Jahresrohertrag

Der Jahresrohertrag gibt an, welche Gesamteinnahmen eine Immobilie innerhalb eines Jahres erzielt – und zwar bevor irgendwelche Kosten in Abzug gebracht werden. Er setzt sich in erster Linie aus den Kaltmieten der vermieteten Wohn- oder Gewerbeflächen zusammen, kann aber auch Einnahmen aus Stellplätzen, Garagen oder Werbeflächen am Gebäude umfassen. Als vorgelagerte Rechengröße bildet er die erste Stufe bei der Beurteilung, ob eine Investition wirtschaftlich tragfähig ist.

Wie der Jahresrohertrag berechnet wird

Die Berechnung ist grundsätzlich übersichtlich: Die vereinbarte monatliche Kaltmiete wird mit zwölf multipliziert; hinzu kommen sämtliche weiteren regelmäßigen Einnahmen aus der Immobilie. Entscheidend ist dabei, dass der Jahresrohertrag auf der sogenannten Sollmiete basiert – also dem Ertrag, der bei vollständiger Vermietung theoretisch erzielbar wäre. Leerstände oder Mietausfälle fließen in dieser Betrachtung noch nicht ein; sie werden erst auf einer späteren Berechnungsstufe, dem Jahresreinertrag, berücksichtigt.

Bedeutung im Ertragswertverfahren

Im Ertragswertverfahren, das bei der Verkehrswertermittlung von Renditeobjekten und Mehrfamilienhäusern angewendet wird, ist der Jahresrohertrag der rechnerische Ausgangspunkt. Aus dem Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresrohertrag ergibt sich der sogenannte Vervielfältiger, der anzeigt, nach wie vielen Jahren sich der Kaufpreis durch die Mieteinnahmen theoretisch amortisiert hätte. Im Raum Bremen und im Landkreis Osterholz – wo das zuständige Grundbuchamt in Osterholz-Scharmbeck liegt und der Gutachterausschuss Bremen für das Stadtgebiet Vergleichsdaten liefert – ziehen Gutachter diese Kennzahl regelmäßig heran, um Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Objekte einzuordnen.

Jahresrohertrag und Jahresreinertrag im Vergleich

Beide Begriffe werden im Alltag gelegentlich verwechselt, bezeichnen aber unterschiedliche Dinge. Während der Jahresrohertrag schlicht alle Einnahmen addiert, zieht der Jahresreinertrag davon die tatsächlichen Bewirtschaftungskosten ab: Instandhaltungsrücklagen, Hausverwaltung, Versicherungsprämien und die Grundsteuer – in Niedersachsen seit 2025 nach dem landeseigenen Flächen-Lage-Modell berechnet – mindern den Rohertrag auf den verfügbaren Überschuss. Erst der Reinertrag zeigt, was eine Immobilie unter realistischen Bedingungen tatsächlich abwirft. Der Jahresrohertrag liefert dafür die notwendige Ausgangsbasis und erlaubt einen schnellen ersten Vergleich zwischen verschiedenen Objekten.