Eigentumswohnung

Eine Eigentumswohnung ist eine einzelne Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, die im Grundbuch als selbstständiges Wohnungseigentum eingetragen ist und einer Person allein gehört. Das Besondere an dieser Eigentumsform: Sie verbindet das Sondereigentum an der eigenen Wohnung mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum des gesamten Gebäudes. Damit sind alle Wohnungseigentümer im Haus dauerhaft miteinander verbunden – rechtlich, finanziell und praktisch.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Das Sondereigentum umfasst den Innenbereich der Wohnung: nicht tragende Wände, Bodenbeläge, Innentüren, Sanitärinstallationen sowie die Elektrik innerhalb der Wohnungsgrenzen. Hier entscheidet die Eigentümerin oder der Eigentümer allein über Gestaltung, Renovierung und Umbauten.

Zum Gemeinschaftseigentum zählen dagegen alle Teile des Gebäudes, die alle Bewohner gemeinsam nutzen oder die der Gebäudestatik dienen: Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug, zentrale Heizungsanlage, Hauptleitungen und das Grundstück selbst. Über Veränderungen am Gemeinschaftseigentum entscheidet die Eigentümergemeinschaft durch Beschluss – in der Regel mit Mehrheit, bei grundlegenden Eingriffen einstimmig. Fenster und Balkone sind in der Praxis ein häufiger Streitpunkt: Hier kommt es auf die genaue Formulierung in der Teilungserklärung an.

Rechtliche Grundlagen

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) bildet die gesetzliche Basis für alle Rechte und Pflichten innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentumseinheiten wird durch eine notariell beurkundete Teilungserklärung festgelegt. Dieses Dokument beschreibt, welche Flächen zum Sondereigentum gehören, wie die Miteigentumsanteile verteilt sind und nach welchen Regeln die Gemeinschaft geführt wird. Änderungen an der Teilungserklärung erfordern die Zustimmung aller Eigentümer – ein Grund mehr, dieses Dokument vor dem Kauf sorgfältig zu lesen.

Im Grundbuch wird jede Eigentumswohnung als eigenständiges Wohnungsgrundbuchblatt geführt. Das Amtsgericht Osterholz-Scharmbeck ist für Immobilien im Landkreis Osterholz zuständig; für Wohnungen im Stadtgebiet Bremen gilt das dortige Grundbuchamt. Belastungen wie eine Grundschuld zur Finanzierung werden ebenfalls dort eingetragen.

Hausgeld und laufende Kosten

Wer eine Eigentumswohnung besitzt, zahlt monatlich Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft. Darin enthalten sind anteilige Betriebskosten (Heizung, Wasser, Versicherung, Hausmeister), Verwaltungskosten sowie eine Einlage in die Instandhaltungsrücklage. Die Höhe der Rücklage richtet sich nach Alter und Zustand des Gebäudes – bei älterem Bestand sollte sie spürbar höher angesetzt sein als bei einem Neubau.

Darüber hinaus können Sonderumlagen anfallen, wenn größere Sanierungen – etwa am Dach oder der Fassade – anstehen und die Rücklage nicht ausreicht. Eine gut gefüllte Rücklage schützt vor unerwarteten Nachzahlungen; beim Kauf lohnt es sich daher, die aktuellen Hausgeldabrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre einzusehen.

Kauf, Nebenkosten und Finanzierung

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung fallen neben dem Kaufpreis die üblichen Nebenkosten an: Notarkosten, Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls Maklerprovision. In Niedersachsen beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent des Kaufpreises; im Land Bremen gilt seit dem 1. Juli 2025 ein erhöhter Satz von 5,5 Prozent. Wer eine Wohnung in der Überseestadt oder einem anderen Bremer Stadtquartier erwirbt, sollte diesen Unterschied in der Budgetplanung berücksichtigen. Die Maklerprovision wird seit Dezember 2020 gesetzlich hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

Für die Finanzierung empfiehlt sich ausreichend Eigenkapital, um die Nebenkosten abzudecken und die monatliche Belastung aus Kredit und Hausgeld solide kalkulieren zu können. KfW-Förderprogramme können je nach Energieeffizienz der Wohnung ergänzend in Frage kommen.

Vor- und Nachteile im Überblick

Eine Eigentumswohnung bietet die Möglichkeit zum Vermögensaufbau, schützt als Sachwert vor Inflation und kann – wenn vermietet – laufende Mieteinnahmen sowie steuerliche Vorteile durch Abschreibung (AfA) bringen. Wer selbst einzieht, lebt mietfrei und kann den Innenbereich nach eigenen Vorstellungen gestalten.

Auf der anderen Seite bindet ein Wohnungskauf erhebliches Kapital, und unerwartete Sonderumlagen für größere Sanierungsmaßnahmen können die Liquidität belasten. Zudem erfordert das Zusammenleben in einer Eigentümergemeinschaft Kompromissbereitschaft: Entscheidungen über das Gemeinschaftseigentum lassen sich nicht im Alleingang treffen. Wer kurzfristig flexibel bleiben möchte, sollte bedenken, dass ein Wiederverkauf Zeit braucht.

Häufige Frage: „Ich kaufe eine Eigentumswohnung – muss ich das monatliche Hausgeld auch dann zahlen, wenn ich selbst einziehe und keine Betriebskosten über Nebenkosten abrechne?"

Ja, das Hausgeld ist unabhängig davon fällig, ob Sie selbst in der Wohnung wohnen oder sie vermieten. Es deckt gemeinschaftliche Kosten ab, die für das gesamte Gebäude anfallen – von der Gebäudeversicherung über die Pflege des Treppenhauses bis hin zur Instandhaltungsrücklage. Diese Kosten entstehen unabhängig davon, wer die einzelne Wohnung bewohnt. Käufer sollten das Hausgeld daher von Anfang an als festen Kostenblock in ihrer monatlichen Budgetplanung einkalkulieren.