Maisonette

Der Begriff Maisonette stammt aus dem Französischen und bedeutet sinngemäß „kleines Haus". Gemeint ist eine Wohnform, die sich über zwei übereinanderliegende Geschosse erstreckt und durch eine eigene, interne Treppe erschlossen wird – ohne dass man dafür das gemeinschaftliche Treppenhaus betreten muss. Trotz der Lage im Mehrfamilienhaus entsteht so ein Wohngefühl, das eher an ein freistehendes Haus erinnert als an eine konventionelle Etagenwohnung. Gelegentlich wird diese Wohnform auch als Duplex-Wohnung bezeichnet.

Grundriss und Raumaufteilung

Das Grundprinzip einer Maisonette folgt einer klaren Logik: Die untere Ebene dient dem gemeinschaftlichen Wohnen – dort befinden sich Eingang, Wohnzimmer, Küche, Esszimmer und häufig ein Gäste-WC. Die obere Ebene ist dem privaten Rückzug vorbehalten, also Schlaf- und Kinderzimmern sowie dem Badezimmer. Diese räumliche Trennung schafft eine Zonierung, die sonst nur im Eigenheim möglich ist.

Manche Grundrisse integrieren zusätzlich eine Galerie, die beide Ebenen optisch verbindet, für Lichteinfall sorgt und großzügige Raumhöhen entstehen lässt. Die Wohnflächen bewegen sich je nach Objekt in einer recht weiten Spanne – von kompakteren Stadtgrundrissen bis hin zu großzügigen Penthouse-Maisonettes in oberen Stockwerken.

Die interne Treppe: Herzstück und Herausforderung

Die Verbindungstreppe zwischen beiden Ebenen ist baulich das entscheidende Element. Komfortable gerade Treppen beanspruchen je nach Ausführung sechs bis zwölf Quadratmeter Grundfläche – das ist Platz, der im Wohnbereich fehlt, sich aber unter der Treppe oft als Stauraum zurückgewinnen lässt. Wendeltreppen sind zwar platzsparender, aber weniger alltagstauglich, besonders für Kinder, ältere Bewohner oder beim Möbeltransport.

Gesetzlich vorgeschrieben sind ein beidseitiger Handlauf, eine Mindestbreite von 80 Zentimetern und Geländer mit ausreichender Höhe. Diese Anforderungen begrenzen gleichzeitig, wie schlank eine Treppe tatsächlich ausgeführt werden kann. Wer die Wohnung langfristig nutzen möchte, sollte die Barrierefreiheit frühzeitig mitdenken – eine Maisonette lässt sich nachträglich kaum barrierefrei ertüchtigen.

Stärken und Schwächen im Alltag

Die Maisonette bietet echte Vorteile: Die räumliche Trennung von Wohn- und Schlafbereich erhöht die Privatsphäre innerhalb der Wohnung spürbar. Ein Homeoffice oder ein Kinderzimmer auf der oberen Ebene lässt sich vom Wohnalltag unten gut abschirmen. Dazu kommt das bereits erwähnte großzügige Raumgefühl, das viele Käufer als wertstabil empfinden.

Auf der anderen Seite stehen Aspekte, die nicht unterschätzt werden sollten: Die Treppe ist ein Unfallrisiko, besonders in Haushalten mit kleinen Kindern oder älteren Menschen. Durch das größere Luftvolumen und die offenere Raumstruktur liegen die Heizkosten häufig etwas höher als in vergleichbaren eingeschossigen Wohnungen. Und der Kaufpreis liegt in der Regel deutlich über dem einer konventionellen Wohnung gleicher Größe.

Maisonette als Kapitalanlage oder Eigennutzung

Für Familien mit Kindern ist die Maisonette oft besonders attraktiv, weil die Kinder auf der oberen Ebene einen eigenen Bereich haben, während das Erdgeschoss dem Familienleben offen steht. Paare schätzen die Möglichkeit, Homeoffice oder Gästebereiche klar vom Wohnbereich zu trennen. Auch als Kapitalanlage gelten Maisonettes als stabil – die Fluktuation ist erfahrungsgemäß geringer als bei kleinen Einzimmerwohnungen, weil die Wohnform eher zu einem längeren Verbleib einlädt.

Im Raum Bremen und im Landkreis Osterholz begegnet man Maisonetten vor allem im neueren Geschosswohnungsbau oder in umgenutzten älteren Gebäuden. Wer beim Kauf eine Finanzierung benötigt, sollte beachten, dass in Niedersachsen – also etwa in Grasberg oder Osterholz-Scharmbeck – die Grunderwerbsteuer derzeit 5,0 Prozent des Kaufpreises beträgt. Für Objekte im Bremer Stadtgebiet gilt seit dem 1. Juli 2025 ein erhöhter Satz von 5,5 Prozent. Diese Differenz kann bei hochpreisigen Maisonettes einen merklichen Unterschied in der Gesamtkalkulation machen.