Fertigstellungsgarantie

Wer ein Haus über einen Bauträger erwirbt, zahlt in aller Regel bereits während der Bauphase erhebliche Summen – lange bevor der Schlüssel übergeben wird. Die Fertigstellungsgarantie stellt sicher, dass das Gebäude auch dann vollendet werden kann, wenn der Bauträger oder das ausführende Unternehmen zwischenzeitlich insolvent wird oder seinen vertraglichen Pflichten nicht nachkommt. Sie schützt damit nicht nur geleistete Zahlungen, sondern sichert auch den Weg zu einem bezugsfertigen Haus. Bei Bauträgerverträgen ist eine solche Absicherung gesetzlich vorgeschrieben.

Was die Fertigstellungsgarantie abdeckt

Im Kern geht es um zwei Risiken: den Verlust bereits gezahlter Beträge und die Unmöglichkeit, das Bauvorhaben ohne erheblichen Mehraufwand zu Ende zu führen. Eine Fertigstellungsgarantie greift genau dann, wenn der ursprüngliche Auftragnehmer ausfällt – sie sichert entweder die Erstattung der geleisteten Vorauszahlungen oder die Mehrkosten, die entstehen, wenn ein anderes Unternehmen die Arbeiten übernimmt. Typischerweise umfasst die Absicherung dabei zwischen zehn und zwanzig Prozent der vereinbarten Bausumme, da dies erfahrungsgemäß den Mehraufwand für Ersatzunternehmer abdeckt.

Formen der Absicherung

Die gängigsten Instrumente sind die Bankbürgschaft und die Fertigstellungsversicherung. Bei einer selbstschuldnerischen Bankbürgschaft verpflichtet sich ein Kreditinstitut, im Schadensfall direkt einzuspringen – ohne dass der Bürge zunächst auf den Auftragnehmer zugehen muss. Die jährlichen Kosten bewegen sich üblicherweise bei einem bis drei Prozent der Bürgschaftssumme. Eine Fertigstellungsversicherung funktioniert ähnlich, wird jedoch gegen eine Einmalprämie abgeschlossen und deckt die konkreten Mehrkosten ab, die bei Beauftragung eines neuen Unternehmens entstehen.

Bei Bauträgerverträgen sieht die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) als weitere Option die sogenannte Globalbürgschaft vor: Sie sichert sämtliche Vorauszahlungen ab und wird erst schrittweise freigegeben, wenn der Baufortschritt nachgewiesen ist. Alternativ kann der Bauträger auf eine Bürgschaft verzichten und stattdessen strikt nach dem gesetzlich geregelten Zahlungsplan vorgehen – also erst dann Zahlungen abfordern, wenn der jeweilige Bauabschnitt tatsächlich abgeschlossen ist.

Gesetzliche Grundlagen

Die MaBV schreibt in ihren Paragraphen 3 und 7 vor, dass Bauträger vor der ersten Zahlung eine Sicherheitsleistung stellen oder einen entsprechenden Zahlungsplan einhalten müssen. Ein Verstoß dagegen gilt als Ordnungswidrigkeit. Ergänzend gibt § 650m BGB Verbrauchern bei einem Bauvertrag einen gesetzlichen Anspruch auf eine Sicherheitsleistung in Höhe von fünf Prozent der Auftragssumme. Daneben empfiehlt sich eine Gewährleistungsbürgschaft für die Zeit nach der Fertigstellung: Sie läuft in der Regel fünf Jahre und sichert Ansprüche bei Baumängeln ab, die erst später sichtbar werden.

Ablauf im Schadensfall

Kommt es zur Insolvenz, muss der Bauherr den Schadensfall gegenüber dem Bürgen anzeigen und den Vertragsbruch belegen. Der Bürge prüft daraufhin den Baustand und entscheidet, ob er einen Ersatzunternehmer beauftragt oder die anfallenden Mehrkosten bis zur vereinbarten Bürgschaftssumme erstattet. Dieser Prozess nimmt erfahrungsgemäß einige Wochen in Anspruch. Bei einer Globalbürgschaft werden geleistete Vorauszahlungen zurückerstattet, sodass der Bauherr wieder frei über die Mittel verfügen und einen neuen Auftragnehmer beauftragen kann.

Worauf Käufer in unserer Region achten sollten

Im Landkreis Osterholz und im Umland von Bremen entstehen regelmäßig neue Bauprojekte auf Flächen, die anspruchsvolle Bodenverhältnisse mitbringen. In der Teufelsmoor-Region rund um Grasberg und Worpswede sind Moor- und Marschböden mit hohen Grundwasserständen keine Seltenheit. Gründung, Abdichtung und Drainage sind dort aufwendiger als auf gewachsenem Boden – und damit auch teurer, wenn ein Ersatzunternehmer einspringt und die bisherigen Arbeiten zunächst prüfen oder korrigieren muss. Genau in solchen Konstellationen zeigt sich, wie wichtig es ist, dass die Bürgschaftssumme realistisch bemessen ist und nicht nur auf den ursprünglichen Vertragspreis abzielt. Lassen Sie sich den Nachweis der Absicherung vor der notariellen Beurkundung vorlegen – dazu ist der Bauträger gesetzlich verpflichtet.

Häufige Frage: Kann ich als Käufer selbst kontrollieren, ob der Bauträger wirklich eine Fertigstellungsgarantie gestellt hat?

Ja, und das sollten Sie unbedingt tun. Der Bauträger ist nach MaBV verpflichtet, Ihnen die Sicherheitsleistung nachzuweisen, bevor Sie den ersten Betrag zahlen. Verlangen Sie das Bürgschaftsdokument oder den Nachweis der Versicherungspolice im Original und prüfen Sie, ob die Bürgschaftssumme zum Vertragsvolumen passt. Im Zweifelsfall lohnt es sich, einen unabhängigen Bausachverständigen hinzuzuziehen, der den Baufortschritt begleitet und vor jeder Ratenfreigabe schriftlich bestätigt, dass die erbrachten Leistungen den vertraglichen Vorgaben entsprechen.