Dauerwohnrecht

Das Dauerwohnrecht berechtigt eine Person, eine bestimmte Wohnung in einem Gebäude unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen. Geregelt ist es nicht im Bürgerlichen Gesetzbuch, sondern in den §§ 31 bis 42 des Wohnungseigentumsgesetzes. Es entsteht durch Einigung und Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs und wirkt damit gegenüber jedem späteren Eigentümer.

Was das Dauerwohnrecht vom Wohnungsrecht unterscheidet

Im Alltag werden zwei Rechte oft gleich benannt, die rechtlich verschieden sind. Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit: Es steht nur einer bestimmten Person zu, kann nicht verkauft oder vererbt werden und erlischt mit ihrem Tod. Dieses Recht ist gemeint, wenn Eltern ihr Haus auf die Kinder übertragen und sich ein lebenslanges Wohnrecht vorbehalten.

Das Dauerwohnrecht nach WEG ist dagegen ein eigenständiges, verkehrsfähiges Recht. Es ist kraft Gesetzes veräußerlich und vererblich (§ 33 WEG), der Berechtigte darf die Wohnung auch vermieten (§ 37 WEG). Vereinbart werden kann lediglich, dass eine Veräußerung der Zustimmung des Eigentümers bedarf (§ 35 WEG). Das Recht kann unbefristet oder für eine bestimmte Zeit bestellt werden.

Abgrenzung zu Nießbrauch und Dauernutzungsrecht

Der Nießbrauch erfasst in der Regel das ganze Grundstück und erlaubt dem Berechtigten, alle Erträge zu ziehen. Das Dauerwohnrecht bezieht sich auf eine abgeschlossene Wohnung. Betrifft das Recht nicht Wohnräume, sondern etwa ein Ladenlokal oder Büro, spricht das Gesetz vom Dauernutzungsrecht; für beide gelten dieselben Vorschriften.

Rechte und Pflichten

Was der Berechtigte für das Recht zahlt, wer die Instandhaltung trägt und wie Versicherungen und Lasten verteilt werden, regelt die Bestellungsvereinbarung. Das Gesetz nennt diese Punkte ausdrücklich als möglichen Inhalt (§ 33 Abs. 4 WEG). Gerade bei älteren Gebäuden im Landkreis Osterholz – etwa bei Reetdachhäusern mit ihren eigenen Sanierungszyklen – sollten Sie hier klare Regelungen treffen, weil größere Instandsetzungen sonst schnell zum Streitpunkt werden. Außerdem kann ein Heimfallanspruch vereinbart werden, mit dem der Eigentümer das Recht unter bestimmten Voraussetzungen zurückverlangen kann (§ 36 WEG).

Bedeutung beim Verkauf

Eine mit einem Dauerwohnrecht belastete Immobilie wird mit dieser Belastung verkauft; der Käufer muss das Recht hinnehmen. Das mindert den erzielbaren Preis, vor allem bei unbefristeten Rechten. Weil das Dauerwohnrecht vererblich ist, endet es anders als das Wohnungsrecht nicht mit dem Tod des Berechtigten – das sollten Käufer bei der Bewertung kennen. Maßgeblich ist immer der Grundbuchauszug: Dort lässt sich erkennen, ob ein Dauerwohnrecht nach WEG oder ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB eingetragen ist.