Das Dauernutzungsrecht räumt einer Person die unbefristete Nutzung einer Immobilie ein, ohne dass sie Eigentümerin wird. Es handelt sich um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch, die durch notarielle Beurkundung und Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs dinglich gesichert ist. Im Unterschied zu einem Mietvertrag wirkt das Recht auch gegenüber späteren Eigentümern fort – wer die Immobilie kauft, übernimmt die Belastung. Je nach vertraglicher Ausgestaltung kann das Recht vererblich und unter bestimmten Voraussetzungen auch übertragbar sein.
Rechtliche Grundlagen und Vertragsgestaltung
Die genaue Ausgestaltung eines Dauernutzungsrechts ergibt sich aus dem notariellen Vertrag, der zwischen Eigentümer und Nutzungsberechtigtem geschlossen wird. Darin werden der Umfang der erlaubten Nutzung, Regelungen zur Übertragbarkeit und Vererblichkeit sowie die Kostenverteilung festgelegt. Der Nutzungsumfang kann von reiner Wohnnutzung bis hin zu gewerblicher Verwendung reichen; auch eine Weitervermietung an Dritte lässt sich vereinbaren, sofern dies ausdrücklich geregelt ist. Bauliche Veränderungen am Gebäude sind in der Regel nur mit Zustimmung des Eigentümers zulässig.
Die Eintragung ins Grundbuch – zuständig im Landkreis Osterholz ist das Grundbuchamt Osterholz-Scharmbeck – verleiht dem Recht seine dingliche Wirkung. Das bedeutet: Es besteht unabhängig vom Willen späterer Eigentümer und kann nicht durch einen bloßen Verkauf der Immobilie beseitigt werden.
Pflichten und Kostenverteilung
In der Praxis trägt der Nutzungsberechtigte üblicherweise die laufenden Betriebskosten, kleinere Instandhaltungsmaßnahmen und die Versicherungsbeiträge für sein Nutzungsbereich. Die Verantwortung für größere Sanierungen und den Erhalt der Bausubstanz liegt dagegen häufig beim Eigentümer – sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt. Abweichende Regelungen sind jedoch möglich und sollten von Beginn an klar formuliert werden, um spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Typische Anwendungsfälle
Besonders häufig begegnet man dem Dauernutzungsrecht im familiären Kontext: Eltern übertragen ein Grundstück oder eine Immobilie auf ihre Kinder, behalten sich aber das Nutzungsrecht am bisherigen Wohnhaus vor. Auf diese Weise lässt sich Vermögen frühzeitig übergeben, ohne auf die gewohnte Wohnsituation verzichten zu müssen. Ähnliche Konstellationen gibt es bei Unternehmensnachfolgen oder der Absicherung älterer Übergeberinnen und Übergeber im Rahmen von Generationswechseln. Im ländlich geprägten Umland von Bremen, wo Resthöfe und ältere Einfamilienhäuser häufig innerhalb der Familie weitergegeben werden, ist diese Gestaltung durchaus verbreitet.
Auswirkungen auf den Immobilienverkauf
Ein eingetragenes Dauernutzungsrecht mindert den erzielbaren Verkaufspreis erheblich, weil der Käufer die Immobilie nicht frei nutzen kann. Die Belastung bleibt beim Eigentümerwechsel vollständig bestehen und muss potenziellen Käuferinnen und Käufern transparent dargelegt werden. Eine gründliche Grundbuchprüfung vor der Kaufentscheidung ist deshalb unerlässlich – neben der Eintragung selbst sollten auch die vertraglichen Vereinbarungen über Rechte und Pflichten eingesehen werden. Wer als Verkäufer frühzeitig und offen über die Belastung informiert, schafft die Grundlage für eine sachliche und vertrauensvolle Kaufverhandlung.
Beendigung und steuerliche Aspekte
Das Dauernutzungsrecht endet nicht automatisch – ohne aktive Mitwirkung des Berechtigten ist eine Löschung nicht möglich. In der Praxis einigen sich Eigentümer und Nutzungsberechtigter häufig auf eine Ablösung gegen Zahlung einer Abfindung, deren Höhe sich am wirtschaftlichen Wert des Rechts orientiert. Die Aufhebung muss notariell beurkundet und anschließend im Grundbuch gelöscht werden.
Bei der Bestellung eines Dauernutzungsrechts ohne Gegenleistung kann Schenkungsteuer anfallen, da das Recht einen kapitalisierten Wert darstellt, der auf Freibeträge und Steuersätze angerechnet wird. Auch die Ablösung gegen Zahlung kann steuerliche Folgen haben. Vor Bestellung oder Aufhebung eines solchen Rechts empfiehlt sich daher in jedem Fall eine steuerliche Beratung.