Hochhaus

Als Hochhaus gilt nach den meisten deutschen Landesbauordnungen ein Gebäude, dessen Fußboden mindestens eines Aufenthaltsraumes mehr als 22 Meter über der natürlichen Geländeoberfläche liegt. Diese Schwelle ist kein willkürlicher Wert: Sie markiert die Höhe, bis zu der die Feuerwehr mit tragbaren Leitern zuverlässig retten kann. Oberhalb dieser Grenze greifen deutlich umfangreichere technische und baurechtliche Anforderungen.

Brandschutz und Rettungswege

Weil externe Rettung über Leitern ab einer gewissen Höhe nicht mehr möglich ist, müssen Hochhäuser über gesicherte interne Fluchtwege verfügen. Dazu gehören rauchdichte, druckbelüftete Treppenräume, die auch im Brandfall sicher begehbar bleiben. Automatische Brandmeldeanlagen und in vielen Bundesländern auch Sprinkleranlagen sind vorgeschrieben, ebenso mindestens ein Feuerwehraufzug, der ausschließlich für Einsatzkräfte reserviert ist und besondere technische Anforderungen erfüllen muss. Die konkreten Vorgaben richten sich nach der jeweiligen Landesbauordnung – in Niedersachsen und Bremen weichen einzelne Details voneinander ab, was bei grenznahen Projekten im Bremer Umland durchaus eine Rolle spielen kann.

Statik, Erschließung und Windlast

Ein Hochhaus stellt die Tragwerksplanung vor Aufgaben, die bei normalen Mehrfamilienhäusern nicht anfallen. Windlasten nehmen mit der Höhe erheblich zu und müssen rechnerisch nachgewiesen werden. Die vertikale Erschließung erfordert mehrere Personenaufzüge, um auch bei hohem Bewohneraufkommen akzeptable Wartezeiten zu gewährleisten. Diese technischen Anforderungen beginnen bereits in der Entwurfsphase und beeinflussen Baukosten wie Grundrissorganisation erheblich. In der ländlich geprägten Pendlerregion rund um Grasberg und den Landkreis Osterholz spielt der Hochhausbau keine nennenswerte Rolle – die Bestandsstruktur besteht dort fast ausschließlich aus Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Resthöfen.

Laufende Kosten für Eigentümer und Bewohner

Wer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft in einem Hochhaus lebt, spürt die technischen Anforderungen unmittelbar im Hausgeld. Aufzüge müssen regelmäßig gewartet und turnusmäßig durch einen Sachverständigen geprüft werden. Brandschutzanlagen, Sprinklernetze und Brandmeldezentralen verursachen laufende Prüf- und Wartungskosten, die auf alle Eigentümer umgelegt werden. Auch Gebäudeversicherungen fallen bei Hochhäusern häufig teurer aus als bei vergleichbaren Niedrigbauten. Die Vermietbarkeit hängt stark von Lage, Ausstattungsstandard und der Qualität der Verwaltung ab – gut gepflegte Hochhäuser in zentralen Lagen können attraktiv sein, vernachlässigte Objekte hingegen sind schwer zu vermarkten.