige Fehler zu vermeiden. Dasselbe gilt für die rechtzeitige Beschaffung eines Energieausweises vor dem Verkauf oder der Vermietung sowie für die Prüfung mietrechtlicher Vorgaben im Vorfeld einer Neuvermietung.