Immobilienerbe

Unter dem Begriff Immobilienerbe versteht man den Übergang von Grundstücken, Häusern oder Wohnungen auf eine andere Person – entweder durch den Erbfall nach dem Tod des Eigentümers oder durch eine Schenkung zu Lebzeiten im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge. Das Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht behandelt beide Wege nach denselben Grundregeln, bietet aber durch Freibeträge, Steuerbefreiungen und Gestaltungsmöglichkeiten erheblichen Spielraum, die Steuerlast zu senken oder ganz zu vermeiden.

Freibeträge und Steuerklassen

Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, kann persönliche Freibeträge geltend machen, die sich nach dem Verwandtschaftsgrad richten. Ehegatten und eingetragene Lebenspartner profitieren von einem Freibetrag in Höhe von 500.000 Euro, Kinder können jeweils bis zu 400.000 Euro steuerfrei erhalten, Enkel bis zu 200.000 Euro. Für alle übrigen Personen – etwa Geschwister, Nichten oder nicht verwandte Dritte – gilt ein deutlich niedrigerer Freibetrag von 20.000 Euro.

Zusätzlich steht Ehegatten ein besonderer Versorgungsfreibetrag von 256.000 Euro zu. Der auf den Freibetrag entfallende Überschuss wird je nach Steuerklasse und Wert des Erwerbs mit Steuersätzen zwischen 7 und 50 Prozent belastet – ein weiter Rahmen, der zeigt, wie stark Verwandtschaftsgrad und Vermögensgröße die tatsächliche Steuerlast beeinflussen.

Ein entscheidender Vorteil bei der Übertragung zu Lebzeiten: Die Freibeträge leben alle zehn Jahre neu auf. Wer also frühzeitig plant, kann dieselbe Immobilie schrittweise und steuergünstig auf die nächste Generation übertragen.

Steuerbefreiungen beim Familienheim

Das Erbschaftsteuerrecht kennt eine besonders weitreichende Befreiung für das sogenannte Familienheim. Ehepartner können eine selbst genutzte Wohnimmobilie vollständig steuerfrei erben – unabhängig von ihrer Größe –, sofern sie die Immobilie nach dem Erbfall mindestens zehn Jahre lang selbst bewohnen. Eine erzwungene Aufgabe der Selbstnutzung, etwa wegen Pflegebedürftigkeit, wird dabei berücksichtigt.

Für Kinder gilt dieselbe Zehn-Jahres-Frist, allerdings ist die steuerfreie Wohnfläche auf 200 Quadratmeter begrenzt. Hinzu kommt die Voraussetzung des unverzüglichen Einzugs nach dem Erbfall – wer die Immobilie längere Zeit leer stehen lässt, riskiert die Steuerbefreiung.

Vermiete Immobilien fallen zwar nicht unter diese vollständige Befreiung, werden jedoch beim steuerlichen Bewertungsansatz mit einem pauschalen Abschlag von 10 Prozent begünstigt.

Vorweggenommene Erbfolge und Nießbrauch

Wer die Freibeträge mehrfach nutzen möchte, überträgt seine Immobilie nicht erst beim Tod, sondern bereits zu Lebzeiten. Dieser Weg – die vorweggenommene Erbfolge – ermöglicht eine schrittweise Übertragung über mehrere Zehn-Jahres-Zyklen. Ein weiterer Vorteil: Wertsteigerungen, die nach der Schenkung beim Beschenkten eintreten, unterliegen keiner weiteren Schenkungsteuer.

Häufig wird dabei ein Nießbrauch vereinbart: Der Schenker überträgt das Eigentum, behält aber das Recht, die Immobilie weiterhin zu nutzen oder die Mieteinnahmen zu beziehen. Der Nießbrauch mindert den steuerlich anzusetzenden Schenkungswert erheblich, weil der Wert des vorbehaltenen Nutzungsrechts vom Immobilienwert abgezogen wird. Als weniger weitreichende Alternative kommt ein Wohnrecht in Betracht, das jedoch einen geringeren Kapitalwert aufweist und die Steuerersparnis entsprechend kleiner ausfällt.

Erbengemeinschaft und Pflichtteil

Hinterlässt jemand mehrere Erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft – alle Miterben werden gemeinsam Eigentümer der Immobilie. Verwaltungsentscheidungen müssen grundsätzlich gemeinschaftlich getroffen werden, ein Verkauf ist nur mit Zustimmung aller möglich. In der Praxis führt das bei uneinigen Erben nicht selten zu langwierigen Konflikten oder einer gerichtlichen Teilungsversteigerung, bei der selten ein marktgerechter Preis erzielt wird.

Wer durch Testament von der Erbfolge ausgeschlossen wird, hat als naher Angehöriger in der Regel Anspruch auf den Pflichtteil – die Hälfte des gesetzlichen Erbteils, ausgezahlt als Geldanspruch, nicht als Sachanteil an der Immobilie. Zu beachten ist die Pflichtteilsergänzung: Schenkungen, die der Erblasser innerhalb der letzten zehn Jahre vor seinem Tod vorgenommen hat, werden bei der Berechnung des Pflichtteils anteilig berücksichtigt. Je länger eine Schenkung zurückliegt, desto geringer fällt dieser Ergänzungsanspruch aus.

Beispielrechnung: Einfamilienhaus im Landkreis Osterholz

Eine Mutter überträgt ihrem Sohn zu Lebzeiten ein Einfamilienhaus in Ritterhude (Landkreis Osterholz) mit einem steuerlich festgestellten Wert von 480.000 Euro. Sie behält sich einen Nießbrauch vor, dessen kapitalisierter Wert – abhängig von ihrem Alter und dem Liegenschaftszins – mit 120.000 Euro berechnet wird.

Steuerlicher Ansatz:

• Schenkungswert brutto: 480.000 €
• Abzug Nießbrauch: – 120.000 €
• Ansatz nach Nießbrauch: 360.000 €
• Persönlicher Freibetrag Kind: – 400.000 €
• Steuerpflichtiger Erwerb: 0 €

Die Schenkung bleibt in diesem Fall vollständig steuerfrei. Nach Ablauf von zehn Jahren lebt der Freibetrag für den Sohn neu auf – sollte die Mutter zu diesem Zeitpunkt noch weiteres Vermögen übertragen wollen, stünden erneut 400.000 Euro steuerfrei zur Verfügung. Da es sich um eine Schenkung in Niedersachsen handelt, fällt – anders als beim entgeltlichen Kauf – keine Grunderwerbsteuer (dort 5,0 %) an; Schenkungen unter gerader Linie sind von dieser Steuer befreit.

Für Immobilien im Stadtgebiet Bremen gelten dieselben erbschaftsteuerlichen Grundregeln, jedoch beträgt die Grunderwerbsteuer dort seit dem 1. Juli 2025 erhöhte 5,5 % – relevant etwa, wenn ein geerbtes Objekt später an Dritte verkauft wird; die Übernahme durch Miterben zur Nachlassteilung ist dagegen steuerfrei (§ 3 Nr. 3 GrEStG).