Festdarlehen

Ein Festdarlehen – auch endfälliges Darlehen genannt – ist eine Kreditform, bei der während der gesamten Laufzeit ausschließlich Zinsen an die Bank gezahlt werden. Die eigentliche Darlehenssumme bleibt dabei unverändert bestehen und wird erst am Ende der Laufzeit in einem einzigen Betrag zurückgezahlt. Um diese Schlusszahlung leisten zu können, wird parallel ein sogenanntes Tilgungsersatzprodukt bespart. Wegen seiner spezifischen steuerlichen Eigenschaften findet das Festdarlehen vor allem im Bereich vermieteter Immobilien Verwendung.

Wie ein Festdarlehen funktioniert

Weil die Darlehenssumme während der Laufzeit zu keinem Zeitpunkt sinkt, fallen die monatlichen Zinszahlungen vom ersten bis zum letzten Monat in gleicher Höhe an. Gleichzeitig baut der Kreditnehmer über ein separates Finanzprodukt eine Rücklage auf, die am Laufzeitende idealerweise der gesamten Darlehenssumme entspricht. Als Tilgungsersatz kommen klassischerweise Kapitallebensversicherungen, Bausparverträge oder Fondssparpläne infrage. Jede dieser Varianten bringt unterschiedliche Renditechancen und Risiken mit sich – ein Fondssparplan bietet höhere Ertragschancen, aber auch mehr Schwankung, während ein Bausparvertrag berechenbarer, aber renditeärmer ist.

Steuerlicher Vorteil bei vermieteten Immobilien

Für Eigentümer vermieteter Immobilien kann das Festdarlehen unter bestimmten Voraussetzungen steuerlich attraktiv sein. Da die Darlehenssumme konstant bleibt, können die Zinsen über die gesamte Laufzeit in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgesetzt werden. Beim klassischen Annuitätendarlehen sinkt der absetzbare Zinsanteil mit zunehmender Tilgung hingegen Jahr für Jahr. Wer also ein vermietetes Ein- oder Zweifamilienhaus im Landkreis Osterholz oder im Umland von Bremen finanziert und dabei ein steuerpflichtiges Einkommen in einer höheren Progressionsstufe hat, sollte diesen Effekt zusammen mit einem Steuerberater konkret durchrechnen lassen. Die Tilgungsrücklage selbst wird allerdings aus bereits versteuertem Einkommen gebildet, was die Gesamtrechnung komplex macht.

Risiken, die Sie kennen sollten

Das zentrale Risiko liegt im Tilgungsersatzprodukt: Erreicht es am Laufzeitende nicht die erwartete Summe – weil Renditen hinter den Prognosen zurückgeblieben sind oder weil das Produkt vorzeitig aufgelöst wurde –, entsteht eine Deckungslücke. Diese muss dann aus eigenen Mitteln geschlossen oder über ein Anschlussdarlehen überbrückt werden, was die ursprüngliche Finanzierungsplanung erheblich belasten kann. Hinzu kommt, dass die monatliche Zinsbelastung zu keinem Zeitpunkt abnimmt. Anders als beim Annuitätendarlehen gibt es keine schrittweise Entlastung durch wachsenden Tilgungsanteil. Das Festdarlehen setzt daher ein hohes Maß an finanzieller Disziplin und eine klare Risikotoleranz voraus.

Für wen das Festdarlehen (nicht) geeignet ist

Selbstgenutztem Wohneigentum bringt das Festdarlehen in der Regel keine Vorteile: Die Zinsen sind nicht steuerlich absetzbar, und die Tilgungsrücklage muss aus versteuertem Einkommen aufgebaut werden. Die Gesamtbelastung liegt damit üblicherweise über der eines vergleichbaren Annuitätendarlehens, das zudem transparenter und mit weniger Unsicherheiten verbunden ist. Für vermietete Objekte mit stabilen Mieteinnahmen und Eigentümern, die eine klare Steuerstrategie verfolgen, kann das Festdarlehen dagegen Teil einer durchdachten Finanzierungsstruktur sein. In jedem Fall ist eine detaillierte Vergleichsrechnung unter Einbeziehung aller Kosten, Steuerwirkungen und Produktrisiken unerlässlich, bevor eine Entscheidung getroffen wird.

Häufige Frage: Kann ich ein Festdarlehen auch nutzen, wenn ich ein Haus im Landkreis Osterholz kaufe und zunächst selbst einziehe, es später aber vermieten möchte?

Grundsätzlich ist das möglich, aber es lohnt sich, die Nutzungsphase genau zu planen. Solange Sie das Objekt selbst bewohnen, entfällt der steuerliche Vorteil der voll absetzbaren Zinsen – Sie zahlen also konstant hohe Zinsen ohne steuerliche Gegenrechnung. Erst mit dem Übergang zur Vermietung greift der Vorteil des Festdarlehens. Ob sich der Einstieg trotzdem rechnet, hängt von der geplanten Haltedauer, dem Zeitpunkt der Nutzungsänderung und Ihrer individuellen Einkommenssituation ab. Sprechen Sie das Vorhaben unbedingt mit einem unabhängigen Finanzierungsberater und Ihrem Steuerberater durch, bevor Sie sich festlegen.